国君零售：华南城（01668.HK）经营情况电话会议信息跟踪

20150728华南城控股有限公司经营情况电话会议信息跟踪

时间：2015年7月28日下午15:15

一、公司 IR薛总介绍公司近期经营情况和后续发展规划：

华南城在2002年成立，之后发展迅速，主要为中小企提供原材料和制成品批发贸易平台，目前在全国共有8个交易市场，已竣工建筑面积接近1000万平，未来预计建筑面积达到8000多万平，目标成为全国最大的生产资料和制成品的贸易市场。

公司是中国最大批发市场运营商，是完善的多行业批发市场，提供多项增值服务，拥有长期持续性收入。其批发市场分布在深圳、郑州等八个城市，前期体量很大，所以通过分期开发、以及出租物业的方式，满足资金需求。

近期经营情况：

公司建立大型交易中心，建设各种配套服务，以此配合核心业务。公司实施一体两翼的经营模式，将50%用于商品交易中心（其中25%出售，收益约为45-50%，另外25%出租，收益14%左右）；15%用于仓储物流，收益8-10%；20%用于住宅出售；另外15%用于其他商业配套。选址方面，我们有审慎的项目筛选条件：均为一线和省会城市，人口基数大，需求和成长潜力强，而且项目获得当地支持，综合基建设施好。我们计划未来规模达到8182万平米，面积上比整个香港岛大，战略上覆盖了中国两条传统走廊：南北工业走廊和东西农业走廊。

我国批发市场的发展情况，从第二代向三代四代升级。第二代的特点为多为单一业态的小市场，分散在市中心，严重的拥堵和环境污染，临时建筑没有产权，影响税收。批发市场升级可以帮助将批发市场外迁，为中小企业提供增值服务。优势：商品交易中心离市中心仅三十分钟车程，规模体量大，允许多业态。中小企业成本较低，我们提供50%配套设施，一站式物流仓储，住宅写字楼等；同时我们帮助增加就业和税收，增加GDP，提升城市形象，搬迁和整合旧有批发市场；华南城获得土地成本低，平均293元/平，占销售比4.2%，而传统市场占销售比20-40%，因此公司租金优势明显，在租金远低于同类批发市场情况下，仍能实现高毛利率及强劲需求带来的整体增长，最终实现三方共赢。

后续发展规划：

我们是唯一一家在一线，二线城市做到规模如此大的批发市场。互联网模式+实体商贸物流为第四代批发市场，将实体平台与互联网优势对接，为中小企业开辟新的商机，线上线下相加。我们预计未来5-10年，入驻商家达到50万，涵盖多个行业，这是华南城最大资源，商家可能有10-20年零售经验，但缺少电商经验，华南城可以提供技术支持：代运营和人才支持，使产业链的需求得到释放。我们帮助商家触网，展开线上业务，计划从现在的7000家扩展到13000家，本财年内郑州华南城已有3000家网上开店。我们还会提供图片优化，推广产品和关键词设定等服务。与南昌及郑州39家高校合作，进行人才储备，带动电商业务发展。开发智能WIFI，追踪消费者偏好习惯，作有针对性推送；与京东O2O合作，共享资源，与财富通等合作，开发线上支付和小额贷。

物流我们现有50万平物流土地储备，我们获取土地能力强，得到的土地成本较低，14/15财年物流收入增长286%，达到9580万。我国物流现状为效率低成本高，行业分散，垄断市场，信息不对称，因此我们建设物流信息交易平台（LIEP）。

我们还与中小企物流对接，减少信息不对称与卡车空车回程问题。提供道路港，方便交接和交接货。中国目前有重卡近1000万，我们建设物流信息交易平台，已注册重卡有超过12万，渗透率1%，目标未来达到30-50万，渗透率3-5%，做成中国卡车版滴滴打车。我们依靠收取公路费等提升物流盈利，目标收益2年内达到15-20亿元。

二、提问环节 

Q1：公司市场开发整体的成本结构如何？

公司主要有两种批发市场。独栋式批发市场：毛利率45%-50%，建安成本2600-2700/平，加上土地成本总体为3000/平，售价在7000/平。商品型批发市场：以郑州1号广场为例，建安成本3500-3700/平，总体成本4000/平。土地增值税会影响成本，但大部分（超过50%）不出售只出租。一般项目卖出35%以上，即可收回成本。

Q2：公司目前体量较大，对于商业地产行业发展状况看法？

目前我们集中在一线城市发展，是地方经济核心地段，城镇化需求很大，中长线来看，我们承担旧式批发市场外迁的功能。从中央要求来看，在达到中等发达国家前，目前城镇化不会变，中长期发展比较稳定。目前城市化的新要求是更加功能化，提升大型城市提供的就业水平以及提升城市生活水平。从地方看，目标在回归市中心土地重新开发。地方与中央的双层要求，使商业地产行业中长期发展稳定。而短期来看，因为有对搬迁需求的重视，大型基建审批的困难，会有波动。华南城特点为80%商户对搬迁进度比较敏感。

Q3：广州是否会成为华南城批发市场？有何领域优势？腾讯作为互联网企业为何入股？香港港股标的估值较低，对目前股价的看法和计划？

我们已于5月份与广州签订合作备忘录，将在广州建设第九个华南城项目，面积在1000万平以上，但选址未定。未来会根据地铁配套等选址，目前可能在番禺和南沙各建设500万平左右。

腾讯最看重我们的是平台价值，华南城目前有6万多中小企商户，未来5-10年内8个项目要完成50万商户的搬迁。我们去年签了合作框架，计划打造一个中国O2O针对B2B的平台。计划建设华南城智能WIFI系统，可以时刻跟踪连入华南城WIFI系统的微信账号，做大数据的进一步分析。我们计算预计，平均每天每个中小企业主见到2个专业采购商，每天100万人进入，每人带来100万的采购需求，则每天步入华南城采购需求约为1万亿，我们则可以和微信用户对接，将他们分门别类，未来进一步挖掘中小企需求，同时和微众银行开展融资，开展小额代理。

国内同行业企业PE估值25X-30X，义乌小商品城达到130X，我们目前只有4X，与国内差别较大，至于是否回归A股，我们认为是有风险的。我们可能打造花园模式，待我们的分支产品结成果实后再到国内上市。

Q4：现在6万商户一年销售额是多少？出售和出租如何决定？如何对待跨境电商？物流信息平台的具体信息？

我们目前测算过深圳华南城，由于主要为轻纺业，平均每个企业年销售额约为5000-6000万，总共几千个亿，分产业会有所不同。如郑州汽摩汽配肯定是超过的，每年流水将近2-4个亿，而电子零配件流水更多，一般达几个亿以上。

我们目前主要是商户出售，只有深圳仅出售30%。因为前期要先将配套设施做好，后期再着重出售，防止租户和买户抢夺物流资源。
目前国内前十大已有5个进入华南城，深圳的批发市场中26万平中就有11万平留给跨境电商，后期会更加注重和他们的合作。
已有年初上线的货运宝APP。打造卡车版滴滴打车，将城里的散户资源与返程空卡对接，价值非常大。这块领域对实体需求远大于网络需求，因为需要一站式仓库和道路港，周围要配套设施。经过测算每天三班倒每班有近2000台卡车进入华南城，而平均一亩地服务1-2台卡车，则需要1000-2000亩地，即一万多平米，很难能有这么多仓储物流资源。国内目前做到最大的也就1000亩地，实体需求是无法取代的。

Q5：搬迁成本谁承担？单体体量是否过大？

搬迁成本由中小企承担，建批发市场的成本由华南城承担。城市搬迁易形成钉子户，批发市场搬迁不会。且二代批发市场租为主，没有买卖没有产权，不涉及赔偿问题。另外如果大家都搬走就没了生意。
土地我们是分期购买，现在只买了40%，是根据开发需求买的，目前来看单体规模远远不够，因为我们提供一半商铺，一半配套设施。以郑州为例，需要搬迁700万平以上面积，落实到三代市场，也就是2000多万平，我们也只能满足当地1/4的需求。

Q6：如果股价持续低迷是否有回购计划？是否会有鼓励政策，分红政策来鼓励小股东？
回购我们是一直在做的，今年已经先后多次回购。公司有时候顾及敏感期，如果项目推进、敏感项目、有利好消息公布时我们是无法进行回购的，会有一定制约。
由于去年是公司上市以来第一次业绩负增长，公司今年计划将近0.14港元的股息回报，以目前股价计算，相当于6%的利率水平。

Q7：有没有测算过商户贷款需求，扩展到其他地区需求？

产业链金融公司也在考虑，做了简单推算，未来1-2年，从现在6万中小企，交易额可能几千万甚至上亿，我们为这6万个中小企平均每个提供每个100万，我们可以看到600亿需求，相当于一个小型银行，未来的话达到2000亿，相当于中等银行。和微众银行讨论过，按照现在业务模式可以去做的，我们利用自身信息优势在风控上更有优势。下一步可以做的我们可以做一卡通模式，包括老板有没有上班，还有包括所有中小企员工，办一个一卡通，可以打入一部分工资，还可以消费，主要是餐饮。下一步就是仓储物流，根据物流信息判断中小企的经营情况。中国的B2B现在做不到网上结算，但是货到付款的环节一定存在。利用我们的物流网络，可以预计到什么时候货到。我们可以提供网上结算，物流货物、交易贷款，其他的是做不到的。我们可以根据员工数量，用水用电、通过大数据看到商户的交易经营情况，这就远超。也就是说，我们用自己的沟通方式，在看得见的市场按行业来算，有100万贷款需求，根据物业价值，买一个商铺100-200万金额。下一步就是根据大数据带来的产业链金融，这个暂时没有办法估计。