恒大的钱都是从哪里赚的？

作者：杠姐

来源：杠杠游戏

在深度调控之下，尽管恒大2018年的合约销售面积5243.5万平方米，较2017年只增长4.2%。但恒大营收高达4662.0亿元，较2017年增长49.9%。

不仅如此，2018年恒大净利润（剔除汇兑损益）为人民币722.1亿元，较2017年增长106.4%；净利润率（剔除汇兑损益）为15.5%，上升4.2个百分点。

其中，股东应占利润增加至人民币373.9亿元，较2017年增长53.4%。

如此高的利润和增幅，是如何实现的。恒大的钱到底是怎么赚来的。

通过梳理年报，杠杆游戏从几个角度和杆友做个分享。

1

房地产销售是恒大的绝对票仓

和龙湖、万达、万科有较多的物业租金收益不同，恒大迄今为止，除了卖房子以外的其他收入几乎可以忽略不计。

当然，龙湖、万科主要也还是房地产开发商，而不是物业运营商。

如上图，恒大2018年销售物业收入4527.64亿元；而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。

确实如万科郁亮所言，“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。恒大也证明了这一点。

恒大年报阐释，2018年度毛利增加，主要由于交付物业面积较2017年增长50.7%。但因每平米的物业平均销售价格和物业的每平米平均成本，与2017年基本持平。

因此，2018年的毛利率为36.2%，比2017年上升0.1个百分点。

真是赶上了好时候，土地成本一千来块每平米，房子平均卖到1万出头，融资和债务压力只要扛得住，周转有序，必须赚。

2

去杠杆有成效，融资成本总体可控，不过绝对融资利率还是不低

尽管恒大全口径债务依旧高达1.57万亿，其实较2017年增加绝对额不多，只有几百亿，这个体量增幅比其实很低。

所以反映到利息支出上，还是很明显。如下图：

用恒大自己年报的话说，全面贯彻“三低一高”经营模式，主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

2018年末，恒大净资产增至人民币3,086.3亿元，较2017年底增长27.4%；净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点；总借贷水平较2017年底下降人民币595亿元，降幅为8.1%。

也正是因为去杠杆有成效，利息支出平稳，才帮助恒大净利大幅提高。

不过，恒大绝对融资利率还是不低，比万科、龙湖高很多。年报披露，借款平均实际年利率为8.18%，而2017年为8.09%。

是的，实际还略有上升。

此外，如上图，在恒大6731亿的借款中，一年内到期的高达3183亿元，占比47.3%，负债结构还是有待改善。

不过杠杆游戏要说的是，这比2017年报时的3564亿元还是下降了不少，且当时占比高达48.6%，如今也有下降，算是去杠杆的成果。

3

恒大卖房地图：12个省市恒大销售超过200亿

上文，杠杆游戏说了恒大赚钱主要还是靠卖房子，所谓多元化其实占比还很低。

那么这些房子，到底是怎么卖出来的，哪些省市卖得最多。

如上图，在恒大的大本营广东，恒大2018年销售高达533亿元。接着超过300亿的省市还有江苏、四川、河南、山东、重庆。上述地方，要么是经济大省、强省、人口大省，要么就是体量很大的直辖市。

销售超200亿级的还有湖南、浙江、安徽、贵州、湖北、江西，要么是人口大省，要么就是恒大深度下沉到这些省的三四线城市。

其他销售超过百亿的省也多，杠杆游戏就不一一例举。    

值得一说的是，上海、北京、天津三大直辖市，销售都不到百亿，一来和恒大一直以来的策略有关，二来上述城市2018年的调控实在是太严了。

此外，杠杆游戏注意到，年报披露2018年恒大新开盘项目173个，在售项目累计达到829个，分布于中国30个省、区、市。

和碧桂园一样，真的是全覆盖！

最后，杠杆游戏也说说，恒大正在发起的造车运动。恒大雄心壮志，年报说，力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一。

比如恒大新能源汽车天津基地计划今年6月份全面投产。

许家印表示，恒大做事的风格，是要么不做，要做就要做大、做强、做成功。他笑称，对汽车产业还是很有信心的，“不要忘记我是车间主任出身的，也算是制造业的央企出来的。当时舞钢是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任，还是有制造业基本功的。”

恒大汽车能成吗？

而回A一事时，恒大集团总裁夏海钧则表示，“恒大地产回A的各项工作在有序推进的过程中”，但他并未提及回归时间表。