【招商宏观】房地产投资会持续超预期吗?——2019年1-2月宏观数据点评

作者:招商宏观谢亚轩团队

来源:轩言全球宏观

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根据国家统计局2019年3月14日公布的宏观经济数据:2019年1-2月规模以上工业增加值同比增长5.3%,社会消费品零售总额同比名义增长8.2%,全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长6.2%。

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从今天公布的经济数据看,2019年中国经济开局平稳,投资需求持续回升,而春节因素导致供给收缩,实体经济供需改善,为未来扩大生产、物价回升奠定了基础。其中,房地产投资增速再次超出市场预期,前两月同比增长11.6%,增速比去年全年提高2.1个百分点,这是2015年以来的最高水平。然而,本期地产投资的领先指标全面走弱。其中,商品房销售面积同比下降3.6%,时隔36个月再度降为负增长,房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%,房屋新开工面积同比增长6.8%,比2018年增速放缓11.2个百分点。这里需要回答两个问题:第一,为何房地产投资再次超预期;第二,领先指标全面走弱,前两月房地产投资超预期将是昙花一现吗?

对于第一个问题,统计局官网上的数据分析已经给出了答案。前两月房地产投资超预期是“受项目施工进度加快和土地购置费快速增长的拉动”。项目施工进度加快体现为前两月房屋施工面积增速回升至6.8%,增速比去年全年加快1.6个百分点,比去年同期加快5.3个百分点。房屋施工面积加快意味着建安投资增速的回暖,而建安工程占房地产投资的比重超过60%。土地购置费公布日期相对滞后,目前还不清楚前两月土地购置费的增长情况。

不过,市场普遍预期2019年土地购置费对房地产投资的拉动作用将明显下降,因为2018年土地成交价款增速较2017年放缓31.4个百分点,难以支撑土地购置费增速将2019年继续高速增长。那么,前两月房地产投资超预期能否在未来延续呢?

我们认为这是有可能的。这一轮房地产周期的数据上呈现了一个新特征,即传导的滞后,销售向投资的传导滞后,新开工向施工的传导同样也滞后。2016年房屋新开工面积受销售形势的影响明显反弹,最高增速曾达到21.4%,但同期房屋施工面积持续回暖。去年新开工面积增速再度反弹,房屋施工面积增速才开始小幅回升。之所以出现这种情况,可能与房地产商主动放缓项目进度有关,房地产调控日趋严厉、新房价格受限等因素降低了房地产商推新盘的意愿,房屋竣工面积已连续16个负增长。不过随着一线城市房价止跌回稳,房地产商预期可能有所变化,并且稳增长压力下房地产调控边际上继续加码的可能性明显下降,前期堆积的新开工可能将在今年加速向施工转换,从而为地产投资的稳定提供条件。退一万步讲,即使年内房地产投资增速回落在市场预期的范围内,但其对经济的影响作用而与去年的房地产投资不同同日而语。因为去年推动房地产投资的是土地购置费,不计入GDP,今年建安工程唱主角,这将产生实实在在的GDP。

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