5年房价暴涨89%，“高铁盘”适合买吗？

作者： 叶子

来源：地产PLUS

2019年又是高铁爆发年。

据统计，全国今年计划开工项目26个、储备开工项目19个，今年有望完开通15条高铁线路。

那么高铁盘到底适不适合买？

一条贯通人流、物流、商流、信息流、资金流的“财富之路”——高铁，同时带动了房价的上涨。

截至2017年，我国高铁营业里程已达到2.9万公里，293个地级市中有148个城市开通了高铁。十年间我国高铁累积里程翻了27.4倍，同期房价也翻了一番，两者的变化趋势有显著关联性。

图2：高铁累积开通里程与商品房年销售均价变化情况

数据来源：国家统计局、中国铁路总公司、中指研究院整理

理论上来说，高铁开通，促进地区人口、资本流动，从而刺激经济发展，进而导致区域房价上涨。

从数据来看也是如此，截至2017年，5年房价涨幅超过30%的高铁城市有13个，其中合肥涨幅高达89%。

但是不是说有高铁，房价就会涨。由于我国东部和中西部地区在经济实力、人口密度方面有较大差距，房价水平也相去甚远，高铁开通对房价的影响具有明显的地区差异性。

中指数据库计算出2012-2018年80个城市房价涨幅排名前30的城市，这些城市大致可以分为以下三类：

这些房价涨幅较大的高铁所在城市大多是由于自身有较好的经济实力及人口流入量，例如一线城市和重点二线城市。另外有一些城市受中心城市人口、产业外溢的影响，也实现了房价增长。

首先我们要回答一个问题，有高铁的地方就一定适合买房吗？

上文也说了不是有高铁的地方房价就会涨，涨价是建立在城市群之间有吸引外来资金进入的能力，以及外来人口进入量大、城市自身的发展较好、城市整体房价是看涨的情况下。

对热点二线城市而言，自身具有较强的经济实力，高铁建设无疑是锦上添花。若城市所处区域经济开放度不高，对周边地区则会产生吸血效应，并体现为人口和资本净流入、房价上涨；反之，区域经济开放度较高，则会带来造血效应。

处于铁路枢纽上的三线城市，高铁集聚效应下人口流入是其房价上涨的重要支撑。对于核心城市周边的三线城市，房价上涨一方面来自因高铁集聚和产业转移带来的人口流入，另一方面还来自核心城市楼市的溢出效应。

另外即使是热点城市的高铁站点，有的高铁站并不位于商圈发展较成熟的地区，这类情况也要考虑。

投资、自住该怎么选？

如果只是买来自住，不建议在高铁旁买。首先是人流量大，十分拥挤。小妹就有同事曾经是坐高铁上班，由于他所乘坐的广珠城轨在2017年还未设立专门的城际轨道入口，常常需要很长的时间才能进站。想想高铁站内的地铁，更不用说。

另外，在直线距离500米以内的住宅都会有不同程度的噪音影响。有网友反映很多住宅离高铁100米处噪音是79-82分贝之间，远远超过国家规定标准。你可以想像你在家的时候只能紧闭门窗，半夜入睡时车站的噪音还是会如约而至。

以这个距离为参考，如果非要买高铁盘，一定要考虑噪音影响。

从投资来看，高铁带来人流、商业，租房需求会很大。尤其是周边有成熟商圈，还靠近地铁出口，高速出口，高铁车站边上的物业是值得投资的。

以广州南站为例，周边在售有公寓和住宅，其中二手价格前三的物业分别是臻尚苑均价36332元/㎡、万科世博汇均价29635元/㎡、会博商业中心均价24000元/㎡。

（南站附近价格前五的物业情况）

从涨幅来看，臻尚苑，从2016年18140元/㎡到2019年36332元/平方米，均价翻了一番。

从去化率来看，买家更热衷于投资高铁旁的公寓产品。

2017年万科世博汇去化率为87%，臻尚苑去化率为50.3%。

从近半年来看，像奥园越时代这类公寓已经售完，臻尚苑还处于50%去化率的状态。

总体来说，高铁周边的房子有较大的投资价值，但不太适合自住；高铁旁住宅的涨价空间比公寓大，但是公寓的总价较低、去化率高、租金收益率较高。

另外投资高铁物业还要注意以下几点：

1、高铁站与城市中心距离远，产业和人口难以汇聚。

2、建设缺乏配套、交通等因素，使得运转效率低。

3、当地房地产泡沫大，会有一定风险。

文中数据来源于网络、安居客