国君零售:华南城(01668.HK)经营情况电话会议信息跟踪

20150728华南城控股有限公司经营情况电话会议信息跟踪

时间:2015年7月28日下午15:15

一、公司 IR薛总介绍公司近期经营情况和后续发展规划:

华南城在2002年成立,之后发展迅速,主要为中小企提供原材料和制成品批发贸易平台,目前在全国共有8个交易市场,已竣工建筑面积接近1000万平,未来预计建筑面积达到8000多万平,目标成为全国最大的生产资料和制成品的贸易市场。

公司是中国最大批发市场运营商,是完善的多行业批发市场,提供多项增值服务,拥有长期持续性收入。其批发市场分布在深圳、郑州等八个城市,前期体量很大,所以通过分期开发、以及出租物业的方式,满足资金需求。

近期经营情况:

公司建立大型交易中心,建设各种配套服务,以此配合核心业务。公司实施一体两翼的经营模式,将50%用于商品交易中心(其中25%出售,收益约为45-50%,另外25%出租,收益14%左右);15%用于仓储物流,收益8-10%;20%用于住宅出售;另外15%用于其他商业配套。选址方面,我们有审慎的项目筛选条件:均为一线和省会城市,人口基数大,需求和成长潜力强,而且项目获得当地支持,综合基建设施好。我们计划未来规模达到8182万平米,面积上比整个香港岛大,战略上覆盖了中国两条传统走廊:南北工业走廊和东西农业走廊。

我国批发市场的发展情况,从第二代向三代四代升级。第二代的特点为多为单一业态的小市场,分散在市中心,严重的拥堵和环境污染,临时建筑没有产权,影响税收。批发市场升级可以帮助将批发市场外迁,为中小企业提供增值服务。优势:商品交易中心离市中心仅三十分钟车程,规模体量大,允许多业态。中小企业成本较低,我们提供50%配套设施,一站式物流仓储,住宅写字楼等;同时我们帮助增加就业和税收,增加GDP,提升城市形象,搬迁和整合旧有批发市场;华南城获得土地成本低,平均293元/平,占销售比4.2%,而传统市场占销售比20-40%,因此公司租金优势明显,在租金远低于同类批发市场情况下,仍能实现高毛利率及强劲需求带来的整体增长,最终实现三方共赢。

后续发展规划:

我们是唯一一家在一线,二线城市做到规模如此大的批发市场。互联网模式+实体商贸物流为第四代批发市场,将实体平台与互联网优势对接,为中小企业开辟新的商机,线上线下相加。我们预计未来5-10年,入驻商家达到50万,涵盖多个行业,这是华南城最大资源,商家可能有10-20年零售经验,但缺少电商经验,华南城可以提供技术支持:代运营和人才支持,使产业链的需求得到释放。我们帮助商家触网,展开线上业务,计划从现在的7000家扩展到13000家,本财年内郑州华南城已有3000家网上开店。我们还会提供图片优化,推广产品和关键词设定等服务。与南昌及郑州39家高校合作,进行人才储备,带动电商业务发展。开发智能WIFI,追踪消费者偏好习惯,作有针对性推送;与京东O2O合作,共享资源,与财富通等合作,开发线上支付和小额贷。

物流我们现有50万平物流土地储备,我们获取土地能力强,得到的土地成本较低,14/15财年物流收入增长286%,达到9580万。我国物流现状为效率低成本高,行业分散,垄断市场,信息不对称,因此我们建设物流信息交易平台(LIEP)。

我们还与中小企物流对接,减少信息不对称与卡车空车回程问题。提供道路港,方便交接和交接货。中国目前有重卡近1000万,我们建设物流信息交易平台,已注册重卡有超过12万,渗透率1%,目标未来达到30-50万,渗透率3-5%,做成中国卡车版滴滴打车。我们依靠收取公路费等提升物流盈利,目标收益2年内达到15-20亿元。

二、提问环节 

Q1:公司市场开发整体的成本结构如何?

公司主要有两种批发市场。独栋式批发市场:毛利率45%-50%,建安成本2600-2700/平,加上土地成本总体为3000/平,售价在7000/平。商品型批发市场:以郑州1号广场为例,建安成本3500-3700/平,总体成本4000/平。土地增值税会影响成本,但大部分(超过50%)不出售只出租。一般项目卖出35%以上,即可收回成本。

Q2:公司目前体量较大,对于商业地产行业发展状况看法?

目前我们集中在一线城市发展,是地方经济核心地段,城镇化需求很大,中长线来看,我们承担旧式批发市场外迁的功能。从中央要求来看,在达到中等发达国家前,目前城镇化不会变,中长期发展比较稳定。目前城市化的新要求是更加功能化,提升大型城市提供的就业水平以及提升城市生活水平。从地方看,目标在回归市中心土地重新开发。地方与中央的双层要求,使商业地产行业中长期发展稳定。而短期来看,因为有对搬迁需求的重视,大型基建审批的困难,会有波动。华南城特点为80%商户对搬迁进度比较敏感。

Q3:广州是否会成为华南城批发市场?有何领域优势?腾讯作为互联网企业为何入股?香港港股标的估值较低,对目前股价的看法和计划?

我们已于5月份与广州签订合作备忘录,将在广州建设第九个华南城项目,面积在1000万平以上,但选址未定。未来会根据地铁配套等选址,目前可能在番禺和南沙各建设500万平左右。

腾讯最看重我们的是平台价值,华南城目前有6万多中小企商户,未来5-10年内8个项目要完成50万商户的搬迁。我们去年签了合作框架,计划打造一个中国O2O针对B2B的平台。计划建设华南城智能WIFI系统,可以时刻跟踪连入华南城WIFI系统的微信账号,做大数据的进一步分析。我们计算预计,平均每天每个中小企业主见到2个专业采购商,每天100万人进入,每人带来100万的采购需求,则每天步入华南城采购需求约为1万亿,我们则可以和微信用户对接,将他们分门别类,未来进一步挖掘中小企需求,同时和微众银行开展融资,开展小额代理。

国内同行业企业PE估值25X-30X,义乌小商品城达到130X,我们目前只有4X,与国内差别较大,至于是否回归A股,我们认为是有风险的。我们可能打造花园模式,待我们的分支产品结成果实后再到国内上市。

Q4:现在6万商户一年销售额是多少?出售和出租如何决定?如何对待跨境电商?物流信息平台的具体信息?

我们目前测算过深圳华南城,由于主要为轻纺业,平均每个企业年销售额约为5000-6000万,总共几千个亿,分产业会有所不同。如郑州汽摩汽配肯定是超过的,每年流水将近2-4个亿,而电子零配件流水更多,一般达几个亿以上。

我们目前主要是商户出售,只有深圳仅出售30%。因为前期要先将配套设施做好,后期再着重出售,防止租户和买户抢夺物流资源。
目前国内前十大已有5个进入华南城,深圳的批发市场中26万平中就有11万平留给跨境电商,后期会更加注重和他们的合作。
已有年初上线的货运宝APP。打造卡车版滴滴打车,将城里的散户资源与返程空卡对接,价值非常大。这块领域对实体需求远大于网络需求,因为需要一站式仓库和道路港,周围要配套设施。经过测算每天三班倒每班有近2000台卡车进入华南城,而平均一亩地服务1-2台卡车,则需要1000-2000亩地,即一万多平米,很难能有这么多仓储物流资源。国内目前做到最大的也就1000亩地,实体需求是无法取代的。

Q5:搬迁成本谁承担?单体体量是否过大?

搬迁成本由中小企承担,建批发市场的成本由华南城承担。城市搬迁易形成钉子户,批发市场搬迁不会。且二代批发市场租为主,没有买卖没有产权,不涉及赔偿问题。另外如果大家都搬走就没了生意。
土地我们是分期购买,现在只买了40%,是根据开发需求买的,目前来看单体规模远远不够,因为我们提供一半商铺,一半配套设施。以郑州为例,需要搬迁700万平以上面积,落实到三代市场,也就是2000多万平,我们也只能满足当地1/4的需求。

Q6:如果股价持续低迷是否有回购计划?是否会有鼓励政策,分红政策来鼓励小股东?
回购我们是一直在做的,今年已经先后多次回购。公司有时候顾及敏感期,如果项目推进、敏感项目、有利好消息公布时我们是无法进行回购的,会有一定制约。
由于去年是公司上市以来第一次业绩负增长,公司今年计划将近0.14港元的股息回报,以目前股价计算,相当于6%的利率水平。

Q7:有没有测算过商户贷款需求,扩展到其他地区需求?

产业链金融公司也在考虑,做了简单推算,未来1-2年,从现在6万中小企,交易额可能几千万甚至上亿,我们为这6万个中小企平均每个提供每个100万,我们可以看到600亿需求,相当于一个小型银行,未来的话达到2000亿,相当于中等银行。和微众银行讨论过,按照现在业务模式可以去做的,我们利用自身信息优势在风控上更有优势。下一步可以做的我们可以做一卡通模式,包括老板有没有上班,还有包括所有中小企员工,办一个一卡通,可以打入一部分工资,还可以消费,主要是餐饮。下一步就是仓储物流,根据物流信息判断中小企的经营情况。中国的B2B现在做不到网上结算,但是货到付款的环节一定存在。利用我们的物流网络,可以预计到什么时候货到。我们可以提供网上结算,物流货物、交易贷款,其他的是做不到的。我们可以根据员工数量,用水用电、通过大数据看到商户的交易经营情况,这就远超。也就是说,我们用自己的沟通方式,在看得见的市场按行业来算,有100万贷款需求,根据物业价值,买一个商铺100-200万金额。下一步就是根据大数据带来的产业链金融,这个暂时没有办法估计。

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