中国奥园（3883.HK）:业绩更上一层楼，未来仍可期

一．业绩概述

2019年3月17日，中国奥园（3883.HK）发布2018年全年业绩公告，并于18日在香港举行业绩会，公司董事局主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁等高管出席此次业绩会。

中国奥园2018年经营数据十分亮眼。2018年营业额为人民币（下同）310.1亿元， 同比增长62%；毛利润为96.3亿元， 同比增长88%；毛利润率约31.1%，较去年增加4.4个百分点。2018年净利润为29.4亿元，同比增长51%； 核心净利润为人民币30.7亿元， 同比增长63%。建议派发末期股息每股36分（相当于42港仙），派息比率达40%。

销售方面，2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元（权益比85%），完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长1倍，为增速最快的内房之一。2016至2018年年复合增长率达89%。其中，2018年12月单月录得合同销售173.9亿元，同比增长55%，创单月销售历史新高。

值得强调的是，2019 年首两个月保持强劲增长势头，实现合同销售约112.3亿元， 同比增长39%。而且，截至2018年底，已签约但未确认的合同销售约1,100亿元，将于未来2年内逐步确认，为未来业绩持续增长奠定基础。 

财务方面，于2018年12月31日，中国奥园的净负债率为58.9%，处于行业合理水平；综合借贷成本维持7.4%水平，债务期限进一步延长，债务结构不断优化。2018年现金回款率约78%，实现营运现金净流入；总现金约人民币396.2亿元，流动性充裕。

在土地储备方面，截至2018年底，中国奥园共拥有198个项目，分布在华南、华东、中西部核心区及环渤海等地区的70个城市，土地储备总建筑面积达3410万平方米（权益比80%），总货值约3,650亿元，足够未来三年左右的发展。此外，在城市旧改项目方面，中国奥园拥有潜在可售资源约560亿元，其中大部分位于大湾区城市。

二、业绩会问答 

Q1：可否介绍下公司城市更新方面的战略计划？公司去年与恒基合作，有其他方面的合作计划吗？ 

A：我们的城市更新计划是在前2-3年就开始布局了，现在签约的有16个，大部分位于大湾区，其中有9个将在2019年逐步转为土储，进入开发，比如珠海的翠微村、拱北的联安村以及与恒基合作的广州番禺氮肥厂项目等。

 与恒基合作方面，我们未来会加强与恒基的合作，这次奥园健康其实也获得恒基的支持。

Q2：管理层去年下半年就预测调控政策会松动，请问管理层对2019年市场判断是怎样的？公司对2019年销售目标是增长25%，是比较保守的，可否讲一下管理层心理实际发展目标？公司股价从去年3、4块到今年8块多，涨了1倍多，是否有相关股权融资计划？

A：正如2018年年底预判，政府对房地产态度转为防止房价下跌，今年一线城市，包括二线城市降低利率、限购条件等，有利于房地产企业销售。投资者信心开始恢复，今年政策环境较为宽松。 

对于今年提出的目标，是基于稳扎稳打，不激进，希望逐步提升，为2020年取得更大的发展打基础。 

关于股权股价的问题，2018年我们不断增持和回购，是对公司的股票价值是最好的回答。今年合适时机将会继续增持。去年主席增持加上公司回购总共2亿多港币，而且我们过去也都有增持的行动。 

Q3：公司今年设定1150亿销售目标，背后货值支撑是多少？公司3年发展目标是怎么样的？2019年涉及旧改项目落地，具体时间表是怎样的？货值占比多少？

A：今年新增货值的近1400亿元，加上去年库存近500亿元，总货值达1900亿元，按照60%的去化率，就能完成今年目标。此外今年还有9个城市更新项目计划开发，今年产生的货值500亿。 

公司3年期发展的话，因为房地产受政策影响比较大，今年调控政策会有松动的迹象，对今年报以希望，但是现阶段市场成交压力还是比较大，成交量回暖是不是代表市场回暖还有待观察。而且三四线棚改减弱，某些没有产业支撑的三四线城市可能会回调，我们还是依据未来调控政策和市场变化来做出相应的应对。 

但是从业绩方面看，未来三年，我们已售未结有1100多亿，已经锁定未来2到3年的结转收入和业绩增长。 

Q4：2019年毛利率和净利率指引？去年税收较高，公司有没有什么方法提高净利率？

A：未来公司毛利率仍会维持在28%-30%的水平，净利率保持在10%以上。18年公司的费用增长快，主要是销售增速快，2019年随着销售增速放缓，费用也会降下来。公司对未来整体利润率上升有信心。 

Q5：公司的净负债率比较健康，未来会不会增加买地支出？ 

A：公司的土地储备货值有3600多亿，2019年市场还是比较看好的，今年预计购地支出400亿元，过去购地款与销售金额比约保持在三分之一，今年也会灵活调整。 

Q5：奥园前几年拿地模式是收并购，随着存量市场发展，并购竞争加大，收并购的发展模式是否具备长期可持续性，未来机会会不会减少？近几年公司快速发展，如何做好企业管理中员工建设和人才培养？奥园发展很快但是产品力不如新城时代等同类企业，根据未来竞争来看这块越来越重要，对于这个问题怎么看？ 

A:奥园在收并购做了很多年，在前端，我们在熟悉的区域有很多合作伙伴和信息来源，集团通过各区域的合作伙伴逐步衍生到心仪的城市。在洽淡阶段，集团的投资、财务、法务等团队都积累了很多的经验，而在后端运营阶段，团队也很擅长处理运营环节。收并购的竞争会增加，但随着集中度提高，未来3-5年还是有很多机会的。 

企业管理方面，人才战略，集团秉承务实低调高效的精神，善于运用执行力比较强、务实低调的员工，以业绩为导向，引进人才。过去也做了分享计划，持股计划等激励措施。

核心竞争力是产品竞争力，目前一二线主要做产品线，三四标准化重点做适配系列产品的套用。我们并不认同自己公司产品力不如列举企业。 

Q6：2016年奥园发展还是比较慢，这几年快马加鞭，这中间发生了什么变化?现在很多企业在转型，奥园除了地产主业以外的其他方面有什么构想？ 

A：2016年发展比较慢的原因在于公司当年的北京长安8号项目出现业务问题，长时间出不了业绩，之后公司出售了该项目，收回投资款项，并盈利10多亿。收回的这笔资金主要作用于之后的的并购，实现了很好的效益，而且由于这个项目，奥园在并购中学到了很多经验。

对于多元化转型问题，公司在4年前就要不要转型给出了答案，转型是必要的，我们相继成立了文化旅游公司和奥园健康。但集团将坚持房地产主业，围绕地产主业，联动综合发展，不会转型跨度太大的产业。