国家乡村振兴战略与房企参与模式研究

作者：朱一鸣、贡显扬、齐瑞琳、汪慧、李丹

来源：克而瑞地产研究

导 读 

当前国家乡村振兴战略尚处在政策起步期，对于房企而言，乡村振兴工作任重而道远。

十九大报告提出，实施乡村振兴战略、加快推进农业农村现代化是化解目前社会不平衡不充分发展主要矛盾的必然选择。国家战略背景下，包含碧桂园、恒大、万科在内，部分传统地产开发企业都已主动参与到乡村振兴中。根据各自企业发展战略和侧重点的不同，房企乡村振兴的不同经营模式也已初步显现。本文我们将通过专题的形式对房企落地国家乡村振兴战略的具体模式及发展现状进行分析，并对未来提出展望。

乡村振兴是目前国家的发展战略需要

我国自古以农为本，农业在国民经济中占据着基础性地位。改革开放以来，我国为追求经济的高速增长，大力推动工业化和城镇化进程，以实现经济快速扩张。而长期以来，我国乡村发展相对缓慢和滞后，造成城乡物质、精神文明落差巨大，社会发展表现不平衡不充分。因此，乡村振兴上升到国家战略层面有其时代发展阶段的必要性。

1、乡村振兴战略的城乡经济及农业发展背景

（1）城乡收入差距大，社会发展不平衡不充分

收入水平决定了居民的生活水平，是衡量城乡经济发展程度的主要指标之一。从近5年的数据来看，我国城镇居民人均可支配收入是农村居民的2.7倍左右，差距明显。2017年城镇居民人均可支收入为36396元，而农村居民可支配收入仅为13432元。缩小城乡贫富差距是促进城乡协调发展的关键，也是现阶段实现我国城乡经济平衡发展的重中之重。

（2）人才与劳动力流失加剧城乡不平衡发展

在工业化和城镇化进程中，由于收入水平、发展机会等诸多方面的差距悬殊，农村高素质、高技能人口不断流出。人才的缺失和劳动力质量普遍不高进一步制约了乡村发展，加剧了城乡发展的不平衡。根据第三次全国农业普查数据，截至2016年末我国农业生产经营人员达3.14亿人，但教育程度普遍偏低。其中，小学及初中教育程度的占比合计达85.4%，而高中及以上仅有8.3%。

（3）农业生产效率较低，与发达国家有一定差距（略）

2、国家乡村振兴战略的政策支持及对经济发展的影响

（1）国家乡村振兴战略的提出和主要政策梳理

2017年10月18日，十九大报告首次提出乡村振兴战略，将解决好“三农”问题，促进乡村全面发展提升至国家发展的战略高度。十九大报告提出，要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。

2018年2月4日，中央一号文件进一步聚焦乡村振兴实施问题。随后，《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》明确了乡村振兴是一项长期且稳定的工作。乡村战略的提出与实施进一步表明了国家对乡村发展的重视程度。2019年指导“三农”工作的中央一号文件也指出，今明两年是全面建成小康社会的决胜期，“三农”领域有不少必须完成的硬任务，必须坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重不动摇。 

此外，为推动乡村规范高效发展，我国还针对农村土地、产业、生态等问题先后出台多个相关政策文件，这些政策文件也将助力乡村振兴的实施。

（2）国家乡村振兴战略对国家经济发展的影响（略）

房企参与国家乡村振兴的四大主要途径

随着城市建设发展的不断成熟，房企在城市的发展局限性也越来越大。对于房企而言，乡村振兴战略规划可以说是为房企开拓了一片新的发展领域，顺应了房企突破瓶颈、提高自身多元业务竞争力的战略需求。在乡村振兴导入社会资本的过程中，房企作为城市建设的重要主体，凭借自身积累的资源以及建设运营经验具备一定优势。

目前，房企参与国家乡村振兴主要有以下四大途径：

• 政企合作推进产业扶贫：在目前社会不平衡不充分发展的背景下，产业扶贫在国家乡村振兴中具有重大的战略意义。在房企参与乡村振兴的各种途径中，产业扶贫要求房企更为深入贫困地区，组织团队并投资帮扶产业化运营，通过构建稳定产业链最终实现当地产业的健康发展、保证脱贫的可持续性。

• 投资发展农业现代化建设：农业在国民经济中占据着基础性地位，重要性不言而喻。发展现代农业要求房企投入资金并更依赖技术及人才引进，以现代化规模化实现农业生产效率的提升，最终通过构建产业链、建立销售渠道实现农产品的增值和盈利。

• 特色田园乡村建设：特色田园乡村建设可以重塑城乡关系，在目前房企参与乡村振兴战略的四种途径中相对而言准入门槛较低，且具有较强的可复制性。房企通过与政府及村集体合作，通过乡村保护性改造改善乡村发展滞后的现况，并结合当地特色探索融合文化、旅游等运营模式。

• 田园综合体运营项目：田园综合体项目是一种将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养身深度融合的项目。从房企实际运营的角度，田园综合体项目可以理解为是以乡村及农业生产为特色的特色小镇项目，更倾向于是国家乡村振兴战略背景下房企的一种多元发展模式。

1、政企合作推进产业扶贫

社会的不平衡不充分发展是国家乡村振兴战略的重要背景。 

（1）房企投身产业扶贫的关键是产业化。产业扶贫是指以市场和经济效益为导向，是促进贫困地区发展、增加贫困户收入的有效途径。更着重帮扶当地特色农业产业发展，引进上下游龙头企业，旨在形成稳定的产业链并有效带动广大农民增收。 

（2）产业扶贫应不以企业自身的盈利为主要目的。同时，产业扶贫和农业现代化建设一样，也需要高投入和长期实地运营。但产业扶贫作目前“精准扶贫”的主要模式，更侧重通过产业运营的模式帮助贫困地区脱贫。 

（3）产业扶贫更侧重政企合作、“政府+企业＋产业基地”的模式。在政府统筹发展的背景下，房企通过投入专业运营团队、成立扶贫管理公司，选派管理骨干与当地政府人员一起深入到贫困地区乡村地带，通过设立产业基地长时间、分阶段的推进当地扶贫工作。 

（4）产业扶贫是可持续发展的“造血式”扶贫。在社会资本特别是房企切入扶贫的过程中，区别于资金捐赠、易地搬迁等 “输血式”扶贫，以产业为核心的“造血式”扶贫，确保脱贫的持续性、可以更长远地解决可持续发展问题。 

（5）产业扶贫中还会综合基础设施建设、教育扶贫等措施。在对贫困地区产业扶贫的前期，企业一般需要对贫困地区提供“输血式”的无偿投入，以改善当地的基础设施建设水平。产业扶贫的过程中，企业还可因地制宜综合教育扶贫、就业扶贫等一揽子扶贫计划。

2、投资发展农业现代化建设（略） 

3、特色田园乡村建设（略）

4、田园综合体运营项目

田园综合体是国家乡村振兴战略背景下房企的一种多元发展模式。 

（1）田园综合体可以理解为以乡村及农业生产为特色的特色小镇项目。田园综合体的概念源于在无锡落地的田园东方项目，是一种将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生深度融合的项目。其模式得到中央农民办领导的高度认可，并于2017年2月被正式写入中央一号文件，视为当前乡村发展新型产业的亮点举措。 

（2）田园综合体是一项持续运营的多元产业，可以分阶段投入。资金运作上，可以通过产业基金、PPP融资、合资入股等形式获取建设资金的来源。通过后期的运营实现盈利，分阶段建设并实现可持续发展。 

（3）田园综合体运营商通过与政府协议购买或租赁建设用地的土地使用权。一般来说，田园综合体秉承政府统筹规划，运营商与政府签约并投资征集农村集体建设用地，获取该区域的整体规划、开发、运营权，农民可自愿以自有农村土地入股并成为企业员工，后期可同时获得劳动报酬以及分红收益。 

（4）田园综合体注重打造多产业、多板块、多功能复合的业态，同时结合当地特色。在传承保留当地文化的基础上，利用当地资源打造集农业、科技、文旅、地产等多业态于一体的区域化社群。在产业链延伸的基础上，充分挖掘其融合渗透效应。 

（5）田园综合体项目的整体收益主要来自以下三方面。一方面，通过文化创意、农业生产与乡村旅游的融合运营，可以带来门票、酒店的旅游收益。第二，地产+以及相关产业额引入也可以带来产业收益。另外，基础设施和配套建设的完善还会带来地块增值收益。

房企落地乡村振兴项目发展案例及现状

乡村振兴项目一般要求房企有持续运营的能力，不以盈利为目的或盈利所需的周期较长，因此对房企资金投入的门槛要求较高。目前在投资参与国家乡村振兴战略的房企中以规模房企居多，如碧桂园和恒大以产业扶贫和农业现代化建设相结合、辅以教育扶贫，旨在保证乡村扶贫脱贫的长效与稳定。而其他的规模房企参与乡村振兴的模式则主要以田园综合体、农业特色小镇居多，以农业产业、文化旅游等获取收益，保证项目运营。

1、碧桂园：精准扶贫结合现代农业，拓展农业全产业链

碧桂园自2010年就在广东清远的英德西牛镇树山村启动“绿色产业扶贫”，以苗木种植为支柱，在树山村发展绿色产业。并将树山村的优势产业与自身业务结合，苗木直供碧桂园项目的园林。2017年，碧桂园再次捐资约5亿元在英德市开展精准扶贫，帮扶78个省定贫困村脱贫摘帽、创建新农村示范村。 

除了产业扶贫之外，碧桂园自2018年初着手布局农业现代化。2018年6月，碧桂园宣布成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业。碧桂园农业与地方政府及科研单位合作，签订现代农业战略合作框架协议。通过引进现代化农业科技、农业生产管理模式、储备农业人才，探索现代化农业机械和现代化种业。 

同时，碧桂园积极拓展农业全产业链。通过其现代农业、扶贫自有品牌“碧乡”和碧桂园社区生活服务零售品牌“凤凰优选”，实现从生产到销售的全产业链一体化。碧桂园期望以现代科技农业作为切入口，带动农民增收致富，努力探索一条可造血、可复制、可持续的乡村振兴道路。 

除此之外，碧桂园还设立教育扶贫基金、捐资兴办慈善学校。在2002年和2014年碧桂园分别捐资兴办了全免费、纯慈善的国华纪念中学和广东碧桂园职业学院。通过教育扶贫在全国结对帮扶县推广教育助学，有效避免贫困家庭返贫。

2、恒大：以产业为核心帮扶贵州毕节脱贫，进军高科技农业

恒大自2015年12月部署贵州省毕节市的精准扶贫行动，目标五年无偿投入110亿，帮扶贫困人口最多、贫困程度最深、贫困面最大的贵州省毕节市一百多万贫困人口到2020年全部稳定脱贫。2019年1月2日，毕节市政府正式公示大方县符合国家贫困县退出标准，拟退出贫困县，正按程序向上级申请评估验收。 

恒大以产业扶贫为核心，并引进43家上下游企业，实现了供产销一体的农业生产产业链。通过在贫困县因地制宜地设立蔬菜育苗中心、肉牛养殖基地、蔬菜大棚、中药材等特色产业基地。建立起长效持久的扶贫、脱贫机制，确保贫困户持续增收、就地脱贫。 

恒大还通过易地搬迁、就业扶贫、教育扶贫等多种形式实现全方位的帮扶。截至2019年2月，毕节全市9个移民搬迁社区及50个新农村已陆续搬迁入住，已搬迁10.7万人。就业扶贫方面，恒大已通过培训推荐到当地产业就业和异地就业75222人，人均年收入4.2万元，实现了“一人就业、全家脱贫” 。此外，恒大集团在大方县还新建11所小学、13所幼儿园、1所完全中学和1所职业学院并投入使用。 

除此之外，2018年4月恒大旗下的高科农业集团在深圳正式揭牌。作为恒大宣布进入高科技产业之后首个面世的板块，恒大高科农业集团将运用全球顶级的高新农业技术、高端农业装备和现代管理经验，采用国际最先进的全智能精准环境控制技术，大数据、物联网和智能机械自动化等，全季节、全天候生产，全过程集约化、标准化、智能化，全方位打造绿色优质、高产高效的高科技农业。

3、万科：东罗村特色田园乡村试点，定位城乡建设与生活服务商（略）

4、其他房企：乡村振兴项目以各自的模式纷纷落地（略） 

总结

2019年中央一号文件指出，今明两年是全面建成小康社会的决胜期。目前，乡村振兴已上升至国家战略层面。实施乡村振兴战略可以加快推进农业农村现代化建设，化解社会不平衡不充分发展的主要矛盾。乡村振兴战略作为我国现阶段经济发展由量到质的转变，对我国整体社会经济发展以及处于发展薄弱端的乡村都有着重大的积极影响。 

在乡村振兴导入社会资本的过程中，以恒大、碧桂园、万科、融创、绿地为代表的部分规模房企都已率先投身到乡村振兴的工作中。结合这些房企参与乡村振兴的不同切入角度，其具体的运作模式和未来的发展空间也各有不同。 

其中，产业扶贫需要高投入和长期实地运营，不以盈利为目的且更侧重通过产业运营帮助贫困地区脱贫。随着近两年在现行标准下农村贫困人口实现脱贫、贫困县全部摘帽、区域性整体贫困的解决，未来的工作重点或将从扶贫脱贫转向更长效的产业发展。 

对于农业现代化而言，其风险较高、投入资金较大、周期更长，且需要通过构建全产业链的运营才能实现农产品的销售及盈利。因此，现代农业准入门槛较高，对房企而言并不是一个可以快速变现、获取高利润的行业，未来仍将以目前几家龙头房企参与的格局为主。 

同时，我们认为特色田园乡村建设和田园综合体这两大模式，未来对于规模房企整体而言会有更大的参与和发展空间。其中，特色田园乡村建设以乡村保护性改造为基础，融入生态农业、文化、旅游等多重产业，运营模式可持续、对于房企而言可复制性较强，未来将有较大的发展成熟空间。而田园综合体也被视为乡村发展新型产业的亮点举措，门票、酒店收益以及地产+及相关产业收益也可以支撑其长期可持续运营。 

综上，对于整体房地产行业而言，乡村振兴工作在未来的很长一段时间内将是大有可为的发展领域，探索新的参与方式与经营模式也是企业的一大重要任务。根据乡村振兴战略“三步走”时间表，从2018年战略实施到2020年实现乡村全面振兴，农村强、农村美、农村富的全面实现需要30余年的规划周期。当前国家乡村振兴战略尚处在政策起步期，对于房企而言，乡村振兴工作任重而道远。