新城悦(1755.HK)：受惠新城发展庞大土储，2019增长将保持强劲

机构：安信证券

评级：无

目标价：无

报告摘要

盈利能力大幅提升。新城悦2018年净利大幅上升，主要受惠关联方新城发展（1030HK）的强劲结转及盈利能力改善。公司收入同比上升33%至11.5亿元，其中开发商（主要为新城发展）增值服务分部收入同比大升69%至3亿元。公司毛利率同比上升1.5个百分点至29.5%，盈利能力改善主要来自：1）物业管理服务因新盘收入贡献上升，盈利结构改善提升分部毛利率2.5个百分点至27.8%；2）开发商增值服务在规模效益带动下，分部毛利率同比改善3.5个百分点至25.5%。毛利率上升迭加经营杠杆，令净利率同比增加4.6个百分点至13%，净利同比上升105%至1.5亿元。董事会建议派发每股人民币0.1元末期息，按8.2亿股计算，分派比例约55%。

受惠新城发展的高速增长。关联方新城发展（1030HK）销售增长强劲，2018年销售额同比上升75%，销售面积同比上升95%至1800万平米，截至2018年底未结转面积约2200万平米，预计在未来2-3年交付，此还有1.1亿平米之土储，将能够支持新城悦未来五年的营业增长。截至2018年底，新城悦的收费在管面积约4300万平米，并计划两年内增至1亿平米。

2019业绩可保持强劲。公司新项目管理费较高，其毛利率估计约35%（高于现水平的28%）随着新项目占比上升，公司整体利润水平将保持平稳往上。另外新城发展2019年的销售目标暂定为2700亿元，同比增长22%，保持高于同业平均水平，并支持开发商增值服务的短期发展。盈利能力有望稳步上升，净利增长保持强劲。

深耕长三角并受惠行业整合。新城悦未来还是坚持“1+3策略”，深耕长三角，并发展环渤海、中西部、珠三角（以至大湾区）发展。作为龙头房企（新城2018年销售额全国排名第八）在品牌效应的带动下，新城悦将在物管行业整合中受惠。根据中指院的《2018年中国物业服务百强企业研究报告》，新城悦在中国物业服务百强企业中排名第16位。

估值合理。撤除一次性之上市费用（约3000万元）我们估计公司核心净利约1.7亿元，约26倍全摊薄2018年静态市盈率，按新城发展2019年交付计划估值，公司收入估计将上升30%以上，加上盈利能力改善等因素，估计公司2019市盈率有望低于20倍，估值合理。

风险提示：经济下行对结转造成压力；人力成本上升。