首创置业（2868.HK）：一二线核心城市土储货值占比8成，多元布局协同发展

2019年3月11日，首创置业（2868.HK）在太古广场港丽酒店举行了2018财年业绩会。公司董事长李松平先生，执行董事、总裁钟北辰先生，助理总裁、财务管理中心总经理廖洋先生出席了发布会。

财务表现

2019年3月11日首创置业（2868.HK）发布最新业绩报告。据财报显示，截至2018年12月31日止公司及子公司（集团）营业收入为232.57亿元人民币（单位下同），较去年212.92亿元，同比增长9.23%；毛利润为60亿，同比上涨5.36%；净利润为24.17亿，同比减少13.58%；毛利率依然保持较高水平，为25.8%；归属于母公司股东的净利润为19.23亿，同比减少8.98%。每股基本收益为45分；末期派发股息每股0.22元，同比增长4.76%（如下图）。

2018年全年对比去年，财务数据如下图：

合约销售：首创置业2018年全年签约额为706亿元，同比增长26.5%；签约面积为306.3万平方米，同比增长27.6%。对比历史签约总额，首创置业保持逐年稳定增长。

其中，核心城市签约639.1亿，占比90.5%，同比增长27.4%；北京签约392.4亿，同比增长73.7%，占比55.5%。

土储优质且充沛：首创置业2018年，土地储备总建筑面积为1255万平方米，土地储备总货值3003亿元，可以满足未来3年左右的发展需求；三大城市圈货值占比82%，主要集中在京津沪三大城市，（如下图）货值占比近70%；土地储备销售物业楼面地价1.2万/平方米，具备较高的盈利空间。

已锁定收入 ：截至2018年底，尚有未结算并表签约360亿，锁定未来结算收益，毛利率预计达25%以上； 一级项目2019-2021年预计可实现土地挂牌上市300亿，总建面250万平；实现公司一级业务利润的同时，通过一二级联动，可以低成本获取核心城市优质二级土地开发资源；

已获高毛利项目 ：已获核心城市高毛利项目货值超300亿，平均毛利可达40%以上，奠定未来业绩坚实基础。主要高毛利项目包括北京丽泽项目,北京禧瑞都项目,北京阳关大厦项目,天津武清一级开发项目,上海天阅滨江项目等.

一二级联动效果显著： 新获京津11个地块：2018新获北京石景山西黄村、平谷金海湖、天津武清合计11个核心优质地块，零溢价，总建面113.8万平。

另外，潜在项目获取：已获及锁定一级开发项目划建筑面积超2700万平，力争实现60%以上一二级联动，带动公司未来在京津冀地区的二级资源获取。

负债来看，2018年首创总资产规模达到1697亿元，同比增长20%；净资产为382亿元，同比增长20%；期内，总资产负债率为77%，与去年保持持平。（如下图）

首创依托国企背景资源优势，2018年融资成本升高背景下，首创成功发行境内外债券184亿元，融资结构得到优化，融资成本持续保持稳定。2018年年底平均债务融资成本5.45%，持续处于行业低位，同时，债务结构持续优化，短期债务占比27%，较年初下降16%。（如下图）

经营亮点

首创置业2018年主要经营亮点包括快周转、聚焦核心城市发展，并且在奥特莱斯经营业绩突出，同时积极发展多元业务，包括文创、高科技产业地产、长租公寓和金融地产平台相结合。下面我们具体来看看：

一、土地投资“快周转”+聚焦三大核心城市

1、落实“快周转驱动强投资”：项目开盘平均提速58天，核心城市项目，超越“369”标准，6个项目实现当年拿地当年开盘。总投资485亿，同比增长32%，二级投资409亿，总建面409万平，新增产能储备超千亿。

2、聚焦三大核心城市圈：首创主要布局京津冀，三大核心城市圈投资总额358亿，占比近90%。并且2018新进广州、佛山及苏州，深化粤港澳大湾区战略布局，投资区域持续扩容。

二、奥莱业绩爆发，稳居行业双第一

1、城市布局：首创置业奥莱店布局17个城市，包括：新获青岛、南宁、厦门奥莱，管理输出大连奥莱等；已经开业的有10家，包括：武汉、郑州、合肥、济南等；行业内稳居双第一。

2、业绩稳步提升：2018年，奥莱实现全年营业额51亿，同比增长58%，有效发挥线上线下一体化优势，和新零售” 新零售”先机，业绩得到持续稳定的提升。

3、获物业支持专项计划：奥莱是全国首单获批百亿奥特莱斯商业物业资产支持专项计划，有效打通了“投融营退”，实现了可持续资本循环平台。

三、多元业务协同发展

文创：打造郎园、詠園双标杆项目：郎园Vintage已成为北京文创标杆项目，是全国唯一租金高于周边甲级写字楼的文创园，实现管理输出郎园Park和郎园Station；詠園定位非遗创新文创园，成功发布非遗创新发展平台。

高科技产业地产：IC-Park开园，定位全国领先的集成电路科技园，年产值270亿+，单位产值达行业标杆5倍，未来将快速复制。

长租公寓：北京和天津Hé园顺利开业，发力集体土地租赁，新获北京朝阳十八里店项目，总建面43万平，可提供万套房源，为北京最大集体土地租赁项目。

金融+地产：2018年7月首金资本设立，定位公司旗下金融平台，深耕“地产×金融”价值链，推动公司主业跨越式增长和战略转型升级： 1）首金资本整合首创置业旗下金融资源，累计管理规模已达200亿；2）五大基金投资方向，广泛引入联合社会资本，通过金融创新和管理溢价，目标以30%-40%投入获50%-60%项目收益；3）2019年1月品牌发布，境内外超80家金融机构参与，签署战略合作协议超千亿。

已投项目包括：

四、优化运营效率

1、产品线迭代升级加速布局，品牌溢价显现

首创两大产品线："天阅系"布局四大直辖市，”禧瑞系“首次进入城市成都、重庆、沈阳等，高端产品线累计布局20个；共签约126亿，天阅滨江均价达到10万每平方米；工程质量达行业标杆水平，由第三方评估机构达90分。

2、成本管控质量、效率双提升

首创在成本管控上，借助3300行动优化目标成本3.8亿，累计优化63亿；建安成本优化1.38%，总包结算变化率3%；为促进供应商优胜劣汰，有效战略合作供应商达182家，涵盖35个品类。

3、重视客户体验，全面升级持续提升

2018年，首创的首万物业荣获“2018年中国物业服务百强企业”荣誉称号；在年交付8749套房中，一次性到访交付率近100%。

未来三年计划目标

一、业绩预期

首创公布预计未来三年发展计划，重点围绕：签约额、毛利率、净资本负债率三个核心指标。

三年签约销售3200人民币亿元，毛利率维持25%以上，达到负债率平稳可控。

二、快周转、强投资、冲规模

快周转：坚持快周转，全面推行“369”工期标准，加快项目供货速度， 全面加快回款速度，将回款纳入重要考核指标，建立回款专项激励机制。

强投资：2018年底土地储备总货值3003亿；2019-2021年累计预计新增投资1,650亿，新增3383亿货值；2019-2021三年预计销售货源总值5488亿。

冲规模：公司将继续坚持以冲规模为业务发展核心，促进公司业绩快速增长。按投资和供货计划，2019-2021年推盘销售平均实现58%的去化率，可实现800亿、1000亿与1400亿的签约目标。

三、坚持多元业务，增添新动能

首创发挥4大核心优势 + 3大核“新”引擎：

利用国企背景的资源优势及来自母公司的支持优势，依托奥莱资管平台，深耕“地产× 金融”价值链，将产融结合，并且细化五大基金方向（如下图）。

四、供股计划

首创置业为实现核心股本突破，预期公布供股计划，详情如下：

Q&A问答：

1、Q:公司为什么会在现阶段选择供股, 供股的价格和时间表是怎么样的? 资金作何用途?

A:首创置业自2006年增发以来，就未进行过股本增发，首创置业秉承回报股东的理念，历年来分红比例都比较高，接近37%，首创置业在公开市场（即香港）募资了20亿元，历年累计分红接近50亿元。这说明首创置业一直是重视股东利益、长期为股东创造价值的上市公司。随着业务的发展，首创置业的股本融资受限，核心资本不足。在这种情况下，是次供股目的是为改善股本结构，以及希望降低公司负债比率，为未来投资作准备。

本次供股计划所有的股东都可以按照比例公平公开的配股，不超过每10股供5股，未来投资者将享受未来公司价值的提升。非常有助于公司的长期稳定发展，公司对于未来置业的发展是非常有信心的。投资者应该也对首创置业的发展充满信心。我们也相信，这次的安排能够获得大部分股东的支持，共享公司发展价值。

公司预期不超过每10股供5股比例，并会综合市场意见，根据市场惯例水平定价。募集资金规模要受到实际供股价格和实际供股比例，暂时还无法确定。供股事项的进展是董事会已批准了方案，接下来供股方案还要取得国资委、股东大会的批准，然后提交证监会批准。目前来看，供股事项还有较长的时间，真正落实可能要到今年的三到四季度。募集的基金主要用于国家产业政策支持类项目，具体根据资金情况确定。

土地和销售：2019年第一季度周边目前相对乐观，有外在条件产生变化，限价比例，地产业态组合调整，进一步释放信号，不仅包括北极，还包括天津等邻近地区；住宅销售速度、销售许可批准速度有明显好转。

2、Q：公司未来派息政策如何？未来发展计划？

A：秉持长期回报股东，今年派息占比上升，理念不会改变，我们会持续关注高毛率、高质量的项目，而且首创现有已签约未结转收入态势良好，存量利润和一系列优化资本结构的动力带来的利润，基于以上逻辑，我们相信可以带来持续稳定的回报，股息率也会稳步有升。

今年调整了销售规模发展预期，2018年年初市场变化不大，但到第三季度到第四季度发生市场反转，销售额和区域客户都产生很大变化，整个行业都遇到一波阻力，公司依然稳中有进政策，今年预期就是从稳健角度来评估，3月第一周时间回款达到40多亿规模，已经开始走上开门红的状态，从谨慎角度相对客观的定出未来三年发展目标。奥特莱斯经过9年养成阶段，是为了未来以土地为核心多元化的探索，文创和科技地产项目也会获得合理价格的土地资源。

3： 2019年销售情况以及北京周边市场情况是怎么样的？

A:土地和销售：2019年第一季度周边目前相对乐观，有外在条件产生变化，限价比例，地产业态组合调整，进一步释放信号，不仅包括北极，还包括天津等邻近地区；住宅销售速度、销售许可批准速度有明显好转。首创置业19年前两个月销售接近100亿，同比增长超过40%。

4、Q：2018年去化率情况？三四线去库存情况？

A：因为首创主要布局京津冀，新进广州、佛山及苏州，深化粤港澳大湾区战略布局，三四线城市很少，所以整体看，2018年是65%的去化率。新项目都是达到369的政策，实际情况其实是超过这个速度，2019年开始55-60%的转化，每年1000-14000亿规模。

5、Q：奥特莱斯发展计划？

A：计划是20城，从2018年已经转入到强运营，2019年做到80多亿的销售，有8亿的租金收入，新店养成投入，利润要到2021年开始呈现。我们队这部分业务十分看好，未来也会有大量轻资产的管理输出，包括资管类项目。