【业绩会直击】宝龙地产（1238.HK）合约销售同比增长97%，土储优质成本优势突出

2019年3月22日，宝龙地产召开了2018年财年的业绩发布会，出席者包括总裁许华芳先生，副总裁兼首席财务官廖明舜先生，副总裁兼资本中心总经理黄文钟先生，资本中心副总经理陶骁杰先生。 

一、业绩大幅增长，盈利能力进一步提高

2018年宝龙地产实现合约销售410.36亿元，同比增长97%；营业收入为195.94亿元，同比增长26%；扣除汇率变动及评估增值两个因素的影响之外，核心盈利也大涨35%，达25.79亿元。

利润率方面，公司2018年毛利率达38.5%，上升5pct，位列行业前茅。股息方面，每股30分港币，较去年同期上升20%。整体看来，2018年业绩保持快速增长，可圈可点。

二、财务状况良好，债务结构优化

宝龙地产财务状况良好。截至2018年底，公司的现金及银行结余同比增长58.4%，达到157.76亿的历史最高点；总资产同比增长38%；净资产同比增长11.8%。流动比例为1.31，总资产负债率小幅上升了6.1pct到75.2。资金面状况良好。

债务期限方面，一年内到期的债务占比30%，一到两年占比34%。2到5年占比28.6%，五年以上的是占比7.4%。总体看，债务结构合理的，中长期债务为主，没有集中还债的压力。

（数据源于：宝龙地产2019年年报）

融资渠道方面，银行借款243亿，占比49.7%，接近总债务的一半，公司债占比19.3%，优先票据占比15.3%，融资成本比较高的信托仅占比8.6%。高成本的融资少。使得公司加权平均融资成本较低。2016年到2018年间的融资成本，维持在6.3%以下的水平。由于2018年客观因素的影响，房企融资总体融资成本较高，所以宝龙地产的融资成本也略上升至6.48%，但仍低于行业平均水平。总裁许华芳表示，在财务方面，会继续控债务，优化结构。

（数据源于：宝龙地产2019年年报）

总体而言，公司资本结构良好，融资渠道多样稳定，融资成本较低，能满足公司的资金需求。

三、土储高度聚焦长三角，土储优质且成本优势突出

截至2018年末，宝龙地产的总土地储备达2120万㎡。2018年新获取土地29幅，总面积约574万㎡，可销售部分占比85%，总货值近650亿元。2019年约有80个可售项目，合计902亿可售货量。

从区域布局来看，公司土地储备高度聚焦于长三角城市群，占比接近七成。其中，上海占比6.5%，浙江省占比37.2%；从城市级别来看，一、二线城市占比接近60%，土地价值高。在保持土储优质的同时，公司控制了土地成本。总平均成交价为2486元/㎡，土地成交均价仅占2018年销售均价的17.1%，土地性价比较高。

（数据源于：宝龙地产2019年年报）

四、各项业务均衡高速增长，新零售业务注入新活力

2018年，宝龙地产物业销售166.67亿，占比85%，同比增长25.3%；租费收入22.49亿，同比增长24.7%，含租金11.24亿元，物业管理费11.2亿，酒店跟其他收入6.77亿，同比增长39%。

在商场运营方面，2018年，宝龙地产新开业三个商城，包括作为高端商业运营标杆的厦门宝龙一城，商场合计达到39家，未来三年预计新增商场22家以上。2018年平均租费为68元/月/㎡，同比上升12%。从2016年算起，租费收入保持高达25%的年复合增长率。平均租费稳步增长，商场数量增加，使公司未来能保持租费收入高速率的增长。

（数据源于：宝龙地产2019年年报）

另外，新零售业务方面，2018年公司与腾讯就纽扣计划达成战略协议，双方将基于腾讯的微信公众号、移动支付、小程序、社交广告、企业微信、云计算和安全能力的七种工具的基础上打造数字产品线。纽扣计划能实现会员数据、互联网数据、商业运营数据、资产管理数据统一连接分析。商场的运营效率有望进一步提高。

（数据源于：宝龙地产2019年年报）

问答环节

Q1：公司2018年的实际现金流情况，还有2019年的现金流指引？

A1：18年实际的现金流，整个的销售回款是230多亿，租金管理费及其他的收入29.3亿。现金流出部分，工程款105亿，土地支出111亿，利息29亿，税金27亿，IP及酒店运营费用16亿，SG&A20亿，当年的分红，9亿。

19年的现金流指引：现金流入：销售回款290亿，租金管理费及其他的收入是36亿；现金流出：工程款110亿。结合今年的市场情况，公司还是比较谨慎，从去年带过来的部分土地款是28亿，具体看当年情况。利息30亿，税金30亿。IP及酒店运营费用运营费用21亿，SG&A22亿，分红12亿。

Q2：2019年的销售额目标？有多少是权益的部分？

A2：:今年合约销售500亿，我们的权益占比应该是在60%左右。

Q3：公司在三四线的土储有40%左右，公司未来对一二线和三四线的这个分化问题是什么样的态度？然后在城市等级问题上，未来会有所取舍吗？

A3：公司在三四线城市的布局有两类，一类是历史遗留的原因，比如说在烟台的布局，但是占比很小。而另一类占大部分，基本上布局在长三角。位于长三角的三四线城市回报率较高，所以位于长三角的三四线城市，我们还是会继续考虑布局。离开长三角的三四线城市，公司可能就不考虑了。而如果从一二三四线城市的角度来划分，我们今年会对上海多点关注。