“3月看全年”，楼市全面回暖稳了吗？

作者：CF40研究部鲁西

来源：中国金融四十人论坛

政策微调后，中国楼市加速回暖，终于在3月迎来“小阳春”。“3月看一年”，这句地产界的流行语是否预示着今年楼市将全面回暖？

3月“小阳春”来临

一二线与三四线楼市继续分化

回暖的信号首先体现在价格方面。今天（4月16日），统计局发布最新数据显示，3月份，70大中城市中有65个城市新建商品住宅价格环比上涨，比2月份多8个。初步测算，一二三线新房环比涨幅分别回落、回落和扩大，二手房环比涨幅均扩大，其中二线环比从前月的下跌转为上升。

涨幅最大的是丹东，为1.9%，北上广深新房价格环比两涨两跌，北京、广州分别上涨0.4%、0.8%，上海和深圳分别下跌0.1%、0.3%。但一线城市同比价格均处于上涨，其中广州涨幅最大，为11.9%。除了上海和深圳，还有赣州、韶关的新房销售价格环比下跌。

同比来看，在70城中，一、三线城市新房和二手住宅销售价格涨幅均略有扩大。从新房价格涨幅来看，三线城市新房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。同期的一二线城市，新房价格同比涨幅分别为4.2%和12.2%。但二手房价格方面，三线城市涨幅略低于二线城市，高于一线城市。

但三线城市目前分化严重，个别三四线城市房价出现下跌情况，中原地产首席分析师张大伟认为，现阶段，三四线楼市还运行在高位，但分化的情况已经出现，“有些区域市场的确熄火了。”

比如鹤岗，一套房子价格在10万以下，如此“白菜价”，引发市场较大关注。但像鹤岗这种资源枯竭型城市，人口外流严重，是收缩型城市的一个典型代表。

这些熄火的市场一般是缺乏经济支撑、人口外流的城市，“城市空心化”严重。而一些长三角、珠三角都市圈的三四线城市，具有产业、资源等优势的三四线城市，仍是房企重点发展的区域，楼市仍会保持健康状态。

另一个佐证楼市回暖的信号是销量，各线城市销量回升明显。近期，房地产研究机构中国指数研究院监测数据显示，3月楼市成交同环比均上升，在其监测的一二线为主的25个重点城市中，3月成交面积环比上升84.82%，同比上涨11.28%。

环比来看，24个城市上升，重庆升幅最明显，为293.65%，南京、北京次之，升幅均超230%；仅连云港环比下降。同比来看，13个城市上升，北京上升幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升122.31%，北京领涨；一线城市同比上升56.15%，北京升幅近三倍。二线城市成交面积环比上升83.50%，同比上升8.53%。三线代表城市成交面积较上月上升接近50%，同比则下降16.22%。

可以看出，3月楼市回暖明显。不过，相较于2015-2016年楼市较热时，今年3月市场回升力度相对温和。市场人士分析，从绝对量来看，当前成交水平处历史中等水平，市场不存在过热迹象。

事实上，3月为传统楼市的“小阳春”，在去年“金九银十”没有出现的情况下，再加上春节期间楼市基本处于冰封状态，3月被压抑的部分购房需求释放，出现小阳春也不足为怪。

“稳”字当头难言大涨

与去年相比，今年3月楼市回暖，是受多重因素叠加影响。一方面，部分城市从去年底开始掀起“抢人”大战，而且此前的调控政策也有所松动；另一方面，今年1月，央行全面降准，货币政策相对宽松，房贷利率也有所下调，为居民购房提供了资金支持。此外，历年来看，3月也是楼市销量的“小阳春”。

在房地产界，有句流行语“三月看一年”，这是否代表着今年楼市将走出一波向上行情呢？

其实不然。楼市是一个与政策密切相关的市场，因此观察政策取向是判断楼市趋势的重要工具。

从政策方面来看，今年两会，中央再次提出要坚持住房的居住属性，并强调"稳地价、稳房价、稳预期"的调控目标。2019政府工作报告也强调，要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。“一城一策、因城施策”的大趋势下，地方对房地产调控也将延续“稳”字思路。

虽然为了应对经济下行压力，各地在政策层面有所放松，但人才引进是一个长期过程，短时间内也不会刺激楼市快速上涨，再者，相当一部分城市的限购限贷政策仍没有完全放松。对比前几轮楼市快速上涨阶段，此次楼市上涨，政策层面的不具备大的利好因素，难言楼市全面回暖。再看三四线城市，去年下半年以来，棚改政策转向，货币化补偿力度减弱，导致需求不足，也会成为拖累楼市的主要因素之一。

后续政策走向也将保持连续性，今天，统计局城市司高级统计师刘建伟表示，3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。

资金面上，今年1月，央行下调金融机构存款准备金1个百分点。全面降准，再加上去年下半年以来多次定向降准，释放了银行间市场流动性。前段时间的政策效应显现，最新发布的3月金融数据全面向好，M2、社融、人民币贷款均超预期反弹，居民、企业部门贷款均有较大增长。

但是，在4月12日例会上，央行重提“把好货币供给总闸门”。分析人士指出，这意味着信用宽松局面已经形成，未来货币环境趋于边际收紧，而各地房地产政策也将继续求稳，尽管房价仍有上涨动力，但涨幅料不会太大。“后续几个月，房价会延续当前走势，毕竟需求被压抑两年多，但预计上涨幅度不会太大。”华宝信托宏观分析师聂文称。

他指出，目前来看居民杠杆还处于比较高的位置，加杠杆难度大，货币化安置规模下降，因此，房价的上涨持续性不会太强，政策总基调仍是求稳。

“稳”字当头，不仅要防止房价过快上涨，也要防止房价大幅下跌。如果房地产市场价格大幅下跌，那么房企资金链将断裂，房地产泡沫会快速破裂，与之相关的地方财政以及债务风险也会暴露出来，对经济形势造成严重冲击。因此，稳房价、稳地价、稳预期是今年房地产市场的主基调。

在这种情况下，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期还在保持平稳状态，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础，回暖难以大面积跟进。

房地产开发商又如何看呢？3月26日，万科董事会主席郁亮表示，房地产更多与宏观经济、城市化、人口增长相关，房价单边上涨的时代彻底结束了，不能期待市场反弹。

其他房企也在逐渐调整战略布局，一方面回归一二线等重点城市，加快资金回笼，另一方面，已有25家房企下调2019年销售目标，预计增幅低于20%，平均目标增长率仅为18.36%。