阳光100中国(02608.HK)：加快土储去化，持续改善财务状况、支持转型发展

最近阳光100（02608.HK)）传出两则资产重组消息有望刺激市场持续关注：

1.2019年4月2日，阳光100公告一项资产转让协议：阳光100以总代价约人民币13.3亿元，转让其持有的目标公司70%股权（代价为人民币3.7亿元）及对目标公司享受的股东贷款的债权人民币9.6亿元，受让方为融创西南公司。资产出售完成后，阳光100及原股东将继续持有目标公司30%的股权。

2.紧接着4月14日，阳光100在公告中表示，阳光100及另一股东联泰将目标公司卓星100%股权（代价约人民币44.0亿元），及约2.6亿元债权出售予佳兆业(01638.HK)的附属公司，总代价约为人民币46.6亿元。资产出售前，阳光100持有目标公司55%的股份，目标公司系阳光100的控股子公司，财务业绩实现并表。

这两笔资产出售为阳光100优化财务状况及新业务发展带来十分正面影响。

一、回笼60亿元资金，优化财务能力

两次资产出售涉及交易金额达60亿元，计容总建筑面积237.1万平方米。

其中，第一次资产出售的的目标公司的主要资产包括重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目，项目用地面积共56.6万平方米，总体项目计容建筑面积约 118.8万平方米，其中已开发计容建筑面积约67万平方米，未开发计容建筑面积51.7万平方米。

第二次资产出售目标公司主要资产为位于广东清远市清城区龙塘镇的房地产开发项目，该项目用地面积515.62亩，总体项目计容建筑面积 118.3万平方米。

根据约定，两次资产出售的支付方式均为现金支付，且均为完成工商登记等相关事宜后即可获得大部分支付款项。第一笔资产出售阳光100总计获得现金流入约13.3亿元；第二笔交易获得现金流入为46.6亿元元，两次资产出售使阳光100获得回笼资金总额60亿元。

截至2018年12月31日，阳光100总债务为296.95亿，长短债务占比分别为65%和35%。短期债务约104亿元，而其在手现金及现金等价物仅25.89亿元。

（资料来源：财务报告）

光是现金及等价物可覆盖超八成的短期负债，净负债率更是大幅下降。阳光100得以提前获利退出。现金流随之得到大幅改善，财务结构迅速优化，有利于公司长远发展。

二、新模式成果显著，资金助力加速

另一方面，此类的资产出售，能为阳光100的产品结构调整作资金补充。

阳光100管理层认为,传统住宅市场的竞争已白热化，而非住宅市场潜力巨大，竞争格局尚未成形。因而阳光100需要主动转换赛道，近年一直致力于研发新产品，由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型。到目前，公司新产品逐渐成熟，品牌已经建立起来。

而从产品线布局上亦能反映出公司定位”多元空间运营商“的特色基因。2017-2018年，阳光100确定了喜马拉雅服务式公寓、街区综合体及阿尔勒复合型社区三大主力产品。从收入结构来看，2018年阳光100街区综合体、服务式公寓和特色小镇三大主力产品在阳光100销售中的占比已经达到80%-90%，普通住宅的比例进一步缩小。

这反映了阳光100成功转型成为综合型开发房企，实现住宅+商业地产业务并举。三大产品已经成型，且具备较高的复制性，转型后业务新增长可期。

但是，模式的加速复制需要较高的资金需求。原有的住宅销售业务具有高周转性的特点，而新业务方向的街区综合体及自持物业的回报周期相对更长一些。随着阳光100重心的转移，公司的业务架构发生改变，如今加快土储去化，能加大公司整体的周转速度，并且为新业务提供充裕资金支持，有利于未来实现高速发展和布局。

三、土储丰厚，加速变现释放利润

公司从2015年开始，土地储备就一直维持在1400-1500万平方米左右，对应货值达到2000亿元。按照阳光100近年平均合约销售面积90万平米左右来算，目前的土储能够让阳光100开发8-10年，土地储备非常充分。这么大总货值的土地储备在可比的百亿规模的房企中极为少见，甚至500亿规模的房企中也很少会有如此丰厚的土储。

丰富而优质的土储是所有房企未来发展的最重要的基石，而阳光100目前面临三个影响因素：

1.巨额的土储需要相当长的时间以开发；2.并且这2000亿货值要开发出来，需要累计投资接近500-600亿元，这对阳光100目前现金流将形成压力；3.而市场对阳光100的债务风险担忧，形成公司估值贬损，目前需要扭转市场预期。

而加速土储变现出售提供了“一箭三雕”的解决方案。值得注意的是，阳光100如今的庞大土地储备是多年积累而成，其中成本较低，而公司土地储备以成本入账并表，随着资产出售会为公司带来丰厚的收益。

2019年以来的两次出售资产及部分项目权益，公司获得税前收益37.1亿元。资产及项目权益出售对公司业绩增长产生明显推动作用。同时随着利润增加，公司土地储备隐含的价值也将快速释放，刺激公司估值重估。

结尾：

近期的资产出售为阳光100回笼接近60亿元的现金，加速周转回流的现金能够让阳光100新的轻资产业务完成快速蜕变。对比自身，过去公司PB稳定在1倍左右，目前PB为0.46倍，处于历史极低区间。

阳光100管理层此前表示，2019年将加快土储去化，土地出售的收入预计为几十亿至上百亿元。两则公告说明，这一预期正在兑现，投资者可以期待未来阳光100进一步的土储去化。