冯仑:2019,别炒楼

作者:蔡真

来源:风云地产界

在接受野马财经旗下风云地产界专访前,冯仑抽时间打了个盹。

疲倦从行程表就可想见。

他在延安大学参加乡村发展研究院筹建座谈会暨院长聘任仪式,这个公益项目由他参与发起,旨在为乡村发展建立智库、培训带头人。之后冯仑从延安跑到老家西安,又从西安来到上海参加中城投资的董事会。

和我们聊完,他又要飞去纽约。那里曾寄托了冯仑十几年的心血和宏伟蓝图,比如纽约世贸大厦的“中国中心”。但随着冯仑卸任董事长并逐步交出控制权,万通进入后冯仑时代,他的“纽约梦”终未画下完美句点。
 
冯仑60岁了。第一个30年,他选择从体制内跳出,建立万通,开启商界传奇;第二个30年,喜欢“折腾”的他又在思考些什么?


关于房地产:

现在是买房自住的好时机

风云地产界:一个老生常谈的话题,现在适合买房吗?

冯仑自住来说,现在入手时候还不错,因为各地的限购限价,房价总体企稳。

但如果是投资,那应当说不是最好的时候。在一线城市和近10个强二线城市,已经过了供求拐点。二手房交易已经多于一手房了,这就意味着供求市场的饱和,也就意味着从供求关系上来说价格往上涨的动力在减弱。

另外,城市的人均GDP超过了8000美金以后,住的问题基本解决了。再加上城市空间结构、市政配套大体稳定。而且经济高质量增长遇到了一些挑战,一些城市的人口增长是负数或者是零。上述种种因素,都不利于房价增长。

风云地产界:一线城市地价还是很高,二三线城市地块遇冷,你怎么看如今的土地市场?

冯仑:政府政策变动太过频繁,去年全国各地关于调控房地产的文件将近500个。大家买地就特别慎重。中小房地产公司手里也没什么钱,他们在二线城市三线城市最近也不够活跃。那么所谓头部企业,他们三线城市利润还是比较薄,所以它们最主要的还是在一线二线城市,特别在强二线城市去发展。

风云地产界:听说你对传统地产已经没有兴趣了,真的吗?

冯仑:只能说我对“开发时代”没有兴趣了。开发时代竞争的是规模、成本、速度。三年前我认为这个阶段已经增量放缓,现在进入到“后开发时代”。“后开发时代”是全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。

不光是住宅,还有写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发等等这叫全产品线;从土地开发一直到盖房子,最后到出租经营,然后物业的金融化,这叫价值链;全商业模式有开发的,有运营的,有金融化的,什么都有。

对于“开发时代”的房地产,我们的力量在收缩,聚焦在“后开发时代”。所以对房地产的兴趣不是没了,相反更浓厚。围绕大健康的房地产四大类产品,我们可能再做20年。

风云地产界:其实前几年你提出过一个构想——“立体城市”。从今天来看,它的发展没有当初预期的那么好。

(万通立体城市规划图)

注:所谓的立体城市,核心就是要在高容积率的情况下建造整个居民居住社区。2009年,冯仑首次正式向外界阐述了立体城市这个新型城市建设计划,就是要让“躺”着的城市“站”起来。这被万科地产董事长王石评论为“像一个童话”。

冯仑:对。“立体城市”走集约化城市发展道路。在现实的运作当中遇到了很多障碍,因为这项目跨度大时间长,每个地方领导人老换,换了以后前面签的约后边就不认账,所以就没办法持续做。其次是土地政策规划,各方面都非常跟政府打交道的地方太多,造成了制度,不大适合在中国做这个模式。

我做了7、8年的尝试,应该说还没有成功,但我们没有放弃,仍然用这种思维来去处理一些高层建筑和超高层建筑的空间问题。创新的代价就是可能失败。这就是我们为什么这次围绕大健康,我们采取是产品主义,尽可能减少跟体制摩擦,尽可能的降低制度成本。

风云地产界:当前环境下,房企都在找钱,国外的地产基金模式为什么在国内还没发展起来?

冯仑:房地产金融不是随着住宅行业起来的,更多的房地产金融创新是和商用物业、商用不动产相关的。你有一个大型物业,有稳定的租金收入,于是就发展了ABS等一系列的金融工具,甚至还有了众筹的投资方式。

我们国家是一个强监管的金融体系,加上我们现在整体商用不动产的优质物业也不够多,税制上面也不够配合,所以房地产金融的发展目前还比较缓慢。很多都是类基金,实际上是明股实债。包括REITs,我们也都加个字叫“类REITs”。

关于从商:

是给1加0,还是探索1?

风云地产界:大家都知道你是一个有一点文艺和理想主义情怀的人,对于商业尝试来说,利弊分别是什么?

冯仑:这个东西标准不同。世界上有一类商人企业家是像我这样的,爱迪生也搞了很多稀奇古怪的东西。他们往往成不了首富和巨富。但是它的价值在于对于一些领域的勇敢探索。

我做企业,总是在想0和1的事情。是给1后面多加几个0,还是探索那个1。如果你要获得大成功,还是刚才我讲的做一件事简单做到底。比如华为,这是更令人钦佩的一种企业家。每个企业家对生意的态度和他人生态度有很大关系。

风云地产界:现在很多企业选择追求丰富性、多元化,你怎么看?

冯仑做企业很有意思,就像人生一样,没有固定的幸福公式。每一个企业都在解幸福公式,怎样才能又有外延的规模,又有内涵的能力增长,还有结构的安全。有人崇尚大而不倒,有人认为结构安全,慢慢走就行。

选择专业化的大体上是能力导向的企业。并多元化发展的是规模化导向企业。我个人看了这几十年以后,还是简单专注持久的公司日子好过,而且能够穿越周期。凡是大周期波动,死掉的都是多元化和规模导向的公司。

所以我们公司在进行了一系列的调整之后,主要采取的方法就是精而专,小而美,积蓄长期的力量。

风云地产界:假设今天你30岁,还会选择从国企跳出来创业吗?

冯仑在车上坐着,突然提前下车,总有些理由。要么看见了美景,要么遇到美人要私奔。我们那个时候确实是有偶然性,社会急剧变动,最后把我们从体制内甩出去了,那我们就做生意了。

我比较好奇,喜欢折腾,喜欢参与社会整个发展的具体的事件当中,但是受到的教育又非常规范。所以按我的性格,我有一半概率离开体制。

风云地产界:如果不做商人,你最可能做什么?

冯仑:知名文化人。第一不少挣钱,第二是个公约数。因为你跟什么人打交道都可以,不见高不低,见低不高。你是知名作家,跟一个乞丐在一块,也挺好;跟一个达官显贵在一块,他也不能轻慢你。而且文化人说错话不算错,就觉得自在、旷达,而且随性。我年轻时候就觉得做个知名文化人真好。

风云地产界:如今的经济环境下,你看好什么领域?

冯仑大健康是未来我认为最有机会的一个领域。还有和互联网人工智能结合起来的新型教育。再有,区块链和人工智能的结合,未来在金融在一些包括房地产交易、智能社会的方方面面都有非常多的前景,值得大家特别关注。

关于年轻人:

 996是创业者的基本要求

风云地产界:对于996,你怎么看?

冯仑:人生分为两种,一种是5%,一种是95%。95%的人维持社会连续稳定的发展,恪守传统的价值观和道德以及生活方式。他们大体上会觉得996有负担。但5%的人从来都是挑战命运,创造自己的未来和自己喜欢的生活。王石快七十了,还天天登山,你要按常人看,没事干嘛那么累。对于奋斗者、创业者来说,996是最基本的要求,不应该抱怨

风云地产界:你的公司有996吗?

冯仑:我们是正常上班时间,还会更弹性一点。移动办公时代,上下班很难分清,你回家了,我有事找你,比如把PPT发给我,这算是上班下班?但是对于互联网工程师,必须始终在线,那么996可能的确是挺负担的,要不他们也不会这么具体地表达出一种倦怠和无奈。

风云地产界:如果现在你跟年轻人说“理想丰满”,年轻人可能不愿意理你,因为他们不愿意谈理想,他们讲佛系,讲丧。

冯仑:我年轻的时候周围人都岁数比我大,天天教育我,所以我一直都觉得我以后长大千万不能变成青年导师。我自己的活法,我不能套用给所有年轻朋友。假定我在当下又活一遍的话,我仍然会特别努力地按照我的价值观去追求我自己的理想

没有上大学之前,我所处的环境比今天要糟糕得多。但我仍然非常认真,不仅是读书写文章观察社会,到社会当中实习,试图找到解决一些社会问题的方法。

今天的年轻人苦恼比原来多。一个是现实环境,物质的差异比较带来的压力太大,我们小时候都穷,所以贫穷没给我带来压力;第二现在信息太爆炸,获取知识信息的方式太多,于是判断起来非常头痛。

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