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作者：研究小Q
来源：克而瑞地产研究
基于房地产行业内外部变动，
房企已经出现新一轮战略性竞争格局与态势。
4月9日,易居克而瑞研究中心举办2019年一季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛。丁祖昱、涂力磊、蒋达强、齐小创、宋明、艾咏天等金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉行业发展现状，再论房企城市布局，干货满满，让我们一睹为快。
丁祖昱 易居企业集团CEO
近期房地产市场表现：
总体判断：市场下行趋势依旧，房价上涨恐慌预期下局部回暖。
资金宽松：积极的信贷货币政策缓解行业融资压力，信贷环境相对宽松。
调控放松预期：2019年开年以来已有多个城市迎来了实质性放松。
新房成交：3月同比微增9%与去年月均持平，一线增幅最显著。
城市市场：一季度一线领涨，二线涨跌参半，三四线分化加剧 。
土地市场：一季度成交规模低位，二线与强三线地价同环比皆大涨。
二手房市场：一季度延续去年四季度以来稳步回升走势，环比微增、同比增15% 。
业绩格局：百强房企3月业绩回升，一季度整体规模略有下滑。
集中度和拿地销售比：百强房企持谨慎态度，龙头房企保持绝对优势。
热点区域：投资回归二线倒逼地市升温段。
未来发展趋势：
短期预判：二三季度市场出现反复波动。
分化加剧：一二线、强三线触底稳步回升，不同区位、档次产品去化压力较大。
行业规模：2019年销售面积降5%、销售金额与2018年大体持平维持在15万亿元。
行业数据：2019年开发投资增速维持在8%，房企竣工面积或将大幅增加。
未来看好50强：一二线、强三线人口产业聚集，楼市有支撑。
企业销售：新千亿房企发展增速、2019年千亿房企或将达40家。
企业盈利：市场调整难以影响房企整体利润水平。
企业偿债：负债率普遍得到改善，融资环境收紧下成本上升。
产品力：产品标准升级、面积总价降级。
房企多元化：未来房企将在多元化业务领域发展强项 。
涂力磊 海通证券房地产行业首席分析师
发展回顾：
从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前1998年住宅商品化改革以来，迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。影响中国房地产进程的三大主要因素（土地、人口、货币）在不同时期的作用存在差异，这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。
1、房地产市场化启动阶段：从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前，农村人口不断涌入城镇，土地招拍挂制度尚未启动，土地的供给大于人口增长。该阶段商品房市场逐步活跃，销售面积、销售额增速保持较高数值，地价和房价涨幅较为温和，房地产开发投资增速震荡上行。由于住宅商品化市场刚刚启动，因此该阶段开发商的业绩增速和板块收益率较为温和。
2、房地产需求推动行业发展阶段：从2003年土地招拍挂改革至2007年股市和房市走牛，由于土地财政的出现，地方政府土地供给刚性，房地产市场首次出现供不应求，并导致地价和房价涨幅较高，商品房销售额增速大于销售面积增速，开发投资增速高位运行。土地供给和新开工增速逐步降低。该阶段住宅市场需求得到极大地释放，开发商业绩增速和板块收益率快速上行。
3、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段：从2008年全球发生金融危机至2016年，随着地方政府土地财政依赖加重，土地供给减少。为了市场平稳发展，货币政策放松，并因为房价过快上涨而引发调控。期间商品房销售面积、销售额、房价增速不断震荡走高。房地产开发投资增速高位下行，土地成交面积增速经常为负，新开工增速受制于土地供给较少而逐渐转负。两轮货币宽松叠加调控使得开发商的业绩增速高位运行，同时波动较大，板块收益率创出新高。
4、房地产因城施策长期化的长效阶段：从2017年以来国家逐步确立了房地产市场的长效机制，因城施策成为选择。商品房销售额、销售面积和房价增速逐步回落。房地产开发投资增速稳定在10%左右。为应对房价过快上涨，土地供给力度有所加大，新开工增速有所上行。该阶段开发商总体业绩增速有趋缓的迹象，地产板块的收益率也随之下行。
行业展望：
2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下，因城施策将持续保持较长时间。行业进入总量高位，增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑（高维竞争与多维竞争）是下一个时代的重要特征。
投资上，看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、中国国贸。此外考虑存量时代逐步到来，可以适度关注低估值物业和商业租赁板块。请密切注意行业面临加息和政策调控两大风险。
资本市场看待好企业时遵循一个三角模型：行业选择，商业模式，管理团队。这三者之间是构成如何看待一个好企业，或者如何选择好行业？
要素之一：行业选择
政策分化：一城一策，限制类政策放松；稳杠杆到松杠杆。
城市分化：三四线风烟散去，关注人口、都市圈、供需关系、城市价值。
结构分化：改善成为主流，品质需求提升，刚需的总价，改善的品质。
人口分化：抢人大战持续，租赁住房是大趋势。
量价分化：销售面积下降，销售金额持平。
空间分化：郊区化形成，关注轨道交通、智能驾驶。
投资分化：从增量转为存量阶段，存量阶段关键是创新。
研究分化：从行业转移到城市、板块。
资产分化：投资房地产依然是财富合理保值的手段，是资产锚。
企业分化：从过去的追逐概念和风口，演变为追求企业核心竞争力，深入研究企业价值创造力。
要素之二：商业模式
弯道超车的模式：第一，人、钱、地的大运营关系，三者的平衡掌握非常考验操盘团队。第二，投资、财务、运营的高杠杆运作，一定在投资、运营、经营方面加大杠杆的投放，才能做到利润率下降，但自有资金回报率不会差。超车模式比的不是更新颖的模式，而是谁做得更彻底、更纯粹。
企业经营思考：不以赢利为目标的企业，那是慈善企业。企业经营是全要素、全周期、是企业目标与手段的充分结合。支撑基础为大战略、大运营、大机制、大数据。
弘阳投资布局：做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈。坚定做强大根据地——江苏，未来即使过千亿，江苏也占据40%左右；坚决进入中部、中西部、华南等都市圈，寻找业绩增长点；坚决不进入没有人口流入、都市圈分工、供求错配的四五线城市；坚决追求合作战略，用合作放大杠杆，取长补短，做大规模，但合作不超过三家企业；不着急进入一线城市和东北、华北区域。
要素之三：管理团队
企业什么阶段需要职业经理人：企业在I阶段，从0到1，进行产品和资本积累，需要职业经理人不断探索与试错；企业在II阶段，从1到N，逐渐做大做强，需要职业经理人制定标准化与一致性；企业在III阶段，从N到N＋1，转型多变阶段，需要职业经理人二次创业能力。
独创的组织变革五步论：组织变革，守奇出正。1）机制先行（拉力）；2）目标驱动（推力）；3）人才选用；4、持续胜仗；5、氛围优化 。
寻找管理闭环，必须从战略出发到整个机制的设立，到组织的变革，到人才的招募，到文化氛围的改变，最终落实到业绩方面。很多企业更多的关注几个方面，这六者之间如果不能闭环的话，企业要想快速发展往往容易形成脱节，而不容易掌控好整体的火候。
总结：
市场是不明朗的，行业是具有规模的。我们觉得永远有机会，无论是房地产市场还是商业市场。对于我们从事这个行业的人而言，定力、努力相当关键，坚持定力，全力以赴地努力，如果看好，关键时候要下重注。
议题：一二线or三四线，变局中的投资趋势与机会
主持：丁祖昱 易居企业集团 CEO
嘉宾：齐小创 中梁控股投资发展中心总经理
宋 明 禹洲集团战略投资中心总经理
艾咏天 力高集团助理总裁
涂力磊 海通证券房地产行业首席分析师
丁祖昱：关于投资，目前是最火爆的时候，一季度市场不温不火。我想问一下你们的投资战略，有什么投资红线？企业的在一二线和三四线投资战略是什么？
齐小创：中梁投资无论什么类型的城市，策略就是高周转，拿地的高周转加运营的高周转，不管一二线，还是三四线。现在和一两年前相比变化有两个，一个从投资布局，中梁真正走出温州也是2016年开始，到现在为止覆盖了120多个城市。第二个从城市层级，都知道中梁控股是三四线城市主要布局，目前在一二线城市也有了更多的布局，而且今年的比例已经达到了50-60%。
宋明：禹洲的战略，第一，也是聚焦于一、二线；第二，我们区域深耕，不管是拓展，还是在现有城市里面的市场占有率。我们有自己的内部标准，ROE的标准，我们不同的城市层级有标准，我们是净利润占销售利润8%以上，这是我们基本的体现。
艾咏天：力高今年，从投资战略上讲的话，一个主轴还是追赶，第一，整个布局的策略：安全第一、规模优先、兼顾利润；第二，在具体项目的判断上，坚持两点，1）项目，要么能够高周转，要么有合理的高利润。2）在具体项目判断上，要有好的预计，同时也要做坏的打算，就是要有底线。
丁祖昱：对三四线城市未来的前景是怎么看的？看好哪些三四线？
齐小创：三四线城市，我们更多的也就是房地产人、钱。人多、钱多的三四线城市肯定是比较好的。第二个，现在三四线又开始新一轮冲击了，所以竞争压力也越来越大，但是三四线在两年大的红利吃得比较透了，高利润几乎很难出现了，如果真的要做三四线，首先要做好低利润，和周转利润也会降低的准备。看好强三线，人多、钱多。我觉得需求量，也就是内生的需求资源，包括有一些经济相对中等省份，排在第二位的城市应该是比较稳定的。
宋明：我们呢，因为现在处于规模的阶段，所以对三四线不排斥的。第二个五六线我们去的话，除非有一些自己的团队已经存在。第三个，我们看三四线，非常同意人口、财政这些数据，第一个是都市圈，我们是“1+2”也好，还是“2+1”也好，这个城市周边的一百公里之内的。第四个，强融资，银行金融系统，说明这个银行、金融系统看好这个问题，我的风险小很多。
艾咏天：我们目前城市结构的话，在一二线占了75%，三、四线的话25%，这个对我们目前来说，相对来说可以某种程度上可以下探一些，这是我的第一个。第二个，我们要看三四线，我们标准还是量，从市场来看，判断市场的逻辑，看市场的数据，如果四线城市有一些发展前景，未来可能会有一些量，而且相对的话，我拿的地，它的地价有一个优势的话，这个就是我们会甄选一个所谓的价值投资的策略。就是说地价相对有优势，然后我的未来会有一些可能比较好的预期，我整个城市，它的人口有一个支撑面，未来可能在面的方面，它还是有支撑，这些我们会考虑，主战场还是考虑放在强三、弱二，这是我们的主战场。
丁祖昱：涂首分，你能结合市场，给企业投资提供一些建议不？
涂力磊：从不同城市商品房销售基本面来看，一线城市销售面积和销售金额同比增速率先在2015年初强势反弹，且同比正增长一直持续到2016年11月。二线城市在2015年销售面积和金额增速温和，2016年反超一线城市。三四线城市销售面积和金额在2015年几乎没有增长，增幅扩张出现在2016年并且持续至2018年10月，增幅明显高于一二线城市。2015年全国商品房同比增速大幅提升主要由一城市带动，2016年换挡为二线城市和三四线城市，2017年以后成为三四线城市主力带动。2015-2018年期间，商品房销售动力出现分线城市轮动变化。建议企业，在城市选择时需要注意行业面临加息和政策调控两大风险。
