阳光城蝶变：从融资驱动到经营驱动

2018年宏观环境复杂多变，亦是地产调控最为频繁的一年。但对于行业内的部分企业而言，调整期同样意味着机遇。

成长性规模房企阳光城，在这一年站上了自己的里程碑。

3月15日，阳光城集团（代码：000671）发布了2018年年度报告，营收大幅增长超7成，净负债率同比大幅降低70.4个百分点，全口径销售金额达到1628.56亿元的历史高点，完成了一次高质量的千亿跨越。

阳光城在保持高速增长的同时，还完成了偿债指标、运营管理等一系列指标的优化，成绩亮眼。

地产行业上半场，高成长的房企普遍选择了以融资来驱动公司的高速扩张；地产下半场，随着行业逻辑和融资环境生变，依托造血式的内生增长能够更好地穿越周期。

就2018年来看，阳光城业绩增长的源动力已悄然发生切换：公司管理层在积极推进机制创新、管控优化和提升经营能力的基础上，用经营杠杆、管理杠杆、品质杠杆来驱动业绩增长。

锚定“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标，阳光城扩规模、增利润、降负债、抓回款、控品质、设标准，精准把握房地产市场脉搏，稳健经营，逆市走出了一条经营驱动的爬坡成长之路。

NO.1｜跃迁：从融资驱动到经营驱动

年报披露，阳光城全口径销售金额达到1628.56亿元，权益销售金额1183.25亿元。无论从全口径角度还是权益角度看，阳光城都已经是一家不折不扣的千亿房企。

在克而瑞发布的2018年《中国房地产企业销售排行榜》上，阳光城排行第14名，较2017年底上升5位，行业地位提升明显。成长速度在前20大房企中位居第一。

考虑到头部阶梯逐渐固化，这一成绩实属不易。

年报还显示，2018年公司实现营业收入564.70亿元，同比增长70.28%。截至2018年末，公司总资产2633.97亿元，较上年末增长23.52%。

规模扩张的同时，盈利质量也有所提升。

年报显示，2018年阳光城净利润同比增长75.30%至39.06亿元。

2018年，阳光城净房地产业务毛利率同比增加约1.00个百分点至26.06%；公司合并报表净利润率6.92%，同比增加0.20个百分点。

随着公司持续在拿地标准上加强控制例如坚持项目净利润率不低于12%、股东的净资金回报率不低于30%等，预计未来能从源头上提升盈利水平。

值得注意的是，这样的经营业绩是阳光城内生成长的结果。在经营业绩创历史新高的同时，阳光城对融资的依赖程度正在持续地大幅稳步下降。

以两个核心指标净负债率和经营净现金流为例：

截至报告期末，阳光城扣除预收账款的资产负债率降至60.84%，同比减少6.00个百分点。净负债率则降至182.22%，同比大幅减少约70个百分点。

净现金流指标作为阳光城最为重视的指标之一，在2018年也取得了史上最好的成绩。2018年，阳光城加强回款，平均回款率约80.05%；公司本期账面货币资金保持了378.48亿元的较高水平；经营性净现金流入218.31亿元，较2017年同期增长约147.55 %。

横向对比规模相近的同级别房企，阳光城在过去两年经营净现金流的相对改善能力最优。

一般认为，去化率与回款率高的房企，其经营性现金流入的效率高，从而对外部融资的依赖性小。

净负债率持续大幅下降和经营净现金流大幅提升的“一降一升”之间，让阳光城摆脱了外源资金安全的掣肘，切换到了更稳健的车道。

NO.2｜战略布局锁定未来增长

没有任何成长是一蹴而就的。

近两年，阳光城在“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标下加快全面变革，持续优化整合，管理运作水平整体质变，为内生动能的输出进行了较长时间的准备。

以代表公司未来发展潜力的土储为例。2018年，公司依然坚定一二线城市布局，以核心一二线城市及其周边辐射区域为主，合计补充土地储备（计容面积）约1333万平方米。

据年报披露，截至报告期末，公司拥有土地储备总计4418万平方米（即未来可售建筑面积），其中一二线城市土地储备面积占比76.87%（预计未来可售货值占比85.80%），累计成本地价仅为4339元/平方米。

以公司2019年2月公告的1.29万元/平销售价格计算，公司土储货值5710亿元，是2018年销售额3.5倍，且地售比仅约为33.6%。

阳光城2018年以来新进22个城市，其中内地战略城市13个，占比59.0%，长三角区域5个，占比22.7%。在“三全投资战略”下，阳光城坚定一二线城市布局，覆盖三大城市群，实现二线城市全布局，下沉区域也主要集中于长三角和中西部环都市圈城市等。

随着粤港澳大湾区、长三角区域一体化等相继成为国家战略，阳光城的前瞻性预判布局开始得到验证。事实上，阳光城的拿地历来以二线为主，坚持独立的战略判断，具有较强的时间窗口把握能力。

同时，阳光城现在较高的经营能力将在未来的投资拿地上掌握更多的战略主动权。

阳光城预计，在融资净额不新增的基础上，主要依靠销售回款（以不低于2018年全口径销售业绩的底限测算），可以支撑约800亿的投资。

截至报告期末，公司账面预收账款621.21亿元，同比增长54.72%，结算资源储备充足。

房企报表中的收入确认与利润结转一般滞后于地产销售1-2年。较高的土地质量和均衡布局将高度锁定阳光城未来几年的营收规模和盈利质量。

NO.3｜构建可持续的经营驱动发展模式

对于未来，阳光城的可持续发展思路在年报上已经清晰体现：激发人才活力，用经营杠杆、管理杠杆、品质杠杆取代资金驱动业绩增长。

1、聚焦主业，强化运营

随着开发业务利润水平的合理回归，房企未来的竞争将是投资管理运营能力之争。在判断城镇化率仍有较大提升空间的基础上，阳光城聚焦住宅开发基本面，树立了强化运营、向管理要效益的思路。

年报显示，阳光城将继续积极推进全面预算管理工作，从人力行政、营销管理、设计研发、工程合约管理多方面，降本增效，为公司实现进一步发展、提升盈利能力保驾护航。

阳光城经营能力的改善，就有赖于精细全面预算管控的施行。公司坚持“三收三支”，增权益、降负债，顺势而为灵活融资；秉持现金为王的理念，买地与现金回流强挂钩，确保经营现金流为正。

2、人才激励激发活力

为了充分激发组织活力，阳光城多维度实施考核及激励措施，推行的人才战略和激励机制已初见成效，形成了一个完整的识人和用人机制。

2018年7月，公司推出2018年股权激励计划，计划的股票期权数量高达34500万份，占公司股本总额的8.52%；激励对象达到了422名，覆盖公司董事、高管以及大量核心业务骨干。

阳光城的“双赢机制”也得到优化完善，截至报告期末，公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个。

3、品质升级 寻求新的增长点

随着“白银时代”的到来，纯住宅开发可能在未来不能完全满足城市发展需求。

于阳光城而言，其开始尝试布局聚焦商办和长租物业，同时发挥产业联动的优势（环保、教育等），不断探索取地方式和城市运营路径。

除此之外，通过对用户需求的洞察，阳光城认为品牌美誉度会是地产下半场关键之争，提出“品质树标杆”的口号，并将其提升到集团战略的高度，在产品品质方面进行升级。

公司于2017年提出绿色智慧家的战略规划、2018年发布产品白皮书，目前已实现落地31个项目，累计建筑面积约374万平方米，服务38004户。

以经营驱动增长，以管理增效赋能，聚焦主业，深耕一二线市场，发挥公司精准、高效、灵活的优势，实现高速、有质量的发展，阳光城集团又快、又好、又强的愿景，正在路上。