数字不会说谎!这个大湾区的龙头,真的被低估了!

巴菲特说,如果你懂这些企业,你就有机会评估它们的价值;如果你的判断是对的,你将获得非常丰厚的回报。 遗憾的是,我们中的绝大多数都成不了巴菲特,因为“正确评估一家企业的价值”实在太难。 但国内资本市场,被低估的公司实在不少,招商蛇口就是其中

巴菲特说,如果你懂这些企业,你就有机会评估它们的价值;如果你的判断是对的,你将获得非常丰厚的回报。

 

遗憾的是,我们中的绝大多数都成不了巴菲特,因为“正确评估一家企业的价值”实在太难。

 

但国内资本市场,被低估的公司实在不少,招商蛇口就是其中一个。

 

数据不会撒谎。

 

自2015年完成重组后,无论是销售增速,还是利润表现,招商蛇口均表现出了相当出色的能力。

 

最新发布的2018年年报,则再次验证了招商蛇口的逆势能力。

 

年报显示,2018年全年,招商蛇口实现签约销售金额1705.84亿元,同比大增51.26%。销售金额的同比增速,远远高过行业整体水平的12.2%,也显著高于TOP20房企的29.4%。

 

另外,在A股上市房企盈利能力普遍下滑的情况下,招商蛇口的利润表现却相当出色。年报显示,招商蛇口归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%。

 

规模与利润之外,更值得期待的是,随着大湾区天量优质土地资源的加速释放,以及“大湾区龙头房企”红利的加速兑现,招商蛇口的估值正得到修正。

 

变革与增长

 

3月19日下午,一年一度的投资者交流会在蛇口海上世界文化艺术中心举行。

 

和往常一样,会议照例由总经理许永军带着高管团队答疑,就战略、投资、财务管理、业务运营等各方面问题与投资者进行交流。

 

与去年不同的是,舞台上的高管团队出现了两个新面孔。

 

虽然是新面孔,却也是“老招商”——都是长期在招商蛇口工作、历练,并从业务一线成长到区域总部总经理,他们均是积累了深厚管理经验的团队带头人。

事实上,上述两人的出现,正是在行业发展逻辑切换、新旧增长动能转换的时期,也是招商蛇口管理团队逐步调整到位,更好地迎接下一步发展的新节点。

有人评价说:招商蛇口曾经的新生代已磨砺成熟,带着敢试敢创的蛇口基因,他们走到了聚光灯下,使人看到了招商蛇口内生的中坚力量正逐步挑起大梁。

对于招商蛇口而言,此种调整既是主动对高管团队的优化和调整,也是重视一线实战能力的客观结果。

更深层意义上讲,这两个新面孔的出现,是招商蛇口3年多来战略调整及组织架构变革的积极效果。

2018年,招商蛇口在招商局集团《关于集团开展“质效提升百分之一工程”的通知》要求下,进行了“手术刀式”的组织架构调整,其中就包含实行“军委管总”、“战区主战”、“兵种主建”三级组织定位和改革

具体到公司运营层面,最为明显的变革是招商蛇口总部从16个部门整合至9个部门,5大区域变更为9大区域,随着组织架构调整的,还有一系列人事变动。

事实上,在整合上市后的第三个完整年度,随着系列变革的到位,招商蛇口交出了一份不错的成绩单。

年报显示,2018年全年,招商蛇口累计实现房地产签约销售面积827.35万平米,同比增加45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比大幅增加51.26%

 

克而瑞数据显示,2018年行业整体销售增速为12.2%,TOP10、TOP20、TOP50房企销售增速分别为24.8%、29.4%、35.0%。

 

也就是说,招商蛇口销售金额的同比增速,远高过行业整体水平的12.2%,也高于TOP20房企的29.4%。

 

规模再上新台阶,招商蛇口的利润水平也同样亮眼。

 

年报显示,2018年,招商蛇口实现归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%

 

事实上,自2015年底吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台独特优势的招商蛇口就步入了增长快车道。

 

数据显示,此前的2015-2017年,招商蛇口实现销售额分别为575.8亿元、739.34亿元、1127.79 亿元,同比分别增长13%、28.41%、52.54%,增速一年快过一年;归母净利润分别为48.50亿元、95.81亿元、122.20亿元,复合增长率高达58.73%。

 

随着规模的增长,2016-2018年,招商蛇口在克而瑞中国房地产企业销售排行榜上分别位列第15名、第14名和第12名,行业地位不断提升

 

大湾区的真龙头,没有之一

 

“得大湾区者得天下”。

 

惊艳的销售业绩和良好的盈利能力只是招商蛇口的估值基础之一。

 

与其他房企相比,招商蛇口最大的价值在于,招商蛇口在粤港澳大湾区中庞大的土地储备和升值潜力。

 

作为国家级的战略部署,日前,《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出台,为中国房地产市场带来了最重要的发展机遇。而在此之前,招商蛇口跟随国家战略,已在这个湾区深耕了40年。

 

事实上,招商蛇口才是大湾区真正的龙头房企,没有之一。

 

1、大湾区禀赋最优质的独特资源

 

这个资源来自于母公司招商局集团。

 

作为总部位于香港的中央企业,招商局集团总资产达8万亿元,下属企业招商银行、招商蛇口、招商港口等总部均位于粤港澳大湾区,且集团90%的核心资产布局在粤港澳大湾区,是粤港澳大湾区开发建设的重要力量。

 

招商蛇口则是招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业,也是唯一的地产平台,招商局集团全面支持粤港澳大湾区建设的重要抓手。

 

在土地和项目资源越来越难以获取的背景下,依靠产城融合和园区开发优势,通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,招商蛇口的资源获取优势明显,极大的丰富了未来在大湾区土地拓展方面的想象力。

 

2、大湾区总量最巨大的土地储备

 

与其他房企相比,招商蛇口在大湾区最大的优势在于其坐拥优质且总量巨大的土地资源。

 

三季报显示,截至2018年3季度末,招商蛇口拥有未结转计容建面约5043万方。

 

按招商蛇口2018年销售均价20618元/平方米估算,这些土地储备对应未结转货值10398亿元,可覆盖2018年全年销售1706亿元6倍以上,为未来销售持续高增长奠定了基础。

 

根据华创证券的统计,这些土地储备中,招商蛇口在大湾区九城共拥有未结建面1645.6万方,占比30.8%;在大本营深圳拥有未结建面近1223万方,占比约22.9%,其中拥有位于深圳前海、太子湾、蛇口三大核心片区未结建面942.6万方,占比17.7%。

 

而随着大湾区建设的加速推进,这些土地储备还具备着巨大的升值空间。

而且,这些土地已陆续进入开发期。

 

比如最近的2018年12月24日,招商蛇口发布公告,对前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案以及后续合资合作的实施方案进行了详细说明。

 

评估方案将原规划130亿元的土储,重新评估值925亿元由招商局集团享有40%的权益,并由招商蛇口全部并表操盘运营。

 

中金公司此前发布研报指出,一旦前海片区土地整备、合资协议落地,将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源,对应货值超2200亿元

 

3、大湾区规划最契合的产业布局

 

大湾区核心城市深圳是招商蛇口的“大本营”,蛇口更是招商蛇口的发源地。

 

40年来,招商蛇口将蛇口这个不过2.14平方公里、人口不过数千的荒芜小渔村,打造成为拥有40万人口、GDP超过1200亿元的国际化滨海新城。

 

可以说,招商蛇口40年来在蛇口片区的开发建设,本身就是粤港澳大湾区规划战略定位所绘蓝图的经典样本。

 

依托对蛇口的开发建设经验,招商蛇口对湾区经济的发展有着更为深刻、透彻的理解和实践经验,并以蛇口工业区为样板,形成了“前港-中区-后城”片区综合开发运营的独特模式。

在这个模式下,近年来招商蛇口全力推进的招商前海湾、蛇口太子湾、深圳会展湾等大型综合开发运营项目,也高度契合和匹配《纲要》对粤港澳大湾区制定的发展目标。

 

例如,蛇口太子湾规划总建筑面积约170万㎡,以22万吨级邮轮母港为依托,同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态,将打造成为“粤港澳大湾区的核心引擎”。

 

蛇口模式华东显威 股价或被低估

 

在靓丽的业绩表现与大湾区规划出台带来的价值释放之外,招商蛇口另外一个亮点实际上被外界忽视了。

 

最新的年报数据显示,2018年华东区域实现营业收入275.78亿元,在招商蛇口2018年营收的占比高达31.24%。

 

而近三年以来,招商蛇口在华东区域实现跨越式发展,2018年签约销售突破700亿元。另外,招商蛇口在上海、南京、苏州、杭州、宁波等深耕城市的各类客户数量快速增长,销售排名稳中有升,树立了良好的品牌影响力。

 

这意味着,深圳蛇口之外,华东“蛇口模式”新样板区渐行渐近。

 

据悉,近几年来,华东区域积极践行集团和蛇口“前港-中区-后城”综合开发模式,稳健起步,实现全业态覆盖,打造“小蛇口”成效显著。

在住宅开发稳步上台阶的同时,五星级酒店、写字楼、公寓等也在华东落地生根。

 

对此,外界评价说,华东能够走出蛇口并取得优异成绩是艰苦奋斗出来的,证明了招商蛇口是“奋斗的富二代”。

 

此外,招商蛇口引起行业和市场强烈关注的,还有一个来自资本层面的动作。

 

1月16日,招商蛇口发布股票回购方案,拟以集中竞价方式,在6个月内,使用回购资金20-40亿,其中自有资金占比不低于20%。按回购资金和价格上限测算,预计回购股份1.73亿股,约占总股本的2.19%。

 

股票回购,往往是股价被低估的强烈信号。

 

作为一家长期被低估的房企,招商蛇口此次巨额回购,彰显的是对公司自身价值的强烈认可和对未来发展的巨大信心。

 

资本市场也表现出惊人的一致性。各大券商针对这次回购给出的点评是这样的:

华创证券:重磅回购彰显信心,湾区规划提升价值

民生证券:业绩稳步向上,回购彰显信心

申万宏源:积极响应政策导向,回购股份提升股东回报水平

东莞证券:受益大湾区发展红利,股权回购彰显价值

同时,光大证券、平安证券、西南证券、东吴证券等多家顶级券商均在研报中对招商蛇口给出“推荐”“买入”“强推”评级

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