融创中国(1918.HK)公司公告点评：成长入新阶，业绩持续释放，维持“优大于市”评级，目标价 45.61-52.13 港元

评级：优大于市

目标价： 45.61-52.13 港元

投资要点：

⚫ 销售规模持续增长，稳居行业前五。公司 2018 年全年合同销售金额约为 4608.3 亿元，同比增长 27.3%，销售规模稳居行业第四。公司深耕战略不断 兑现，2018 年有 16 个城市销售额突破 100 亿元，市场份额不断提升，在公 司所布局的上海、杭州、天津、重庆、武汉、郑州、青岛和济南等 37 个城市 销售名列前十，其中排名前五的城市有 25 个。

⚫ 分项收入同比高增长，盈利能力持续提升。公司 2018 年总收入约为 1247.5 亿元，同比增长 89.4%。其中，物业销售收入为 1177 亿元，同比增长 88%， 文旅城运营收入 20 亿元，同比增长 86%，物业管理及其他收入约 50 亿元， 同比增长 127%。2018 年公司毛利为 311.4 亿元，同比增加 128.5%，毛利 率从 2017 年 20.7%提升到 25%，上升 4.3 个百分点。2018 年合并收益对应 的收购物业评估增值的摊销金额减少了 106.7 亿元（权益金额减少了 53.6 亿 元）。剔除摊销对毛利的影响，公司 2018 年的毛利为 418 亿元，真实毛利率 为 33.5%。

⚫ 持续降杠杆，优化财务结构。公司 2018 年总资产为 7167 亿元，同比增长 15%，净资产 731 亿元，同比增长 21%，账面现金（包括受限制现金）为 1202 亿元，同比增加 24%。负债结构方面，由于公司采取了谨慎的投资发 展策略，2018 年借贷总额同比增加仅为 5%，约为 2294 亿元。公司 2018 年 债务净额与总资产比例为 15.2%，同比下降 4.43 个百分点。受 2018 年融资 环境影响，行业融资成本普遍上升。我们认为公司融资成本上升幅度并不大， 且整体负债率较资产规模呈现下降趋势，财务趋于优化。

⚫ 储备充足成本较低。2018 年公司合计新增土地储备约 4820 万平方米，平均 土地成本约为 3723 元每平，土地成本是 2018 年销售均价的 24%。截止 2019 年 2 月，公司包括旧改等协议状态在内的土地储备约为 2.56 亿平方米，总货 值约为 3.55 亿元。

⚫ 投资建议： “优于大市”公司土地储备聚焦核心一二线城市，土储充足且成本 优势明显。我们认为公司前期高销售增速将可支持后续业绩持续增长。我们 预计公司 2019 年 EPS 为 5.57 元每股，给予公司 2019 年 7-8 倍 PE 估值， 对应合理市值为 2019-2308 亿港元，对应合理价值区间为 45.61-52.13 港元 （39.00-44.58 元人民币），对应 PEG 为 0.18-0.20。 （本文非特别注明为港元， 均为人民币计价，1 人民币=1.17 港元）

⚫ 风险提示：公司部分规模较大的项目结转速度低于预期。一二线城市调控政 策维持现状，放松力度小于预期。