租金微涨，但供应明显多了

作者：克尔瑞上海

来源：丁祖昱评楼市

尽管租赁发展已经进入2.0的扩张阶段，但是1.0初期存在的核心问题，例如财务算账算不过来，投拓标准清晰问题，产品打造标准界定，运营客户模式等，仍然是各方的困扰。克而瑞梳理了4月上海租赁市场的数据结构，希望以“租赁数据”作为入口，与行业共同解决上述问题，打破租赁发展的壁垒。

4月量价齐升，二房去化最快

随着春节后返工潮叠加即将到来的毕业期，4月上海租赁市场整体量价齐升，成交量上涨6.5%，全市私人房源平均成交租金达84.1元/㎡/月，环比上涨3.79%。其中，周边城区及新城区涨幅明显，私人房源平均租金达67.1元/㎡/月，环比上涨4.29%。而中心城区呈波动下跌，平均租金105.5元/㎡/月，环比下跌0.63%。中心城区和城郊地区私人房源单位租金的差距在不断缩小。

分户型来看，二房依旧为成交量最高房型，成交占比为44.6%，其中80-100㎡为去化最快的面积段；一房其次，成交占比为47.1%，其中40-60㎡去化最快；四房大面积产品去化极慢，仅占整体成交量的1.5%。但从各房型成交租金来看，一房单位租金最高，为93.1元/㎡*月；四房单位租金仅次于一房，为92.4元/㎡*月；两房和三房单位租金相对较低。从各房型租金走势来看，一房、两房、三房单位租金近半年稳步上升，月均涨幅分别为2.69%、2.88%、1.54%。四房因成交量小，受成交结构影响波动较大，近半年整体涨幅约12.2%，月均涨幅为3.91%。

而土地成交方面，近几月上海租赁用地供应速度有所减缓，4月仅成交一幅纯租赁用地，相较5月减少一幅，与一月7幅的成交量级更不可同日而语。但考虑到整体供应规划，未来租赁土地或有集中放量。本月成交的这块土地由宝地竞得，楼板价9386元/㎡，最低套数600套，体量较大，地块位于虹口区，距轨交较远，预估客户导入会有一定难度，内生客户将为主力客群。

租金回报上涨明显，中心城区溢价更强

在租赁这个新兴市场，租金回报和收益情况对于房企和运营商来说也具有极大的参考价值。CRIC租赁数据显示，随着二手房房价整体下跌，4月全市平均租金回报参数至1.96%，同比上涨19.4%。其中青浦区依托于大虹桥产业辐射，租金同比上涨25.2%，租金回报参数跃居第二，同比涨幅25.5%。

而从长租收益指数来看，中心城区长租公寓溢价表现更强，长租收益指数普遍较高，仅奉贤和青浦的长租收益指数低于租金回报参数。究其原因，奉贤仅有的一条轨交刚通行几个月，外导客户有限，集中式公寓溢价表现较差；青浦区则因高品质私人房源供给量大，私人房源溢价表现优于长租公寓。从租金溢价能力及私人房源竞争来看，奉贤、青浦目前仍为投资谨慎区域。

租金支出比例则与区域的地段价值与产业结构高度相关。静安、黄浦作为城市核心区域，租金支出比例接近50%；长宁、杨浦因技术密集型产业占比高，4月流入人口的平均薪酬比全市平均高出13.8%，因此两区租金支出比例不到30%。

*注：R/P=私人房源平均租金/二手房交易单价； R*/P=集中式公寓平均租金/二手房交易单价；R/S=集中式公寓平均租金/当月流入人口收入均值， 数据来源于CRIC数据库

4月招聘高峰，核心城区吸客明显

受到“金3”返工潮逐渐平息影响，本市4月流动人口环比下降10.48%。但由于4月整体处于毕业季前的招聘热期，流入人口相较1、2月仍有约30%的涨幅。从各区域的流动人口数量来看，4月全市仅6个区域流入人口数量上涨，且多数招聘人口流向了中心城区的商务聚集片区，其中浦东流入人口占全市比例最高，为25%，环比上涨2.5%，静安流入人口占比涨幅最大，为3.26%。与此同时，周边区域人口流入数量下降明显，尤其是周边城区中的奉贤、闵行等区，随着制造业一线工人在3月大批量招聘结束，4月流动人口大幅下跌。

薪资决定了客户支付能力，是投资和产品定位的重要参考。上海4月流入人口的全市平均月薪与上月基本持平，上限上涨0.1k，为11.3k，下限无变化，为7.5k。各行政区中，浦东新区本月薪资水平超过长宁，成为全市收入最高区域，上限达12.9k/月，环比上涨4%，其次为长宁、静安，薪资上限分别为12.8k/月和12.7k/月，从本月的薪资水平来看，中心城区仍为招聘人口薪资高地。

租赁品牌数量增加，头部企业尚未形成

4月上海新开长租公寓5家，其中朗诗寓首次推出服务式公寓，位于云岭东路的朗诗阁服务式公寓，从近期拓店的动态可以看出，越来越多的房企在布局高端产品线。从投资经营角度来建议，多产品线的布局将更利于公寓企业的发展。

对于房企来说，品牌先行，先确立市场站位，提升核心竞争力是进驻租赁市场的主流策略。据克而瑞统计，相较2018年同期，2019年4月房企新增租赁品牌19家，目前共有28家，且进军租赁的房企6成已有落地项目，纷纷开始把租赁作为重要发展战略。从房企租赁进展来看，大多房企品牌评价处于B类（自有品牌或集团成立独立子公司），处于起步阶段，规模有限，优先考虑品质和盈利取代规模，成为进驻较晚的房企的选择。目前来看，多数房企尚未进入稳定期，头部企业并未真正形成。但以旭辉领寓和上海地产城方为代表的第一梯队仍是目前离IPO上市最近的租赁品牌。

2019年5月17日，在“2019年上海长租公寓趋势发布暨克而瑞城市租赁系统发布会”上，上海租赁行业的人士共同探讨认为，当前租赁行业的痛点难点，深层次原因在于租赁市场在数据获取、行业规范、供应机制等方面都存在大量监管空白，数据缺失、信息不对称现象依然严重。克而瑞持续在租赁垂直领域深耕研究，搭建起了标准化的租赁数据体系，全新发布的克而瑞城市租赁系统帮助企业用数据支撑决策，帮助租赁行业加快信息化建设。