【业绩会直击】碧桂园服务(6098.HK)：第三方面积转化逊于预期，长期发展可期

一、业绩概述

3月19日中午，碧桂园服务发布2018年全年业绩。截止2018年12月31日，碧桂园服务的年内收入由2017年同期约31.22亿元人民币（下同）增至46.75亿元，增幅约49.8%。其中，社区增值服务收入约为4.17亿元，占公司总体收入8.9%。 

业绩期内，碧桂园服务的毛利为17.62亿元，去年同期为10.36亿元，增幅约70.1%；毛利率也由去年同期约33.2%增加至37.7%。年内净利润由去年同期约4.41亿元增至9.34亿元，增幅达112.1%。

其中，碧桂园社区增值服务保持快速增长，增速高于整体收入增速。而且非业主增值服务业保持较快的增长。

截止2018年12月31日，碧桂园服务的银行存款及现金总额约为38.74亿元，而2017年同期为26.37亿元，将为战略扩张做好准备。

期内，碧桂园服务的运营效率进一步提升，管理费收缴率保持高水平，而且人均管理面积持续提升。

截至2018年12月31日，碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、市及自治区的超过280个城市，以及海外的马来西亚，合同管理总面积约达5亿平方米。管理共840项物业及向约140万户业主提供物业管理服务，收费管理总面积约为1.82亿万平方米，其中马来西亚项目的收费管理面积为110万平方米。

其中外拓取得快速增长。

业绩会上，管理层强调将会做好人力管理和激励工作。并且未来碧桂园服务将保持十大坚持：坚持高质量规模扩张，坚持轻资产模式，坚持可持续稳定增值服务，坚持业绩为先的人才观，坚持为股东创造更多价值的经营观，坚持高科技企业发展观，坚持让业主满意服务观，坚持受益来自市场的竞争观，坚持程序标准为结果服务的运营观，坚持依规依法的企业生命观。 

今日（3月19日）公布全年业绩后，碧桂园服务的股价下滑，跌幅近近6.9%。 

二、业绩会问答 

Q：2019年收费面积预期是多少？增值服务业主和非业主增值服务分别增值多少？ 

A：截止2018年底，公司签约面积是5亿平方米，1.82亿平米的收费面积，未来有3.2个亿的面积有待转化。未来还会有几个面积增值来源，一个是自己股东至少有50万套住房交楼，第二个是，三年内拓展的外部面积，今年会有规模交楼。还有一些城市服务，不能算面积，也有很大规模。今年在面积和收入增加方面是很理想的。 

增值服务方面，今年会加强，我们追求的是稳定可持续的增值服务，我们保洁、绿化维修等业务已经增强很多，会有很大突破。此外，二手楼的租售，2018年已经布局了100多个门店，今年也希望能有所斩获。在社区公共资源经营方面，今年也会有突破。比如去年大闸蟹销售等。 

关于非业主增值服务方面，同200多个开发商合作，几年他们会有新楼盘销售，相信能维持很好的发展。 

Q：公司未来战略聚焦设施管理、资产管理、社区服务，可否具体讲下这三块业务？19年三供一业会产生收入，但其实是不是处于培育期，对利润产生负面影响？今天盘中股价异动，是市场对公司第三方面积转化低于预期，有所顾虑和担忧，业主增值服务这块提升空间有多大？ 

A：设施管理是物业管理新阶段，是早期物管发展趋势的延伸，范围延展，再之上是将业主的资产保值增值，国际上物管也是多形态的，有资产打理，顾问服务等业务，我们会朝这方面对标。社区服务是引进品牌服务商对业主进行整合营销，模式有直营有合作也有做渠道，为业主做生活服务。当然我们会做好基础物业服务。 

我们与央企合作，对他们而言，能降低投入成本费用，对我们而言，是增加了规模，而且他们有400万员工，因为引进碧桂园服务，他们是受益者，我们培育期，对三供一业的投资是公开的，不会亏损，但是因为这项工程比较大，我们不能随便对外做出判断，毫无疑问2019年这项工作已经进入密集签约期，会对管理费单价和结算模式整理好，在主流的物业服务的基础上，产生更多的增长。 

至于公司股价，我也搞不清楚为什么股价跌了，我们坚持市场化竞争，依托自身能力获得业绩增长。关于第三方转化低，同行的转化其实也不高，碧桂园的交楼时间已经是短了。对于我们来说，主要是扩张市场占有率，实现可持续有质量增长，未来自然会转化，会增长。

Q：收并购项目毛利率指引是怎么样？可否披露下城市服务运营数据？

A：因为碧桂园占了主要收入比重，非收购项目的毛利率与公司毛利率相当。至于收并购毛利率比碧桂园项目低一些，大概20%多。

至于城市服务运营数据，收入大概1亿多，这块业务结算收入慢一点，但是未来空间比较大，比如特许经营等。 

Q：单方物业费多少？第三方和非第三方的分别多少？

A：整体加权是2.08元/方，其中非第三方的是2.09元/平方，第三方从17年的1.79上升至1.86元。