楼市乍现2只黑天鹅？！“限售到期”、“新版征信”真的利空楼市吗？

作者：刘晓博

来源：刘晓博说财经  

最近两周，关于楼市有人在炒作两个题材：限售到期和新版征信。 

媒体制造的焦虑包括： 

第一批实施了楼市限售政策，而且限售期是2年的城市，即将迎来抛售潮，所以房价要跌了。 

5月1日，央行的新版征信系统上线，将“一网打尽”个人信息，你的任何品行不端都可能影响申请房贷，比如拖欠水电费、甚至频繁更换手机号码等。所以，有瑕疵的人要早点买房子了！ 

其实，这两个消息的影响，都被媒体放大了、夸张了。 

楼市限售政策是厦门首创的，时间是2017年3月25日。据不完全统计，在随后的2年里，先后有50多个城市出台过限售政策。有的只限售新房，有的新房二手房都限售；时间则从2年、3年到5年，不尽相同。一般来说，普通商品住房限售期绝大多数不超过5年，只有个别盘设置了更长的限售期。 

进入2019年3月下旬，陆续有限售2年的城市，限售房产理论上进入了解冻期。一般来说，限售的时间是以获得房产证为基准的，所以二手房更容易到期。新房就有很大差别，多层一般会滞后1年，高层可能达到1年半到2年。 

也就是说，如果是新房限购2年，从你买房到限售期满至少需要3年，甚至是4年时间。所以，如果限售政策不调整，新房解冻普遍还要1年之后。 

二手房拿证的速度比较快，一般三个月之内可以拿到。贷款困难的时候，交易期限会达到6个月。所以第一批限售2年的二手房，最早也应该在2019年6月中下旬才能解冻。 

克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算，共8城，3439万平方米。 

有人据此推算，未来6个月内，上述8个城市仅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000万平米，可能出现较大抛盘。 

但问题是，上述城市都在过去一年加入了“降低落户门槛，抢夺增量人口”的竞争。而且耐人寻味的是，发改委正是在“限售陆续到期”的本月，公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件，宣布了户籍新政： 

城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。 

而限售的城市，基本上都包含在上述几类里了。 

也就是说，虽然解冻了一批“限售”的房子，但户籍人口也在增加，购房需求也在增加，而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。

所以，根本没有必要为“限售解冻”而担心。 

那么，央行的“新版征信”5月1日上线之后，会造成大量居民申请不到房贷吗？ 

其实也不用担心。新版征信上线后，央行、商业银行可以更全面了解客户，防范风险。但事实上，房贷带来的不良贷款比例是最低的，远远低于企业。而且楼市调控是因城施策，主动权在地方政府手里，而不在央行手里。央行一般会根据地方政府的要求，来配合。 

2019年是楼市成交必须回暖的一年，因为经济下行压力比较大。5月1日之后，一定会有少数信用差的人申请不到房贷，或者额度下降、利率上浮，但总体上房贷不会出现“断崖式下跌”。保持房贷平稳增长，是2019年的基调，住户贷款占全部贷款比重比例不会下降。 

展望未来，央行能给楼市的仍然大多是利好，比如降准、降息今年都一定会有。只是最近股市过热，央行暂时没有出手。 

所谓楼市的“两只黑天鹅”，都是自己吓唬自己。