正荣地产(06158.HK)：一季度拿地瞄准二线，紧握改善型脉搏

2019年一季度以来，正荣地产(06158.HK)在经过2018年下半年的冷静期后，又出现持续”出击“，拿下多幅地块，快速扩充了土地储备。众所周知，正荣地产近年成长速度突出，在2018年成功进入千亿规模，背后得益于公司对行业周期的把握，以及对区域、城市布局的前瞻能力。 

对于房地产企业而言，土储的数量与质量是影响公司长期投资价值的核心因素，下面我们看看公司一季度以来的土储变化情况。

一、拿地瞄准强二线城市，长期价值突显

通过公开信息可收集得到，2019年1-4月，正荣地产分别在西安、福州、南昌、重庆、天津及襄阳六个地区获得了新的土地储备。可见，公司近期主要围绕核心和热点二线城市进行布局和补充土地储备。

今年1-4月，正荣地产一共通过招拍挂竞得14块土地，其中主要以住宅用地为主，商住用地中，商服用地比重也较低。14块土地为公司补充了建筑面积约为112.1万平米的土储。

截至2018年，正荣账面现金及等价物283.7亿元，完全足够覆盖近期土地购置费用。值得注意的是公司2019年1-3月公司累计合约销售金额达到250.45亿元，预计回款超过200亿元。资金充裕是公司年初以来持续购置土地资源的基石。

一直以来，正荣的土储数量保持充裕，全国分布区域均匀，抗风险能力强。

截至2018年年底，正荣地产土地储备一共2456万平方米，项目一共145个。区域主要分布在长三角、海西、中部、西部及珠三角地区。其中长三角地区及海西地区分布占比最大，分别占比为39.8%及28.9%。

而2019年的拿地策略上，公司坚持以优质二线城市为主。截至2018年年底，公司的土地储备主要分布于二线城市。其中一线城市土地储备占比为3.5%，二线城市占比为68.4%，三线城市占比为28.1%。

值得注意的是，公司土地成本保持较低水平，保证了公司高盈利能力，获得长期有质量的增长。截至2018年年底，公司总体土储成本为4491元/平，公司土储货值达到4200亿元，土地成本/售价比只有26.3%。

二、改善型大潮，正荣优势显现

正荣坚持在二线城市深耕的战略其实与行业发展趋势契合，表明管理层对行业未来发展方向的判断：那便是改善型需求大潮的到来。

改善型需求爆发其中有三个驱动因素：

1.房地产行业从黄金时代买入白银时代，背后的核心因素是，我国人口老龄化以及出生率的持续低迷导致。因此刚需型产品必定逐渐由盛转衰；

2.消费升级以及二孩政策推动下，改善型需求持续爆发。改善型居住需求的家庭结构特征表现：一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件；

3.随着刚需的下滑，政策上开始降低总体的新地供应，转向城市更新释放土地资源。持续的旧城改造，也会造成改善型需求。

旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求。随着城镇化提升，许多人在获得高额的拆迁补偿安置资金后，不满足于安置房的居住条件，触发对高品质住宅的需求。因此将有大量资金进入存量房或商品房市场，直接拉动了高品质住宅消费的增长。

值得注意的是，因为一线城市城镇化率接近90%，政府的新地供应将大幅下滑，未来土地供应几乎只靠城市更新，深圳是典型的案例。同时，一线城市的生活压力下，群众生育压力远超二三线城市，因此二孩政策对一线城市影响相对较小。

因此在一线城市中，改善型需求将在二手房市场爆发，而相应的改善型新房的需求将转移至二线城市。

不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量。很多的改善型购房者都对于目前的居住条件感到不满意，因此选择购买新的房产来满足居住需求。因此形成品质第一，价格第二的需求特性。而正荣地产在二线城市改善型品质地产上的深耕，正是公司近年快速成长的“原动力”。

一直以来，正荣地产立足“改善大师”的品牌定位，尊重城市地域文化，以客户为导向，通过专业的产品标准体系和研发能力，从项目选址、生活环境、产品品质、居家体验等多个维度打造人居精品。

“想得更多一点，做得更好一点”，正荣专注美好生活打造与人居改善，致力于开发高品质住宅物业，并逐渐打造出“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌，通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局，并逐步实现产品品牌的溢价。

在产品上， 除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维正荣中心、正荣街等商业及多用途物业组合产品线，以及上海虹桥·正荣中心高端商办项目，西安正荣·彩虹谷妇幼主题型商业项目等一系列商业物业代表作品。

小结：

从2018年年底开始，市场进入流动性释放，楼市一季度形成“小阳春”。最新2019年一季度的社融数据超越市场预期，但近期政策重点有所转变，因此市场预期宽松政策将逐渐放缓，情绪开始转向谨慎乐观。

对于二级市场投资者，一直青睐容易“看懂”，经营清晰的内房企业，即土地布局清晰，具有潜力，且公司在业务和产品上保持专注，管理层“知行合一”。而正荣地产正是这类企业之一，公司土储长期价值突显，而公司坚持改善型住宅的策略也在加速释放公司的价值。