股市赚钱就买房，可还行？

作者：扑克内容团队 徐子雯

来源：扑克投资家

天下苦熊久矣。

上周末央行公布的2月金融数据不及预期，有网友调侃，“周末的’意念盘’一度跌停”。但就在这么弱的数据之下，A股竟涨逾20%，而且本周开市便大涨，站稳了3000点大关。

曾几何时，羸弱到“利好出尽是利空，利空出尽还是利空”的A股，竟然可以这么“刚”。

时光回到4个月前，彼时上证指数2400多点。有一个人撰文说：“中国股市的合理估值，是600点。”

说这话的人叫欧成效，水库论坛创始人，笔名yevon_ou，在房地产圈人称“欧神”。

更为讽刺的是，香港证监会因为受不了天价租金，近期宣布将在租约到期后搬离中环的长江大厦，新办公楼租金仅为目前的一半，香港证监会称此举是为了“攒钱买楼”。

站在这个时点，一边是罕见强势的股市，一边是似有回暖的房市，过去“股市赚钱就买房”的老经验，还行得通吗？

中国的购房者喜欢说一个词:“刚需”。

2017年南京房价暴涨时，笔者一位南京朋友打算购入他的第6套房，他说：“我女儿在现在这个小区都没人可以玩，我是刚需。”

居住固然是“刚需”，至于住房是不是，假如即使每年折旧、逐年折价，你也想要，那么想买就买吧。

这并不是我们今天讨论的范畴。当提出“股市赚钱就买房还行得通吗”这个问题的时候，我们实际上是在讨论作为一个投资品种而言，房子或股票，眼下哪一个才是更好的选择？

   1. “正常估值”？

我们先从那个看上去很荒诞、实际更荒诞的“A股合理估值是600点”说起。

欧成效在文中是这么说的：

A股果真是“向来PE=25”“浸润PE=25高估值时代”么？

资料来源：legulegu.com，上海证券交易所

自1999年以来上证平均市盈率走势如上，目前平均PE约15。实际上，从2008年中以后，上证平均市盈率就鲜有超过25的时候，当然也包括欧成效撰文的2018年10月，上证平均PE约13，只有他声称的“PE=25”的一半。“全部都浸润PE=25高估值时代”显然与事实相悖。

全球股市中的“王者”美股又如何呢？自从1871年以来，美国标普S&P500的最低PE是5.31，发生在1917年12月。标普S&P500目前的平均PE在21.5。

如果“PB=0.3，PE=5”是“正常估值”，那么就连“王者”美股148年来也从未“正常”过。真不知道“PB=0.3，PE=5的正常估值”是如何得来的。

   2. 租售比：中国房地产的软肋

那么，房子能达到这个“正常估值”吗？与股票相对应，房子的PE是单位房价/单位年租金收益，或者“租售比”的倒数。

按照国际上比较流行的观点，租售比的合理范围一般在1:200 至1:300，即每年的租金回报率大概在1*12/200=6% 到 1*12/300=4%之间，也就是房子的PE合理范围在16.7~25倍左右，这倒是与美股近年的PE相当接近，还比上证目前的PE要高一些。

而“租售比”向来是中国房地产的软肋。过去30年“全部都浸润在高估值时代”的恰恰是中国房地产。

根据雪球上的一则统计，2015年，日本东京、香港的租金回报率分别在6.25%和5%左右。而中国的几大城市中，租金回报率分别是：深圳1.64%，厦门1.67%，北京1.92%，上海1.98%，广州2.58，成都3.61%。也就是说，除了广州、成都外，北上深厦的房子的PE都在50以上，深圳最高，达到61。

资料来源：雪球

2015年以后，情况更加严峻。根据中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据，2019年2月住宅租售比排行如下：

资料来源：中国房价行情网

2019年2月，北上广深一线城市的住宅PE都超过了50（广州为53），PE最高的厦门甚至高达80。离“PE=5的正常估值”差距可说非常遥远。

可能有人会说，谁买房投资是图租金啊，只要价格能涨就行。那么又有什么理由指摘中国股市分红少估值高呢？

“五十步笑百步”的故事我们都听过，但像这样，50倍PE的房市说15倍PE的股市高估值，这就未免太荒诞了，成语故事都不敢这么写。

换言之，目前的A股，比自己的历史价格便宜，比美股便宜，比房地产更便宜得多，似乎没有理由卖股买房。

除非，估值高的那个，能涨得更快。

美国股市、中国楼市、日本国债，并称“全球三大泡沫”。在中国过去20年，房地产的确比谁都涨得快，堪称房地产的“黄金年代”。

   1.中国楼市“汝何秀”

海通证券研究所的一份报告对比了2000-2017 年期间中国大类资产的收益率数据，房地产、股市、大宗商品、债市名义年化收益率分别为7.8%、5.8%、3.6%、3.4%，房地产收益率领先于其他大类资产。而其中上海房价一枝独秀，名义年化收益率高达12.1%。

资料来源：Wind，海通证券研究所

许多研究和文章都曾探讨过“中国房价”这一独特的现象。除了炒作和一些地区政策之外，归纳下来大致有几个原因：

• 经济需要房地产的拉动

工业化的中国经济过去主要靠投资驱动。海通证券认为，房地产投资和中国GDP增速相关性高达70%，地产投资的变化几乎可以解释过去10年当中的每一次大起大落。

• 信贷托起价格

我国约1/3的信贷与房地产有关。截止2018年末，中国房地产贷款余额为38.7万亿，占总贷款余额的比例高达28%。而信用债余额大约20万亿，其中与房产有关的房地产、建筑业和采矿业三大行业的存量占比是35.5%。

• 人口和城镇化红利

中国上一轮出生人口的高峰是1987年的2550万，而中国人首次购房的年龄大约在25-30岁，这与2012年-2017年的商品房销售高峰大致上也是同步的。

乘着经济、信贷、人口的红利，过去20年，“买房子”成为最简单也收益最好的一种投资，从这个角度说，“卖股买房”是没错的，房子也因此成为中国居民财富的主要载体。

2、别人家的“黄金时代”，我们不一样？

中国人是最喜欢买房子的吗？可能是的。

根据瑞信研究院2018年度的《全球财富报告》，中国居民拥有的总财富约为52万亿美元，约合357万亿人民币，其中非金融占比约为62%，而非金融资产其实主要就是房子。

这与其他国家和地区的情况很不一样。根据瑞信的报告，从全球来看房产的占比不到50%。美国居民房产的占比不到 30%，就连中国台湾，居民房产占比也只有 34%。

但，中国是唯一经历过房地产“黄金时代”的吗？不是的。

美国就经历过。丹佛大学法学院法学教授罗伯特•M. 哈达威甚至专门写了一本书，书名就叫《美国房地产泡沫史（1940-2007）》。

尽管美国有着市场化的土地制度、完备的保障房制度和房产税，但美国的房地产市场也没能摆脱周期的宿命。1923年至今，美国房地产市场出现了3次显著的泡沫，特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。

资料来源：irrational exuberance，中指研究院

其中从1964年到1979年，美国的房价上涨了3.5倍，16年间平均每年上涨8.3%。这一涨幅与前文提过的2000-2017年中国房地产名义年化收益率7.8%相当接近。

更巧的是，从1964年到1979年标普500指数仅仅从85点涨到108点，平均每年涨幅不到2%。而2000-2017年18年间上证指数从2073到3307点，平均每年涨幅约3%，也相当接近。

发现了吗，1964-1979年的美国房价和股市与2000-2017年的中国房价和股市，相当类似。

这是巧合吗？还是当我们以为中国房地产各种不一样的时候，在更大的时间尺度上，我们都一样。

三、春暖花开，万物复苏，又到了中介出动的时候了。

虽然媒体吹风房地产回暖，但从数据上看“小阳春”似乎变成了“倒春寒”。

根据贝壳研究院的数据显示，2月北京二手房网签量只有6057套，环比减少42.2%，与去年同期相比则减少了17.7%，广州的二手房成交情况更弱，如下。

由此可见，即使考虑春节因素，二手房的成交量也不及2016年、2017年和2018年同期，房地产作为一个投资品种，流动性大幅下滑。

更重要的是，房产税又来敲门了。

2009年两会：研究推进房地产税制改革；

2012年两会：改革房地产税收制度；

2014年两会：做好房地产税立法相关工作；

2018年两会：稳妥推进房地产税立法；

2019年两会：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法 。

本次两会，五天内官方四次提及房地产税法。全国人大财经委也表示“正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作。”很显然，这是给大家传递“房产税一定有”“要来了” ，引导公众逐步接受。

曾经备受嘲讽的“房住不炒”正在变成现实。受到更多嘲讽的中国股市又如何呢？

别看美股现在这么厉害，1980年以前的美国“股民”在美国房价面前同样是“抬不起头”来的。

1979年著名的《商业周刊》（Business Week）甚至写下了“股市已死（The Death of Equities）”的封面报导，力证买房抗通胀，买股票却会只亏钱。

这与本文开头欧神的撰文“中国股市的合理估值是600点”可谓是如出一辙。

1980年代以后，美国货币增速大幅下降至个位数，货币增速的下降又使得通胀预期大幅回落，“买房抗通胀”不复存在。与此同时，80年代以后美国股市的涨幅高达25倍，远高于同期房市。

后来的事情，大家就都知道了。

至于中国，今年1月份的M1同比增速创下历史新低，前几天公布的2月M2也触及了历史新低。

历史会重演么？你猜。

还是那句老话，history does not repeat, but it rhymes.