碧桂园（2007.HK):慢，是一种成熟的能力

中国房地产行业正在从“高速度”抢夺增量地产到“高质量”发展存量地产转变，房企中，碧桂园就是典型代表。

俗话说，能够在一个领域取得骄人成就，往往在转变其赛道后，还是会比一般人更容易成功。这是强者恒强的道理。

那么碧桂园经历狂奔猛进夺得行业桂冠后，转而维稳、提质发展多元化，是否又可以再夺桂冠。

我们结合碧桂园2018年全年业绩来分析它有哪些核心硬实力。

财务

一、强劲的造血功能，和稳健的财务

2019年3月18日，碧桂园公布了2018年全年业绩。业绩亮点包括：

 营收同比增长约67.1%，达3790.8亿元人民币（单位下同）；

 毛利同比增长约74.3%，达1024.8亿元，；

 净利润同比增长约68.8%，达485.4亿元；

 归母净利润同比增长32.8%，达346.2亿元；

 股东应占核心净利润同比增长38.2%，约341.3亿元；

 账面现金余额2425.4亿，占总资产比例14.9%，另有约3017亿银行授信额度尚未使用；

 净借贷比率降低至49%。

可以看到，碧桂园2018年全年在核心盈利指标实现大幅增长，债务实现优化，降杠杆，保持现金流健康，财务结构得到全面持续优化。

1、高增长也有高利润

合约销售持续高增长：截至2018年12月31日止年度，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平。

根据第三方统计机构克而瑞的披露，（如下图）2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元，同比增长32%；同万科、恒大公布的6069.8亿、5513.4亿销售金额相比，显然，碧桂园夺冠。

营收强劲，近5年，碧桂园营收持续强劲增长，实现复合增长率约46%（如下图），发展增速超越同行。

利润高增长：2018年全年，碧桂园毛利同比增长约74.3%，达1024.8亿元。

集团近5年实现营收、毛利和净利润都实现高增长（如下图）。

同时，我们可以看到，2018年全年营收增长67%的同时，净利润也获得68%的增长，这说明碧桂园在保持销售规模增长的基础上，更将利润规模的增长放到重要位置，不走“薄利多销”的老路子，这也表明了集团的决心，以及在提高项目质量上的显著成效。

土储是合约销售的强大支撑力，像碧桂园这样规模巨大的房企，要保证年销7000多亿，权益金额5000多亿的体量，离不开积蓄充沛的土储。

2、土储充裕，大湾区布局领先同行

碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。土地储备充裕，整体分布均衡，意味着公司发展后劲充足,业绩增长有强力支撑。

其中，值得注意的是，碧桂园一直以来，深度布局粤港澳大湾区，政策上很好地契合了国家重大区域发展战略。

截止至2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元，其未来开发价值巨大。（如下图）

行业对比来看：根据第三方统计机构克而瑞公布，房企的土储面积中，碧桂园大湾区总土储领先同行，达2963（统计口径不同，或有偏差），土储建面达到5629万平方米，碧桂园获得排名双第一。

下图为中国主要房地产企业大湾区土地储备总面积对比图。

显然，在湾区城市建设上碧桂园掌握着最大的机遇，一向以占领三四线城市土地政策为战略定位，这次又踩中大湾区城市升级改造的时间节点，对碧桂园未来10年的发展来说，很可能将会又是一次关键性的突破发展。

碧桂园土地储备充裕、结构分布均衡，又掌握最核心湾区大量土储，这使得集团发展产生强力支撑；另一方面，房企是否能持续发展，关键还要看稳定性，来看看财务结构。

3、稳健的财务风格

对于碧桂园来说，财务的稳定性和安全性一直是投资者考虑的重中之重。

回款率高达91%：根据2018年业绩公告，碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，这是继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流。

现金充足：截至2018年12月底，公司可动用现金余额约2425.4亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

净经营性现金流指标为正，说明碧桂园当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流。这充分折射出碧桂园自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。

降杠杆：集团在全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,净借贷比率持续下降，同比下降7.3个百分点，仅为49.6%。

而据克而瑞地产研究披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所上涨。

所以从行业平均水平看，碧桂园负债杠杆较低，财务保持稳健，打破了行业“高增长高负债”的所谓定律。

此外，在夯实地产业务，保障经营稳健的前提下，碧桂园同时做长远多元业务布局，在主营地产业务以外迎合时代发展，提出“地产+机器人+现代农业”的全生命周期战略。

业务

二、全生命周期多元化战略 

1、打造“高科技综合性企业”

碧桂园成立的广东博智林机器人公司，应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等不同场景。

现在做的机器人主要是两种：一个是建筑机器人，一个是机器人餐厅。一个可以实现“用智能机器人建房子”的梦想，成为最智能、先进的房地产公司；另一个由机器人下单、端菜、炒菜、做饭等，达到工作标准化，在效率和质量上全面提升。

据2018年9月碧桂园对外宣布：正式进军机器人领域，并计划五年内在机器人领域投入至少800亿元,并引进万名研发人才，打造世界一流的机器人研发基地。并且部分建筑机器人有希望今年完成量产前的试运营，并在2020年开始大量投入使用。

打造机器人研发基地：碧桂园将机器人谷建于粤港澳大湾区核心腹地的广东顺德，占地约10平方公里。集团目标是，将机器人谷打造成一个有关机器人所有领域的创造创新之城：集研究、生产、生活、文化教育于一体的宜业宜居之城，同时具有机器人高新科技和现代化文明的未来智慧城市。

强强联合，名校合作，引入科技高端人才：截至2019年2月，博智林机器人人才团队规模接近900人，其中硕士以上学历的人才占比超过49%，而拥有博士学位的研发人员超过41%。目前，集团已吸引了来自牛津大学、麻省理工学院、南洋理工大学、东京工业大学、清华大学、中国科技大学等海内外知名高校的两百余名博士和科研专家加盟。人才团队进一步扩大，将更快推动机器人的研发进度和实际运用进程。

2、进军现代农业

科技决定生产力，生产力造就经济基础。这就是为什么碧桂园要打造“科技+农业”。碧桂园于2018年5月正式宣布成立碧桂园农业。其定位是发展科技型农业、平台型农业、国际型农业，打造从研发、生产、市场一体化的全产业链模式。

集团以前端进行农业育种、科研的研发，中端以“公司+农户”的方式进行生产，终端以凤凰优选为端口进行销售推动第一、二、三产业融合，使农民成为现代农业产业链中体面的工作，成为新型职业农民；加速推动都市农业，以及农业观光旅游、田园综合体等标志性项目。

另外，值得注意的是，2018年6月，碧桂园还通过参股现代先进农业企业海南润达，参与投资建设了海南陵水县的现代农业科技示范基地，加速了其农业板块的发展速度。

总体来看，从碧桂园的多元化策略方向：科技农业、机器人产业基地、地产+教育，三者环环相扣，相辅相成，缺一不可。未来5-10年，行业科技化改革一定是对效率、质量要求的提升，优先掌握核心技术和资源就等于取得先机。碧桂园深耕地产多年，本身具有资源和土地优势，在马太效应影响下，集团在多元化发展的路上自然走的会更顺利。

结语

估值方面，截止至2019年3月20日，碧桂园总市值为2624亿，PE(TTM)为5.4倍；万科PE为10.53X，中国恒大为8.7X；对比同级房企，碧桂园显然被市场低估。加上截至2018年末，碧桂园录得不含增值税的已售未结算收入达到6627亿元，未来结算的收入增长可以期待。

碧桂园在从量到质的战略转变上，维稳优先，保持盈利能力和后备土储积蓄，优化财务结构，积极降低杠杆；这一基础上，同时跟随时代发展趋势，领先布局多元业务协同，从而达到“修炼内功”提升内核实力的目的，这么看来，无论是在稳定实力和增长潜力上都会是值得期待的。