【业绩会直击】龙光地产(03380.HK):龙腾湾区,收入与利润齐飞

一、业绩简述3月19日,龙光地产(03380.HK)发布公司2018年全年业绩报告,并于香港举行业绩会。2018年,龙光全年收入为人民币(下同)441.4亿元,同比增长59.4%;毛利额为148.87亿元,其中物业开发毛利额为138.08

一、业绩简述

3月19日,龙光地产(03380.HK)发布公司2018年全年业绩报告,并于香港举行业绩会。

2018年,龙光全年收入为人民币(下同)441.4亿元,同比增长59.4%;毛利额为148.87亿元,其中物业开发毛利额为138.08亿元,物业开发的毛利率为35.6%。年内溢利为89.96亿元,归属于公司权益持有人的核心溢利为70.23亿元,同比增长51.7%,核心溢利率为17.3%。建议末期股息每股40港仙及特别股息每股7港仙,连同总中期股息(包括特别股息)每股28港仙,合共为每股75港仙,股息总额占本公司权益股东应占核心溢利约50.6%。

受益于前瞻性战略布局等因素,龙光地产2018年在销售、营收、盈利及负债率等多个方面继续表现出色,多项指标持续领先行业,公司在粤港澳大湾区龙头地位进一步巩固。 

合约销售方面,龙光继续保持高速增长。2018年,龙光全年合约销售额为718亿元,同比增长65.4%,合约销售面积约440万平方米,超额完成全年700亿元销售目标。其中,龙光合约销售在深圳、珠海和佛山等城市名列前茅,甚至是榜首,突显了龙光深耕大湾区的优势。 

值得强调的是,龙光实现的是高质量的发展,其核心利润率高达17.3%,堪称业内盈利标杆。报告期内,龙光物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位;核心净利润率高达17.3%,较2017年的16.7%继续高位攀升,稳居上市房企前列,反映出公司超强的盈利能力持续领先行业。 

财务方面,净负债率持续下降,财务保持稳健。截至2018年12月31日,公司持有现金及银行结余较上年同期增加59.4%至人民币357亿元,相当于1年内到期债务的逾2倍。净负债比率63.2%,较2017年同期的67.9%下降近5个百分点,财务杠杆率维持在合理水平,为公司的长期持续发展打下坚实的基础。报告期内,公司通过多元化融资方式,进一步优化债务结构。期内,龙光的加权平均借贷成本为6.1%,低于行业平均水平。 

土地储备方面,报告期内,龙光地产通过公开招拍挂方式在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个,新增土地总建筑面积约747万平方米。此外,公司去年在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目,如珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目,从收购到成功孵化仅用时不到1年半时间,成为公司新的利润增长点。与此同时,为平衡区域业务布局,龙光地产还开始战略性投资环上海一小时都市生活圈。2018年,龙光地产在嘉善、吴江等地共获取三幅地块。 

截至2018年12月31日,包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内,龙光地产土储权益总货值增加至6520亿元,其中大湾区土储货值5356亿元,占总货值比重82%,进一步巩固了公司在大湾区的龙头地位。大量优质低成本的土储为龙光未来持续高质量发展奠定坚实基础。 

二、问答简记 

Q:可否介绍下公司城市更新的发展情况,刚才讲到有700多亿货值,对2019年贡献有多大?有直接出售计划?公司怎么看在粤港澳大湾区的发展?

A:公司上市以来,实现高质量快速发展,核心利润持续增长,未来会再接再厉。今年大湾区发展纲要发布,公司十分看好大湾区未来的发展,大湾区是国家战略,由中央政府推进,可见在这样的力度下,大湾区的发展会很。而且大湾区是对标国际一流湾区,打造宜居宜业宜游湾区,起点高,潜力大。未来湾区会成为中国经济发展新引擎,最近也看到,有一些税收优惠等政策红利出来,未来湾区的资产价值将会很高。

关于旧改,原来珠三角是改革开放最先发展的地区,以前有很多工厂之类的,现在没有土地,就要进行旧厂旧村改造,而且这也符合打造国际一流湾区的大趋势。我们储备了40多个旧改项目,价值很高,大部分位于大湾区。而且沉淀的资金少,2500亿城市更新货值占用资金很少,不到10%,实际上,城市更新的周期也短,营商环境好的地方,不到一年就可以开发,长的一年半。今年可以改造的有700亿货值,两个在深圳,剩下1800亿货值会在未来5-6年逐步释放。

由于每个城市城市更新的规定不同,有的要求自己改造,有的要符合产业要求,有的是地方政府会收回去,溢价部分再分成。公司去年就有直接出售项目兑现利润。 

Q:公司已售未结资源多少,可否讲下区域分布和毛利率水平?未来公司高毛利高质量发展能否持续下去?

A:已售未结550亿,其中500亿在2019年确认,也就是说已经锁定今年80%的业绩,对今年业绩也很有信心。其中大湾区占60%,深圳单一城市占比30%,毛利率水平也会相当不错,30%以上。

公司对未来保持高质量发展很有信心。主要是公司土地储备,约80%多的货值都在大湾区,而且土地成本很低,具有很高的价值。未来大湾区的发展将会利好公司,很多地产公司都说布局大湾区,但是龙光早已前瞻性布局,而且逆周期拿地实现大量土地储备,是很大的优势。 

Q:公司一年期内美元债情况?2019年公司土地支出预算?公司股价很好,有配股等想法吗?未来派息政策是怎么样的?

A:公司没有一年期内到期的美元债,有一些海外银行债务,但已经做好了再融资安排,公司对海外融资是很节制的。

土地支出预计占合约销售50%左右,这个比例能使负债率保持健康稳健的水平。关于配售,公司没有这个计划。一是公司期末还有300多亿现金,不缺资金。二是,我们认为公司现在仍处于严重低估的水平,公司拥有6000多亿高价值的土地储备,大部分位于大湾区。 

关于派息政策,我们一直保持较高的派息比例,2019年40%是有的,至于5周年的特别息,我们会努力给股东更多回报,也会兼顾公司发展需求。 

Q:看到公司在苏州等拿地了,未来拿地策略是怎么样的?而且公司也在发展持有物业,现在很多地产公司讲多元化,公司未来业务发展战略是怎么样的?

A:未来公司还是聚焦大湾区,不会随意跑出去扩张。过去其他一线城市限价都调高了,唯独深圳没有涨,未来公司还是比较看好深圳引领大湾区,深圳高净值市场广阔。而长三角区域公司主要做环上海,因为城市发展后期,都会溢出,随着交通公共设施建立,一小时生活圈的价值会越来越大。

关于业务,公司未来坚持地产主业,不多元化不跨行业。至于持有物业,主要聚焦深圳轨道物业。

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