50 位地产大佬看楼市

未来行业存在挑战和不确定性，但发展机遇依然存在；房地产行业仍处白银时代，中国的城市化过程并没有结束，但市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束了。公司将明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘，确保股东回报。

认为2019的调控将以平稳为主，但不同城市会有不确定性，市场将进一步分化。另一方面，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，广大县镇居民改善居住环境的需求仍将持续，广大城镇市场大有可为，房地产行业市场规模能够稳定在10万亿左右，地产市场未来规模将仍然庞大。

仍然看好房地产市场，从来没有对行业焦虑过，房地产行业空间仍然充足。一方面虽然调控持续但房价仍在上涨；另一方面需求客观存在，这个15万亿级的需求估计会保持一段时间，今年销售额大幅下降可能性不大，基本还在这个量级上。（孙宏斌）我们对今年市场较为悲观，2019年房价不能涨是政治底线，是不会放开的；其他和原来完全一样，行业基本面没有变，一城一策目的是让房价不要跌，不是为了涨。我（孙宏斌）觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨，这样想肯定吃亏。

预期政府将保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续实施房地产市场分类调控，加快建立和完善促进市场平稳健康发展的长效机制，房价预计将保持平缓。

认为内地房地产正在从高速增长期调整进入平稳发展期，香港房地产在高位的适度调整，将有利于更加可持续的健康发展。公司对中国房地产中长期的平稳发展有信心。在稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下，内地房地产调控政策将在巩固调控成果与稳增长之间寻求平衡，强化因城施策、一城一策，市场格局将加速分化。

认为在稳定的前提下，地方政府对于政策有调整的期待。公司认为市场信心在慢慢恢复，中国还处在城市化的进程上，包括人口的迁徙和聚集还在继续；公司认为人口流动的生命周期可能不是政策可以影响到的，这与房地产调控政策关系不大。人口持续流入和有产业支撑的城市需求还会比较健康。

认为未来5-10年中国房地产市场销售额将保持在10万亿+的规模，峰值时代将持续。未来人口将继续向一二线城市聚集，越是核心城市人口聚集能力越强；受到行政区的影响，聚集的需求将向都市圈城市外溢。城区常住人口与市场规模高度匹配。

都市圈战略上升为国家重大战略，也将是未来20年新型城镇化的主体形态，中国进入了都市圈发展的新时代。未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精益化、地产金融化。

中国当前整体在进入经济改革转型新阶段，目前经济和消费状态呈现放缓状态，并且2018年下半年以来整体房地产销售需求量显著疲软，这可能会促使政府对房地产政策调控的调整。城市群和都市圈的聚集化将会是未来经济的助推器。随着一城一策推进，城市将明显分化，预期行业周期将会弱化，城市周期将会成为主导。市场规模方面，目前行业处于高位平台期，市场容量大，集中度将进一步提高，头部企业将保持规模增长。预计一二线城市市场会好过三四线城市。

对于2019年整体行业比较乐观，主要在于资金面比较宽松，基本上2019年银行金融机构对优秀的地产商比较青睐。预计一二线城市市场会好于三四线城市市场。

对今年市场总体持谨慎乐观态度，政策层面希望市场不要大起大落，这是今年大方向。长远来看，中国的大交通、产业升级、年轻的高能级人口还是加速朝着高能级城市，趋势是不可逆转的。中长期看，这个趋势会更明显。

目前一二线调控已基本到位，三四线已过调控高峰，政策取得阶段性效果，市场预期已逐步回归理性。预计2019年政策将由控转稳，中央坚持住房居住属性，完善多层次住房供应体系，推动长效机制的健全，地方政府分类指导，优化短期调控。

房地产行业在国民经济中的地位或将更被重视，“房住不炒”主基调虽然没变，但“分城施策”的调整迹象已经显露；公司认为对房地产行业的未来形势也不用过分悲观。

对于2019年市场的判断是整体平稳，因为当前长效机制已经建立，政府进行调控的手段和能力比较充足，市场目前大起大落的概率不大。

随着房地产行业未来将进入加速整合期，行业将出现大量并购的机会。大湾区具有制度、产业、市场独特优势，人口与经济将迎来大发展，资产价值具有巨大升值潜力。

认为2019年将更注重因城施策，房地产行业成交总体将保持平稳，区域市场将更加分化，核心经济圈的价值将进一步凸显。

政策层面不希望房价过度增长，因此公司预期房价呈稳定态势。公司认为去年的增长核心在三四线城市，一二线城市甚至稍有下调。三四线城市由于棚改、拆旧建新带来需求，而随着棚改规模缩减，三四线增长压力变大。

对于北京土地市场相对比较乐观，这也包含了天津在内等省的拿地获取情况；房地产住宅销售速度和批预售证的速度都比2018年好转。

认为因城施策将持续推进、长效机制将加速推进；市场分化与行业整合将加速。2019年房贷将获得一定支持，房贷利率将稳中有降。

预计今年房地产市场量价维稳，不会大起大落；领先房企高速增长仍然可期。

拿地方面有个双阀门的指标，即每年卖多少楼补回来多少地。公司一方面会把销售额30%作为一个阀门，另一方面会看现金流情况。一线城市公司如果经营性现金流没有了，要暂时停止买地。因此谁把楼卖得最好，谁就可能买到更多的地；这是万科买地的一个基本策略。公司投资整体谨慎，会寻找有产业闭合和人口导入或有政策支持的城市投资。

公司目前土储充裕，后续将从容客观判断市场，寻找合适机遇拿地。未来公司将继续聚焦核心一二线城市优质土地资源，拿地前提是确保现金流充裕且不影响杠杆率下降。（孙宏斌）一二线城市拿地窗口较短，去年十月份到今年年初有较好机会；但现在开始风险又特别大了，2019年房价不能涨是政治底线，是不会放开的，公司对今年市场较为悲观。基于市场判断和前期优质土地储备，从现在开始公司自己拿地基本会处于停止状态，有合适即拿不合适即放弃。

公司当前土地储备充足，投资方面会谋定后动，弹性应对，保证企业健康。广大农民工群体返回镇上定居将带来大量需求。

2018年地产的严厉的调控和紧锁的流动性环境促使二线及优质三线城市地价出现了大幅度回调，且人口加速向二三线城市流入，中长期而言，这类城市板块在行业逆境下将提供具有吸引力的投资机会；公司将把握城市分化和市场轮动的投资机会和投资节奏，增加二三线的土地储备，增加项目权益比重。

城市重心方面，目前布局首先是在深圳，其次是在东莞和广州；公司认为目前大湾区有城市更新的机会。公司过去几年拿地策略没变，即管理增长风险，保持健康的资产负债表。在去年市场预期不佳时，公司也花了很多的资源做投入，今年如果市场反弹的力量不够理性，公司不一定会追热点。

公司将加大一二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会。经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出的成本优势。

公司将坚持精准投资，加速优质资源获取。一方面公司将全面升级投资管理机制，推行精细化投资决策管理，全周期投后管理等；另一方面，在选定的核心都市圈内，公司将加大优质土地资源的获取力度，拉动业绩持续增长。

公司一直非常坚守一二线；即使在14年底15年初团队也看到了三四线机会，但最后决定还是聚焦一二线；低能级城市不是龙湖的目标市场。买地的选择上，龙湖一直是战略导向，非机会导向。未来公司一方面将继续保持西部和环渤海长三角的优势，另一方面将加大华中和华南，尤其大湾区的投资力度。公司今年对市场基本谨慎乐观，将会主动拿地。

公司确定的战略是以上海为中枢，以长三角为核心，向中西部渤海湾和珠三角一加三的战略模式。今年的调整基调是深耕现有区域，把现有区域做强做大做优，适当时候扩大一线。具有优势的一些城市，会谨慎进入。目前公司覆盖了98个地级市，未来还要不断渗透其他的地级市，包括中心城市周围的三四线城市。

原则上拿地会按照销售回款的50%-55%的比例进行，但具体还是会根据市场、政策和销售情况进行适当的灵活调整。公司2019年将坚持聚焦一、二线城市、刚需改善产品的总体策略。

公司重点布局粤港澳大湾区及长三角区域，两个重要区域的版图布局已基本完善，未来将继续深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市。未来的城市进入还是以现有进入的城市为主，特别是公司进入的一二线城市，不会刻意进入三四线城市。

2019年将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线，提升产能及市场份额。根据良好的资金状况公司会把握好拿地节奏，但是不参与地王，主要关注拿地质量。

未来布局上将聚焦新一线、二线和强三线，减少弱三线和四线占比，优化土储结构。拿地纪律上，公司强调高货值投入比、高权益、高度风险控制、高IRR；不符合条件的项目坚决不予通过。

公司基本保持土地投资按合约销售额50%支出，这样才能保持较好的负债率。大湾区具有很好的发展潜力，龙光也会继续看好和关注大湾区，特别是深圳，未来会继续聚焦大湾区。其他会针对上海区域有价值的项目进行一定的投资。

2019年将重点聚焦一二线和核心城市周边具有辐射能力的优质三线，全力推进落实产业小镇及城市更新项目的发展，采用“2+3+N”以加强于城市群的策略布局。2019年会用400亿拿地，其他产业投100亿，拿地方面希望能拿1100亿货值，净利率标准10%。

湾区土地储备和投资以旧改和收并购为主，希望今年在湾区多做投资，尤其是城市更新和收并购方面，买地支出预计400亿。

公司总土储货值85%土储位于一、二线，平均土地成本4181元/平，2018年销售均价达15210元/平。房地产开发核心净利润率接近13%，处于行业内中上的水平，这个13-14%左右的净利率比较反映公司现在整个土地储备和销售经营的实际情况，往后经营层面利润率还是会比较稳定。

公司2018年核心的净利润率达21.6%，为近五年最高，毛利率2019年达30%以上没有问题，后续主要看政策，这一轮价格上升的也是比较快的，毛利应该是可观的；公司对利润的追求不会变。

总借贷的加权平均借贷成本为6.11%,对比2017年12月31日上升89个基点。截至2018年末净借贷比率为49.6%，同比下降7.3个百分点；现金2425.4亿人民币，同比上升63.4%；另有约人民币3017.0亿元银行授信额度尚未使用；现金短债比达1.92倍。

2018年净有息负债率149%，同比大幅下降53个百分点；加权平均融资成本6.81%，2017年为6.24%。2019年公司将加速项目去化，释放经营现金流，支持公司稳健、高质量增长；保持杠杆率下降和信用评级提升。

2018年总借贷6731亿，比2017年减少8.1%；净负债率151.9%，比2017年同比减少31.8个百分点。公司重视现金流情况，发债利率的小幅波动摊到售价里面几乎忽略不计。公司目标是在2020年将杠杆率降低到行业中比较稳定的水平。

公司2018年末净负债率为52.9%（2017年：47.7%），在手现金452.6亿元；综合借贷总额为1198.2亿元，平均借贷成本为4.55%（2017年：4.50%）；平均贷款年限5.88年（2017年：5.92年）。

随着公司与中国平安战略合作的开展，公司的融资环境与融资结构得到较大改善。从2018年第四季度开始，公司的融资性净现金流转正，公司发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。公司通过增加长期债务替换短期债务，公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%。公司2018年融资成本约为6.42%，2017年为5.98%。

2018年末公司净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。

公司2018年末净负债率为33.9%，较2017年末的35.9%小幅下降；加权平均融资成本约为4.47%。公司于2019年2月完成8亿美元境外债券发行，其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%，5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。

2018年净负债率下降70 pct，2019年净负债率目标是降至150%以内，2020年降至100%以内，2019年融资成本目标是降至7.5%以内；将努力提高境内和境外的评级。

2018年末净负债率为67.2%，同比上升16.3个百分点；债务加权平均成本为5.8%（2017年：5.2%）。年内，惠誉及穆迪分别维持公司信贷评级为「BB」（前景「稳定」）及「Ba3」（前景「正面」），而标准普尔调升公司信贷评级至「BB-」（前景「正面」）。

公司2018年融资成本保持在5.8%左右的水平，穆迪评级将评级展望由稳定上调至积极；净负债率为59.4%，连续7年维持在60%左右。

2018年净负债率63.2%，低于2017年67.9%；平均借款成本为6.1%，同比稍有上升。公司2019年没有到期美元债，融资安排较为稳健。

2018年净负债率62.6%（+5.1pct）；平均融资成本7.7%。2018年获惠誉及穆迪提升企业信贷评级至“BB-”及“Ba3”。预计2019年融资成本与2018年持平。

截止2018年底，公司存量债务加权平均成本仅5.45%。2018年为了抓住市场机遇,公司主动拓展了投资规模，净负债率上升, 但是期限结构得到了优化。

公司将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。在巩固主营业务优势的基础上，公司将持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。公司基本盘还不太稳固，按照公司一贯的风格，未来还是会积极稳妥一点。

公司追求规模适度增长，注重增长质量。目前公司已形成以恒大地产为基础，旅游、健康为两翼，新能源汽车为龙头的产业布局。公司近五年内不会有其他多元业务布局。

公司将坚持各线城市全覆盖战略，今年的发展主题是全竞提升，全周期综合竞争力提升。公司要像研究原子弹一样，把一栋楼的建设的每一道工序拆分，让公司成本竞争力、产品竞争力和服务竞争力聚焦，使得公司更有优势、更适应中国城镇化的发展，提升市占率。

公司将保持地产开发为主业，加速去化，释放经营现金流，继续强化竞争优势，保持和提升行业领先地位，支持公司稳健、高质量增长；其他业务将严格控制投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。

公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。公司“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。

做强产业新城业务，做到“三个坚持”不动摇：（1）坚持产业新城逻辑不动摇，提升区域价值；（2）坚持一区一策，提升经营水平；（3）坚持精准投资，加速优质资源获取。未来新战略方面做到开拓新模式、新领域、新地域。

公司将坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展定位，坚持对利润的追求，保持稳健的特色；持有物业将会是穿越经营周期的压舱石。

公司会一直坚持稳健发展的原则。C1是新房销售，C2是商业地产，C3是长租公寓冠寓，C4是社区，即传统物业加入科技元素，内部叫智慧服务。从C1到C4，公司4个航道将围绕着房地产主业发展，同时保持稳健的资产负债表及好的资本评级。

公司将坚持一体两翼企业总体战略，做大做强主业，实现增长、盈利、风险三者平衡。公司将维持高周转、标准化、低成本的运营模式，未来一线城市转型持有经营，开发业务以二三线城市为主，把握城市分化和市场轮动的投资机会和投资节奏，增加二三线的土地储备，增加项目权益比重。

公司将持续深耕现有区域，提升区域市场占有率，同时把握客户需求，优化产品结构，加快项目周转。今年策略是地域深耕和双轮驱动，深耕住宅开发，保持在第一梯队。

公司将继续坚持“三收三支”的管理要求，增权益、降负债，2019年争取完成调升3A评级，有效降低融资成本，并持续做好增收节支、全面预算的管理工作，通过买地与现金回流强挂钩机制，确保财务指标继续得到优化。同时公司将进一步加强投后管理。

未来目标为综合实力进入行业第一梯队，2020年签约额目标为2000亿；持有收入2020年目标42亿元，2022年50亿元；2019年将加速推动7个城市运营项目落地。

公司未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目。计划未来三到五年核心利润进入全国前十。

2019年公司将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线，提升产能及市场份额，实现30 ˣ 40目标（培养 30个城市公司，每家完成年销售40亿或以上）。

公司将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额，同时积极布局广东省其他经济发达城市，以及中国其他高增长潜力区域。

经营上将以现金流、利润为核心导向；提高经营效率及效益、注重客研、品牌建设；产品方面将坚持“改善大师”定位，稳步加大商业地产投入，提升持有型资产运营。

公司坚持“中而强定位”，坚持规模与利润并重，努力实现稳健持续发展；2019年销售目标在1100-1200亿元，2020年会再根据市场变化及时调整，核心仍是利润提升。

公司回款率是销售金额的80%，比较稳定。总去化率在60%左右。1-2月本身是市场淡季，公司的销售业绩始终是完成的，不能以单独月份来判断；公司的产品品质、楼面价是一直稳定的。

回款率方面，2018年下半年至今整个按揭量和速度比2017年还是有比较大改变，按揭从银行金融机构来说特别对有品牌的客户都还是挺好的，回款周期2-3个月左右。去化率方面，按年度看，大概70%左右没问题。2019年可售货值超7800亿元。

2018年公司权益销售回款率为91%，权益销售去化率为76.4%。

公司2018年回款率为90.5%；2019年去化率达50.3%即可完成3500亿港元销售目标。

公司2018年回款率超过85%；2019年货源充足，按照63%去化率即可实现2200亿元销售目标。

2018年去化率约为70%，今年去化率目标定在相对保守的55%，货值安排也会随着项目去化率来进行调整。2018年现金回款率约90%。

公司2018年回款率超85%；今年如果最终权益比是60%，并且市场比较好的话，公司回款可能做到90%甚至更高。预计2019年全年销售去化前低后高。

2019年销售目标2100亿，销售回款1575亿；保守预计去化率在60%。

2018年销售回款率约为78%，2019年只要保证60%的去化率即可完成目标。

2018年，投资项目整体去化率为68%，其中一二线城市去化率达71%；新增房源去化率达70%，存量房源去化率达63%；今年公司提出了更高的要求，除了长库存，正常去化率80%左右。公司2018年销售回款率为85%。

2018年合约回款率90.6%，较2017年下降2.8pct。预计今年全年推货量可达到400亿左右；按70%去化率算，2019年销售有望达到280亿左右。

2018年去化率达77%；为达到2019年全年销售目标，去化率预计为63%。2018年公司回款率高达93.2%。

公司今年的货值达到1312亿，预估去化率达到52%，比去年下调了11pct，因为有一些城市采取限价措施，公司放慢销售速度，这也是经营战略与规模的一种平衡。

项目去化率整体是65%。

公司去化率在70%以上，销售回款率约90%。