REITs是什么？可以给我带来什么好处？

作者：伍治坚 

来源： 伍治坚证据主义

房地产投资，古来有之。在世界历史中的很长一段时间，拥有多少地，以及这块地上所有的产出，是个人和家族财富的最重要标志。

但是房地产投资，也有其鲜明的特点，那就是：需要的资金量巨大，交易手续复杂耗时，交易费用也比较高。这些特点，导致房地产投资活动，主要是大资本的游戏，普通老百姓有心无力，参与度不高。

这样的状况，在美国推出了第一个房地产投资信托（REITs）后，发生了根本性的转变。

房地产投资信托，英语叫做REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称。

在本人的历史文章，《房地产投资信托基金（REITs）》中，我曾经提到，房地产投资信托是一项伟大的金融发明，因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具，能够以比较方便和廉价的方法，成为房地产投资者，并从房价的上涨中获得投资回报。

对于门外汉来说，我们可以这样理解房地产投资信托。REITs基金的资金来自于基金股东。REITs基金会指定一个管理公司，来管理该基金的投资和运营活动，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产，零售房产，商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。REITs的股东，会从房地产项目的市值增长，和租金收入中获得投资回报，就好像自己去购买一套房子进行投资一样。

在REITs没有被发明以前，一个普通散户投资者，想要投资购物大厦，办公楼，酒店这样的项目，是不可想象的。因为大部分人的资金实力，根本够不到投资这些项目要求的门槛。但是REITs的发明，巧妙的解决了这个难题，即它通过一个法律结构，聚沙成塔，让很多中小投资者也参与进来，同时也鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。

回顾美国REITs的发展历史，细数其获得成功的经验教训，其中一条非常重要的，是它对于REITs的税费处理。

1960年，时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（The REITs Act Title），在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清了障碍。

该法案规定，如果一个信托申请并获得REITs资格，那么它就可以免除所得税。

申请成为REITs，需要满足一系列要求。其中一条比较重要的要求，是每年需要将至少90%的利润，作为红利分发给股东。对于股东来说，他们收到的这些分红，在公司层面是免税的，只需要上交个人所得税。

这个税费优惠，鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到REITs之中，也促成了后来REITs市场的大规模发展。

对于广大散户投资者来说，REITs提供的价值，主要体现在以下三个方面：

第一、由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东，因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值，和投资者购买固定收益类债券，并从中获得利息收入是类似的。对于那些需要现金收入的投资者，比如退休人士，这个特点很合他们的胃口。

第二、REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产，因此在通胀比较高的环境中，房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券，由于其利息是固定的，因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点，给投资者提供了多一层保护。

第三REITs向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。

以美国过去30年（1988到2018年）的历史为例。REITs的投资回报（以FTSE NAREIT REITs指数计），为每年9.26%左右。同期标普500全回报指数（含红利）的回报，为每年9.97%左右。REITs的回报稍稍落后于股票，但差距并不大。由于其回报是基于一个完全不同的资产类型（房地产），因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价值。

由于上面说到的这些优点，在艾森豪威尔签署了REITs法案后，REITs在美国的市场规模快速发展，并逐步蔓延到全世界其他国家。

1960到1961年，美国第一批五支REITs被批准发行上市。其中的2支，至今还活跃在纽交所：PEI（市值约5亿美元）和WRE（市值约22亿美元）。

经过近60年的发展，美国建成了世界上最大的REITs市场。时至今天，投资购买REITs的美国人，高达8000万左右，占到美国总人口的1/4左右。在美国上市的REITs，其总市值超过1万亿美元，每年大约分发超过600亿美元的红利。REITs涵盖的房地产项目，包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林，医疗保健、基建、数据中心等各种类型，可谓五花八门，应有尽有。

值得指出的是，美国REITs市场的高速发展，并不是一个孤立的事件。同期，美国民众的投资意愿，在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下，也水涨船高。在这个大背景下，包括REITs在内的各种金融创新工具，比如公募和私募基金，也经历了类似的爆发性增长。这个大背景，和目前中国的宏观经济背景有类似之处，因此更值得我们学习研究。

同时，世界上其他国家，也逐渐效仿美国，开始发行自己的REITs。1969年，荷兰发行了欧洲的第一个REITs。1971年，澳大利亚发行了首个REITs。到今天为止，主要的资本主义国家市场里，都有不少REITs供广大投资者选择。

值得指出的是，REITs虽然可以为投资者带来很多价值，但却远不是没有风险的。事实上，如果我们回顾美国REITs的发展历史，就不难发现其经历过好几个涨跌周期。

1969 到1974年，美国的REITs市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内，市场上大约发行了50多个按揭REITs。在REITs下面涵盖的房地产市场总市值，从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元，在短短5年内翻了20倍。

然而，好景不长。1973年，第一次石油危机发生。石油危机导致美国物价飞涨，通胀率居高不下。为了应对持续攀高的通胀率，美联储开始升息。银行利息的上升，对按揭REITs市场造成了致命打击。由于按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放弃，留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的REITs，自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产，或者被低价并购。

1980年代，REITs市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初，美国发生了储贷银行危机，并波及到房地产市场大跌。商业地产的市价，一度下跌了30%到50%左右。1990年，REITs市场的平均回报下跌14.8%，是REITs指数问世以来的最差回报。

最近的一次REITs大跌，发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新，因此我就不再赘述了。

到目前为止，中国还没有REITs。在过去很多年，业界每年都对推出第一个REITs有很高的期望，但最后都是失望而归。比如2018年5月，据中证报引消息人士透露，公募REITs年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现。

2019年4月22日，《南华早报》报道，新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募REITs。如若发行成功，这将是中国第一个公募REITs。

展望未来，希望有关立法可以尽快完善，早日推出中国的公募REITs。这样中国的投资者，也能够像国外的投资者那样，通过这种金融工具，丰富自己的投资选项，获得更好的投资回报。