卢俊：认真说，房价上涨的理由，变了

来源：真叫卢俊

之前在准备创业周年演讲的事情，所以有一阵子没有认认真真码字了，现在回来了

今天想和大家聊一个现象，关于房价凭什么涨的理由，和以前不太一样了

01

先从最近的一些事情开始说起

不知道各位发现了没有，最近的两年开始，整个城市的大规划变得特别多了。以前都是小规划，比如一个城市怎么扩张怎么升级

但是在现在，落地的都是各种城市群之间联动带动的大规划，比如粤港澳、长三角，包括之前的雄安新区和海南自贸区，所有的规划能级都是国家级的

为什么要落位这么多国家级的城市规划，理由有很多啊，但是其中有一个重要的理由就是过去10年那种单点的城市规划出现了一定程度的问题

如果大家去的城市多一点，应该会有印象去到一个城市下了火车站，几乎每个城市都要说自己要规划一个新区，构筑下一个陆家嘴或者新的CBD之类的口号。而在这样的城市扩容节奏下，出现了很多的能源损耗。

最后大家统计下来，全国各地的空间供应量，不论是住宅还是产业还是商办都远大于预期，最夸张的时候一个城市出现19个新城

而当空间供应过量人口产业导入乏力的时候，这个城市就会开始焦虑和恐慌，一旦焦虑和恐慌就会陷入依赖房地产的节奏，希望开发商可以帮忙吆喝，希望开发商可以更多的产出GDP，希望开发商可以带动产业。

而为了和开发商更好的协作，这个城市就必须一致持续的释放规划利好，然后地方操盘手就利用一些虚无的规划利好透支楼市饮鸩止渴

大部分城市的恶性循环大部分都是这么来的

02

另外一个层面，很多小城市正在抑制不住的萎缩，收缩型城市是最近一段时间被高频提起的。

说的是常驻人口持续的低于户籍人口，人口大量的外流导致城市处于萎缩的状态。

这些城市并不是我们想象中的存在东北什么地方，而是在全国范围内大量的存在。因为在整个版图里忽略，从而导致本地居民也开始放弃自己的故乡

那么毫无疑问大规划就是试图来解决这个问题的，某种程度上大规划就是将城市之间的资源进行重新的整合，依赖大规划将人口呈现阶梯式的吸引，依赖大规划实现城市和城市之间的互动和产业联动，从而实现资源去库存的节奏

把一些还有希望的城市依赖一两个强势城市的带动捏合成一个综合体

03

所以当我们明白这个逻辑的时候，你就要明白大规划落地的同时，他一定不会让这个区域的房价很快的大涨。因为一旦大涨就又会陷入到房价透支利好，然后地方城市为了维持高房价再一次陷入到焦虑和恐慌的不安全感状态里。

某种程度上这又会重蹈覆辙

而大规划是一定不能失败的，理由很简单，因为这是国家层面的规划。所以也不能重复以前单个城市发展不利的局面

因此区域的城市一定会对地方的房价进行严格监控，监控的模式有两种，第一种是不让你涨，第二种是允许你涨但是限售，从而将资金流锁住

好，如果写到这里你理解为那些大规划城市的房价不会涨，那你就大错特错了，一个城市能级的发展和房价一定是高度捆绑的，得到规划刺激的城市房价一定会稳健上扬，只是这个上涨路径和以前不太一样了

一个理想的城市发展路径应该是这样的：规划落地→带来产业发展→产业产生有钱人→楼市因需求旺盛而发展→正向循环

过去城市的发展模式是：规划利好先行→房价透支→用户因房有钱→产业发展不起来→恶性循环

所以写到这里各位应该明白为什么一定要坚持房住不炒以及楼市维稳，此时此刻的楼市是不适合大波动的，因为一旦波动剧烈就会干扰那些国家级别的战略规划变成现实的可能

而未来一个稳健的城市群基本上需要一个三叉戟：一个单点的强势城市能够输出价值观和商业模式，然后还需要2-3个城市用来承载人口吸纳的，另外还需要若干个城市负责土地出让和相关资源协调。

长三角格局比较明朗，单点就是上海，承接人口的来自杭州和苏州，其他环沪的作为土地储备进行开发。

粤港澳可能很多人会有自己的答案，在我心里单点是香港，深圳广州承载人口升级，然后其他地方负责土地储备和资源协调。

粤港澳的发展未来还要看各个城市是否心甘情愿的按劳分类，这是关键，特别是深圳和香港、广州和深圳互相之间明争暗斗的关系。城市之间合作某种程度上也代表着不同程度的妥协和忍让，这是城市群发展必须要接受的

长三角明朗很多也是因为这么多年的磨合，大家差不多都找好了自己的定位。而京津冀或者雄安新区的整个联动，说实话我还没看出来

04

所以各位，如果你笃定那些大规划会成功，那么你对楼市的认知就要发生几个基本的改变

1、时间周期会被拉长，从过去的2年变到5年以上，如果你没有深耕的理念，那么你就等着被割吧

2、房价能够涨的城市一定是抢人成功的，这是毫无疑问的，在正向循环的城市发展过程中，人口和产业在楼市的前面

3、如果要买入大规划所在地，需要密切关注所在城市的地价结构，土地成本过高和过低都不是一件太好的事情，土地成本过高未来会有限售的可能性，土地成本过低可能房价就失去“被迫”上涨的可能，所以此时此刻眼光很重要

最后来个总结

以前城市规划发展，因为在利益面前总是会发生各种各样的偏差，所以总是导致不少城市依赖楼市或者渴望先发展楼市。

现在做大规划，本质上就是在国家层面掌控整个大规划不会偏差，确保城市发展在前，楼市起势在后

如果你觉得那几个大规划能成，那么你就要对区域的楼市发展要有耐性，如果你觉得不能成，那么要么你就买错了房子，要么就祈祷你好歹买了单点强势的城市，仅此而已

什么，不在大规划里的城市怎么看。

我们同样看到类似于西安长沙这样的城市在疯狂的抢人，但是这些单点城市因为缺少和周边的联动，所以核心看这个城市的产业是否能够独立完成升级，否则依靠房价在涨的因素抢人，只会加速城市的恶性循环

05

大概就是这样，希望这篇文章可以帮助到所有最近跟着热点看市场的朋友们