新城悦(1755.HK):深耕长三角高速增长的物管公司,首予 “ 买入 ” 评级,目标价10 港元

机构:安信证券

评级:买入

目标价:10 港元

新城悦成立于1996年的物管公司,跟随着新城发展深耕长三角,虽然两者没有从 属关系但 控股股东 同 为 一 人 。截 至 2018 年底新城悦在管面积约 4300 万平米 ,另 外 在手已签待生效面积达 6900 万平米,为在管面积的 1.6 倍 ,加上新城发展还有 1.1 亿平米之土储,将支持新城悦未来 营业 利润 增长。公司目标 2020 年在管面积冲 破 一亿平米大关,相当于复合年增长率约 53% 。 我们 考虑其在长三角稳固及领先的市 场地位、较高的待生效面积比率及盈利水平,给予公司目标价 每股港币 10 元,相 当于 1倍 2019 年市盈率对盈利增长比率,首予 “ 买入 ” 评级。

报告摘要 

深耕长三角物管行业。新城悦成立于 1996 年,原在新城发展控股(1030 HK)中 为集团提供物管服务,新城悦跟随着集团发展,以长三角为基础(约占三分之二合 约面积)。随着新城发展销售规模急速上升,为专注物业开发和投资业务,集团决 定于 2016 年把新城物业服务板块拨离,但大股东仍然同为王振华先生。 

关联方新城发展销售增长强劲。新城销售保持强劲增长,过往五年销售额及面积分 别以复合年增长率约 60%和 50%上升。2017 年全口径合约销售额冲破千亿元(人 民币·下同)大关,并在 2018 年突破两千亿元,销售规模全国排名第八。2019 年 目标销售为 2700 亿元,同比增长 22%。第一季度实现累计合同销售金额约 467 亿 元,同比增长约 23%;累计销售面积约 415 万平米,同比增长约 36%。增长势头 良好,亦支撑着新城悦未来盈利上升。 

盈利增长能见度高。截至 2018 年底新城悦在管面积约 4300 万平米,另外在手已签 待生效面积达 6900 万平米,为在管面积的 1.6 倍,加上新城发展还有 1.1 亿平米之 土储,将支持新城悦未来盈利增长保持较高水平。除关联项目外,公司亦与其他地 产开发商维持良好合作关系加强外拓能力。公司目标 2020 年在管面积冲破一亿平 方米之大关,相当于复合年增长率约 53%。 

增值服务未来潜力具大。除了传统物管外,新城悦还提供增值服务予开发商及业主 住户。其中,社区增值服务还是处于初步发展阶段,占总收入约 4%。主要针对住 户群生活需求市场,发展潜力巨大。分部收入在2016-18年间以复合年增长率约40% 上升,我们认为随着新城悦楼盘管理规模上升,分部收入将按比例有所增长,考虑 到增值服务的高利润(毛利率超过 80%),未来利润贡献将更为显着。 

首予“买入”评级。

与大型物管公司比较,新城悦管理规模虽然较低,但在新城发展 强劲增长带动下,公司盈利增长并不逊色。公司现价约 20 倍 2019 年市盈率,较其 他同规模的物管公司相若,考虑其在长三角稳固及领先的市场地位、较充裕的待生 效面积比率及较高的盈利水平,未来收并购将成为新城悦额外的增长空间。我们给 予公司目标价每股港币 10 元,相当于 1 倍 2019 年市盈率对盈利增长比率(PEG), 首予“买入”评级。 

风险提示:长三角以至国内房产销售放缓;工资成本上升;公司股权集中度高 

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