房价翘头,三月领涨全国的城市竟然是它!70城房价均超去年同期

作者:赵白执南江钰铃

来源:中国证券报

东北小城鹤岗每平米350元房价刷屏热度还在,丹东房价却领涨全国。

统计局刚刚公布的3月70城房价数据显示,有65个城市新建商品住宅销售价格环比上升。

从二手房市场价格来看,3月有57个城市二手房价格出现上行,2月仅为47个。仅10个城市下调,主要是南充、广州、乌鲁木齐、青岛、洛阳、海口、郑州等热点城市。

2019年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

从涨跌幅来看,涨幅超过(包含)1个百分点的有15个城市,丹东以1.9个百分点的涨幅领跑。环比持平的城市是长沙,环比下跌的城市为上海、深圳、赣州、韶关。

2019年3月70个大中城市二手住宅销售价格指数

从二手房环比价格来看,大理以1.8个百分点领跑,12个城市涨幅超过(包含)1个百分点。天津、牡丹江、安庆持平,广州等10个城市环比下跌。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%

他还指出,二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。

信贷、户籍政策宽松

调控密度下降

4月16日,合肥某城商行人士对中国证券报记者表示,从该行的房贷业务来看,房贷业务申请情况比较踊跃。今年1月以来,银行方面对放款有所放松,但放松力度不大。房贷利率方面,合肥的相关银行还基本执行利率上浮15%-20%,没有太大变化。

该人士介绍道,从业务角度,目前银行房贷业务一直较为优质。“总行也鼓励我们做(房贷业务),但是监管方面还是卡得比较严。批给我们的额度虽然较去年有所提升,但宽松不大,对于需求紧俏的市场来说,还是杯水车薪。”

合肥相关中介人士也对记者表示,相比于其他热点城市,合肥房价的涨跌趋势总体比较小,但是部分热点区域,还是一房难求,“位置好、户型好、配套好的新盘,还是需要摇号,有的还需要找关系才能买到。”

对于近两年来房价步入下跌通道的厦门,许多房地产业界人士将厦门未来房价的稳定因素寄托于国家出台的“户籍新政”

国家发展改革委日前印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,继续加大户籍制度改革力度,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。福建省统计局数据显示,截至2018年年末,厦门市常住人口411万人。

有厦门地产公司人士表示,厦门目前的城区常住人口达到了全面放宽落户条件的Ⅰ型大城市标准。如果落户政策落地,“厦门是比较宜居的城市,相信会吸引不少人口在厦门落户。”

今年前三月,厦门的二手房价格有所回温。根据国家统计局今年前三月的二手房统计数据显示,厦门的二手房价格环比指数分别为100.5、100.3和101.6。具体来看,3月份,厦门二手住宅成交量达到4433套,环比上涨154%,同比上涨388%;成交面积为42.59万平方米,同比上涨384%。

新房方面,相关数据显示,3月,厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米,环比上涨238%;商品住宅成交面积10.96万平方米,环比上涨213%。

从调控政策的密度来看,中原地产首席分析师张大伟介绍,3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,合计仅发布房地产调控政策15次,1月份68次,2月份21次,累计一季度房地产调控104次。整体看,从2018年11月开始,楼市政策出台的密集度逐渐放缓,楼市政策以平稳为主,部分城市出现了微调之前过严的调控政策。

数据显示,一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比增加9526亿元。3月居民部门新增人民币贷款8900亿元,同比增加3167亿元。其中,居民部门新增短期贷款4294亿元。

新房价格:

70城房价均超去年同期

“上月新建住宅市场价格9个城市房价环比下调,3月份只有4个城市,包括韶关、赣州、深圳、上海,其他城市出现了全面上行。65个城市房价上涨,再次接近2017年市场热度最高时间点。”张大伟认为,在信贷宽松下,70大城市房价数据接近全面上行。3月份出现房价再翘头的原因在于,信贷宽松下,部分城市前期跌幅大,购房者在市场炒作下怕踏空,入市量提高后,价格开始出现上浮。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房价指数数据看,3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅相比2月份水平有所扩大,说明随着3月份“小阳春”行情到来,市场交易有所上升,价格也有所反弹。而同比增幅继续扩大,和过去几个月环比增幅数据相对偏高有关。尤其是部分城市高价楼盘密集入市,从同比增幅看也容易带来很多价格的反弹。

严跃进表示,随着市场行情交易的上升,实际房价依然有反弹可能。类似房价上涨城市数量的增加,多少也会影响二季度购房者的市场预期。另外需要注意的是,在同比增幅中,全国70个城市均保持了同比正增长现象,通俗来说,70个城市的房价均超过了去年同期水平

二手房价:

一二线城市上行

“从去年10月开始,已经连续6个月有超过10个城市二手房价环比下跌。但3月份明显呈现出了市场‘小阳春’,一二线城市全面上行,特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出现明显二手房上涨,12个城市环比上涨超过1%。”张大伟表示,过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市,都有价格出现波动的苗头,预计4月份很可能会表现的更明显。

严跃进认为,这一轮楼市中,二手房反弹更为明显,有几个原因。一是此类城市首付比例依然较高,二手房认购的性价比更大,尤其是小户型。二是二手房此前也有类似税费减免的消息,这个时候也会刺激此类物业交易,价格自然容易上涨。

这一轮“小阳春”到底多长?张大伟认为,核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是“认房又认贷”的标准是否会变化

一边是房价回温

另一边是“鹤岗”现象

在70个大中城市同比全部上涨的情况下,“东北鹤岗房价跌破一千”“320平的房子只要15万”“回迁房太多,黑龙江鹤岗贱价卖房”等却充斥微博,将鹤岗送上了热搜。

《黑龙江省统计年鉴》显示,鹤岗市近年来户籍人口一直呈下降趋势。2001年人口为111.26万人,2017年为100.95万人,20年间减少9.95万人,人口一路走低。

严跃进认为,东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废,最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等,其逻辑都差不多,即过去是煤炭和工业相对发达的城市,但这几年因为煤炭整顿等,往往这个时候城市产业发展也受到影响,很多人口也逐渐外流。在没有人口支撑的情况下,楼市交易不好,价格自然比较低。

类似现象说明一个问题,即“城市空心化”或者叫“收缩型城市”,也需要关注此类楼市疲软现象,后续对于此类城市,应该积极培育新产业,同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素。

展望未来:

各线城市楼市或分化

张大伟表示,整体看,全国楼市并未出现大幅度变动,在整体平稳的市场下,不同区域市场出现不同的变化。一线城市整体出现了比较明显的变化,其中北京商品房住宅成交31.1万平米,环比上涨了108%,同比上涨达到了130%;二手房成交量也达到了1.6万套,是最近10个月的最高值

二线代表城市环比上升82%,同比上升30%,大连、南京升幅较大,分别达286%和259%;此外温州和南宁升幅较小,未超两成。从三线城市平均数据看,同比下调了14%。

社科院日前则发布报告预测,一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放,三四线城市局部“小阳春”或将消退。

报告显示,在再城市化背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾在城市化阶段长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整,房价下跌风险已经得到一定程度释放,存在一定的潜在上涨压力。短期内,由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大,只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动,一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主,短期难以出现大涨

报告认为,2019年初,局部楼市的“小阳春”,具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”,以营造楼市整体向好的氛围。但应当看到,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。

另一方面,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善,政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施也将使房地产市场间接受益,这些因素都使得三四线城市房价下跌的动能减弱。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力,三四城市局部“小阳春”将自行消退,房价仍将趋于稳中有降。

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