4000亿之后，保利发展如何布局后峰值时代？

房地产开发主业的增量天花板已经显现。

统计数据显示，2018年，全国商品房销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速较2017年降低1.5个百分点。此前保利发展曾在白皮书中预测，未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在10万亿元/年的规模。

房企要想继续成长，只能是改变过去简单地对规模、对速度的追求，找到一条与中国经济发展相结合、与城市发展相匹配的业务路径愈加重要。

当房企不再执着于规模之争，一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。例如，碧桂园做农业，融创搞文旅，恒大造汽车……虽然方向不一，但各家龙头房企都希望借助多元化业务的探索，找到一条和房地产主业规模相当、足以支撑企业未来发展的第二赛道。

但在保利发展看来，房地产的主航道足够宽广，足以容纳若干家千亿级以上企业。聚焦主航道，适当上下游延展，可能是当前房企多元化最合理的选择。

同其他头部房企高投入、高风险、回报周期长的多元化不同的是，保利发展长期保持着全局连续性的战略规划，一方面专注于地产主业基础上的相关多元化，不受市场投机性机会的诱惑；一方面加大对两翼业务的战略性投入，培育未来的主营赛道。

保利发展最新发布的年报显示，2018年实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润 261.49 亿元，同比增长 32.78%。营收增长等多项核心财务指标均位于市场前列。

从具体业务结构来看，地产主业再次实现千亿增长的同时，保利发展的两翼业务也取得了优异的成绩。2018年，保利物业管理项目布局130个城市，面积达到2.5亿平，在管面积1.5亿平，稳居行业前五；基金累计管理规模逾1000亿元，投资项目超过150个，其中信保基金更多次被评为“中国房地产基金十强”。

这意味着，保利发展以物管业务为代表的综合服务翼和以信保基金为代表的不动产金融翼布局第二赛道已经初步成型。

NO.1丨物管业务赴港上市在即

在保利发展综合服务翼的各项业务板块中，物业管理无疑是最具规模和潜力的板块之一。

保利发展将物业定义为除房地产开发以外的重要主业，主要看重物业的社区入口价值，对于品牌建设和产品力提升也有支撑作用。

保利发展在业绩发布会上透露，2018年保利物业合约在管面积2.5亿平，净利润超3亿元，在管规模的角度在行业排名第四，综合实力的角度排名第五。

事实上，前几年保利地产销售增速较快，未来保利物业交付面积预计将会大幅增长。

4月16日，保利发展发布公告称，公司董事会以及监事会审议通过了全资子公司保利物业发展股份有限公司在港交所主板上市的相关议案。

自彩生活赴港IPO以来，房企旗下物业公司迎来价值重估，一举成为地产产业链中的香饽饽。

对比已公布年报的房企分拆上市物业公司，保利物业的估值有大致的参照维度 。

截至2019年4月15日收盘，各大房企旗下上市物业公司的平均市值为112.21亿港元，平均动态市盈率为31.65倍。

保利发展年报显示，其持有保利物业全部股权，而保利发展最新动态市盈率为9.11倍。

此外，从行业经验来看，保利物业上市后还可以通过收并购或参加第三方开发商的竞标，一方面降低对关联房企的业务依赖，另一方面增加管理面积，扩大业务规模。

例如，绿城服务自上市后通过一些列并购操作，在管面积已由上市初期的1.05亿平方米大增至去年底的1.70亿平方米。

NO.2丨金融业务三马齐驱

保利发展在2017年发布的行业白皮书中指出，“大运营”时代离不开地产金融提供“资金弹药”，并提出“打通‘退出’环节的REITs即将落地”的预判。

对保利发展而言，金融业务不仅能够扩大融资渠道并提高盈利能力，同时有利于贯穿“建设-运营”两大环节打造多元化的业务格局，促进地产与金融的协同，甚至实现产融结合循环放大。

在不动产金融业务方面，保利发展旗下目前已拥有“信保基金、保利资本、太平保利”三驾马车，并驾齐驱。

 1、信保基金  

信保基金是专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化、独立运作和主动管理的股权投资基金管理机构。

信保基金较为低调，公开信息较少。清科2014年房地产基金白皮书显示，从2010年至今（指2014年）房地产基金总募资额逼近2000亿元。这意味着在整个中国地产基金市场，信保基金占据了1/6的份额。

截至2018年底，包含信保基金在内，保利发展旗下基金累计管理规模逾1000亿元，投资项目超过150个，其中信保基金更多次被评为“中国房地产基金十强”。

 2、保利资本  

保利资本的核心业务包括开发类地产股权投资基金管理、商业不动产投资基金、私募股权投资基金管理、创业投资基金管理等资产管理业务。

保利发展在年报中指出：在不动产金融方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能力，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，加大与主业和多元产业协同。

从这个角度理解，保利资本是为保利发展的整体生态服务的。

烯牛数据统计显示，近一年来，保利资本依托地产主业，聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营等领域，相继投资了生鲜配送平台每日优鲜、AI算法提供商商汤科技、柔性显示屏及传感器研发商柔宇科技等一大批产业契合度比较高、市场预期比较好的投资项目。

 3、太平保利  

太平保利则是保利发展大力布局健康养老产业的重要抓手，以占领行业高地为目标，输出优质的养老地产、健康医疗项目，助力保险、地产主业双发展。

目前，我国布局健康养老产业的主要有两大资本来源，一是地产，二是险资。地产资本虽具有业务开发、设施维护等方面的优势，但受地产周期性影响，资金的稳定性并不是很强；而保险资金则具有规模、稳定性强等方面的优势，但不具备物业开发方面的长处。

地产与险资此前一直是独立发展，没有太多紧密的合作，而太平保利是由中国太平旗下的太平人寿、太平资产与保利发展共同发起成立，成为国内首例保险央企与地产央企在大健康产业的跨界合作。二者互补形成无缝对接，意味着保险与地产已从初级以项目为主的简单资金合作，迈入了多层次、多维度，覆盖健康养老全产业链的深度合作共创期。

以养老地产为例，目前，保利发展已经在上海、北京、广州、三亚等城市已有6个养老地产项目，其中北京西山林语和熹会专业养老机构入住率达70%，基本实现收支平衡。

NO.3丨协同发力，再造一个保利发展

对保利发展来说，在地产主体的基础上，除了两翼业务对地产的协同外，两翼的物管业务和金融业务本身也具备巨大的协同优势。

首先，社区金融作为结合传统金融和互联网金融两者优势的新模式，最关键的是场景化；而物业管理直接建立在消费者最后一公里的基础上，作为线下入口拥有大量消费的场景，二者结合想象空间巨大。

其次，物业管理作为地产存量运营的典型模式，是通过REITs等金融手段进行资产证券化的优质标的。

在REITs领域，保利发展是当之无愧的先行者。2018年3月13日，国内首单REITs产品—“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，总募集金额达50亿元。

同时，专注养老产业的太平保利为保利发展的物管业务提供了新的增长渠道。

目前，传统的物管业务规模主要取决于管理面积，毛利水平通常不具备太大改善空间。但面对万亿的业主市场，各大物业公司都希望提高增值业务比重，力求找到新的利润增长点。

例如彩生活的“彩之云”、雅生活服务的“雅管家”以及碧桂园服务的“凤凰会”等，依托于自身开发的APP，建立起业主社区，借助家居生活、房屋租赁等增值服务贡献营收。

保利发展则在此基础上创新性引入养老业务，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设。随着人们的健康意识增加，老龄化人口数量增多，相比传统产业链业务被挤压的利润空间，养老医疗等业务显得更具备利润和成长性方面的优势。

此外，对物管业务而言，位于核心城市的物业无疑更具物管价格优势；对于金融业务而言，来自核心城市的服务无疑更具资金募集优势。

而在规模房企中，相比于服务侧做得比较好的碧桂园和新城控股分别在一二线城市14%和40%的占比，保利发展区域布局优势巨大。

年报显示，保利发展地产板块93%的储备货值集中于国家级城市群，其中粤港澳、长三角、成渝、长江中游、京津冀五大城市群的储备货值占比72.34%。这为保利发展的两翼业务提供了充沛优质的业务来源。

年初至今，全球证券市场触底回暖，市场流动性的增加进而带动商品房市场以及债券市场的活跃，金融业务有望迎来爆发期。保利发展在“一主两翼”的战略指引下，以地产开发主业为载体，在物管、商业等多元化领域建立了坚实的护城河，同时不动产金融等两翼业务高效协同发展，再造一个保利发展在路上。