房地产风口轮流转

作者：杨芹芹、李畅 

来源：如是金融研究院

不只股票市场有板块轮动，房地产市场也有城市轮动。回顾近十年70个大中城市的房地产市场，每一年都有不同的“风口”，也有不同的“坑”。大城市不一定涨，小城市不一定跌，对于购房者来说，闭着眼睛买房从来都不是最佳选择，必须要踩准节奏、选对城市。 

如果选错了城市，可能会让你遭受损失。比如温州在2008-2009年涨幅比京沪深还猛，但2011-2013年温州连续三年都是跌幅最大的，累计下跌了20%以上。甚至一线城市也不是只涨不跌，比如2008年跌幅最大的就是深圳和广州，分别跌了18.1%和9.4%。包括这几年很火的新一线杭州，在2014年也曾经以10.3%的跌幅排名垫底。

如果选错了城市，可能会让你错过巨大的收益。比如2014年你买深圳的房肯定是赚的盆满钵满。2015年深圳以47.5%的涨幅记录独占鳌头。但如果你是后面几年买的就吃亏了。近三年深圳房价一直表现不佳，2017年排名倒数第一，2018年倒数第二。而同期一些二线城市却表现神勇，比如2016年的合肥、厦门、南京，分别暴涨了46.5%、41.9%和41%，位居全国前三。还有率先开启抢人大战的西安，2017和2018年涨幅分别排名第一和第二。如果你在2014和2015年买房，深圳是最佳选择，但如果你在近三年买房，深圳几乎是最差选择。 

数据来源：国家统计局，如是金融研究院整理

本篇文章我们主要是总结2008-2018年历年70个大中城市的房价表现，梳理涨幅靠前的TOP10城市，并据此分析一个城市房价短期上涨的八大因素。下一篇文章我们讲具体分析涨幅排名靠后的BOTTOM10城市，分析城市房价下跌的规律。

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2008-2018年历年城市房价涨幅TOP10：风水轮流转

2008年：受金融危机影响，市场整体走弱，房价相对较低的西北弱省会城市涨幅靠前。金融危机蔓延导致房地产市场整体下行，房价总涨幅1.1%。70大中城市共有48个城市房价同比上涨，平均涨幅为3%；1个城市房价持平；21个城市房价同比下跌，平均跌幅为3.4%。TOP10城市涨幅4.6%~ 9.1%，涨幅靠前的多为西北弱省会城市。

银川（9.1%）、乌鲁木齐（5.3%）、西宁（4.9%）：西北省会城市房价处于相对低位。银川主要是由外来人口推动的，以“塞上江南”之名打造西北宜居旅游城市，外来人口购房占比高达57%；乌鲁木齐因品质房企绿城进入推高房价；西宁因大中型楼盘推向市场。温州（8.1%）、金华（6.9%）：民间借贷发达，疯狂加杠杆。北海（6.6%）：广西北部湾经济区发展规划获批。三亚（6.1%）：国务院发文支持海南旅游业发展，允许在三亚开办免税店。烟台（5.1%）：公积金贷款政策放宽，新建商品房贷款额度由20万元提高到30万元，贷款期限由20年延长到30年。安庆（4.7%）、丹东（4.6%）：启动新城区建设。安庆东部新城启动开发，碧桂园、绿地、恒大等多个一线知名房企进入；丹东新区总体规划出台，建设面积为老城区两倍的新城。 

2009年：政策大宽松，市场回暖上行，一线和强二线城市领涨。受四万亿刺激、货币宽松和政策放松影响，房地产市场回暖，房价总涨幅6.2%。70个大中城市中有69个城市房价与去年相比上涨，平均涨幅6.3%，只有唐山一个城市因高房价、高库存出现同比下跌。TOP10城市涨幅11.4%~19.9%，一线城市和热点二线城市领涨全国。

广州（19.9%）、深圳（14.3%）、北京（13.2%）、宁波（11.7%）、杭州（11.4%）：救市政策落实后，一线城市和热点二线城市受益，量价齐升。南京（11.7%）：鼓楼滨江老城改造，南部新城规划首次公开，南京南高铁站开建，在二线城市中领涨。金华（14.9%）、温州（13.0%）：货币宽松，民间经济活跃，居民继续疯狂加杠杆。海口（13.4%）：高端盘雅居乐清水湾全球发售，带动海口房地产复苏。湛江（13.2%）：由于外贸出口的改善，经济回暖，大批高端楼盘畅销，加速房价上涨。 

2010年：房地产调控升级，市场延续上行，海口、三亚领涨。从“国十一条”到 “国十条”，房地产调控不断升级。但房地产市场前三季度仍延续上涨势头，四季度到达顶点开始回落。70大中城市房价均有上涨，房价总涨幅继续扩大至7.2%。TOP10城市涨幅10.3%~47.5%，受政策利好的三亚和海口以超过40%的涨幅遥遥领先，中部二三线城市补涨。

三亚（47.5%）、海口（44.2%）：海南国际旅游岛正式获批，当时还不限购，两个龙头城市三亚和海口创下当时的单年涨幅纪录，后来只有深圳在2015年追平过这个纪录。岳阳（18.3%）、秦皇岛（11.5%）、宜昌（11.1%）、兰州（10.3%）、石家庄（11.0%）：品牌房企入驻带动房价上行。岳阳房价基数低，由于保利、恒大等知名房企入驻，实现品质升级，带动房价上涨；秦皇岛由于万科、恒大、华润、远洋等龙头房企进驻，使得房价涨幅扩大；宜昌由于万达进驻，重新确立了城市中心；恒大、万达、中铁纷纷进入兰州推高房价；石家庄万达广场、恒大城等品牌楼盘推出。赣州（13%）：核心区域——章江新区投资过热价格迅速上涨，对其他区域有价格锚定作用。安庆（11.7%）：皖西南中心城市地位确立，宁安城际铁路修建取得重大进展。丹东（10.6%）：新修建鸭绿江大桥，吸引外地炒房客涌入炒作，新区房价大涨。 

2011年：调控持续升级，市场开始下行，相对低价的弱省会城市房价再次坚挺。新“国八条”出台，调控继续升级，市场总体较为低迷，房价总涨幅迅速收窄至1.6%。70大中城市中有61个城市房价同比上涨，平均涨幅收窄到2.1%； 9个城市出现同比下跌，平均跌幅-1.6%。TOP10城市涨幅收窄至3.2%~5.5%，只有乌鲁木齐一个城市涨幅超过5%。前期涨幅不高的弱省会城市房价相对坚挺。

乌鲁木齐（5.5%）：首届中国--亚欧博览会，唯一一个涨幅超过5%的城市。洛阳（4.8%）：中心区高端楼盘入市拉升房价，返乡置业需求增加，未限购。长沙（4.6%）、西安（3.6%）、银川（3.2%）：在市场上行期涨幅较弱的省会城市，购房者对上涨空间仍有较大信心。厦门（3.3%）：虽然限购较为严厉，但度过观望期后，涨价楼盘数量仍占多数，且价格上涨楼盘的涨幅远高于价格下跌楼盘的跌幅。湛江（3.4%）：中高端楼盘持续畅销拉升房价。韶关（4.4%）桂林（3.8%）遵义（3.3%）：弱三四线城市，房价基数低，市场下行时期比较坚挺。 

2012年：政策开始边际放松，但市场整体仍低迷，部分一线城市率先反弹。地方调控和货币政策边际宽松，但房地产市场仍相对低迷，房价总跌幅-0.1%。房价同比上涨的40个城市涨幅继续收窄至1%；房价同比下跌城市数量增加到26个，平均跌幅-1.7%。TOP10城市涨幅1.4%~2.4%，除部分一线城市外，多为弱省会城市。

广州（2.4%）、北京（2.0%）：货币宽松，一线核心房产受益。乌鲁木齐（2.4%）、西宁（2.0%）、银川（1.7%）、昆明（1.6%）、福州（1.4%）：弱省会城市以刚需置业人群为主，市场整体下行阶段相对坚挺。 湛江（1.7%）：宝钢项目启动带动经济增长，拉升楼市。泸州（1.5%）：GDP增速跃居四川省首位，人口首次破百万，购房需求攀升。土地供给却持续收缩，推升房价。韶关（1.4%）：高价楼盘集中入市推升房价。 

2013年：国五条调控措施出台，一线和强二线城市涨幅居前。经济过热，国五条出台，房地产市场回暖，房价总涨幅9.7%。70大中城市除温州外房价均有不同程度的上涨，平均涨幅扩大至9.9%。TOP10城市涨幅12.1%~21.9%，一线和强二线城市持续火热。

上海（21.9%）、北京（20.6%）、广州（20.4%）、深圳（20.3%）：流动性宽松，需求快速释放，一线城市率先受益。厦门（16.9%）：土地供应量明显偏小，只有年初供应计划的一半。南京（15.6%）：撤县并区，鼓楼、下关两区合并，设立新鼓楼区。福州（13.3%）：高端楼盘集中入市。沈阳（13.2%）：全运会限制开工，住房供应减少。桂林（12.1%）：开始加速建设临桂新区，重大地产项目纷纷布局。长沙（12.3%）：龙湖、蓝光发展等品牌房企入驻。 

2014年：政策放松但市场继续下行，率先放松调控的城市房价回升。经济下行压力加大，刺激政策开始出台但效果尚未显现，房地产市场量价齐跌，房价总跌幅-4.5%。70大中城市中有68个城市房价出现不同程度的下跌，平均跌幅-4.7%。只有厦门和郑州房价出现小幅上涨。TOP10城市涨幅3.1%~2.1%，率先放松调控的城市房价逐渐回温。

厦门（2.1%）：闽八条出台，第一个省级政府出台救市文件，限购松绑，公积金贷款门槛降低。郑州（0.2%）：放松限购，土地市场回暖，地王频现。深圳（-1.3%）：限贷松绑，流动性宽松，房价跌幅迅速收窄。南京（-2.7%）：青奥会带来密集城建利好，地铁10号线、机场线、宁天城际等多条交通线路开通，在下行时期托底楼市。合肥（-1.9%）西宁（-2.1%）贵阳（-3%）兰州（-3%）：弱省会城市以刚需置业人群为主，价格相对稳定，跌幅较小。牡丹江（-2.7%）：房价基数较低，2014年成为黑龙江省三个养老试点城市之一，发展“养老+旅游”产业，在一定程度上支撑了房价。常德（-3.1%）：率先开始棚改。

2015年：宽松加码，市场总体上行，一线城市领涨全国。去库存政策加码宽松，房地产市场回暖，房价总涨幅0.3%。城市间房价分化开始显现，区域轮涨十分明显。70大中城市中有21个城市房价同比上涨，平均涨幅6.4%，基本都是一、二线城市。有49个城市房价同比下跌，平均跌幅2.5%，基本都是三、四线城市。TOP10城市涨幅3.4%~47.5%，一线城市领涨全国，深圳房价出现暴涨。

深圳（47.5%）：上海（18.2%）、北京（10.4%）、广州（9.2%）：土地供给收缩，流动性宽松，需求快速释放。深圳由于紧邻香港，投资客回归。南京（7.9%）、杭州（5.8%）、武汉（4.5%）、宁波（3.6%）、天津（3.4%）：宽松的贷款政策刺激销售，地王频出，日光盘频现。厦门（6.5%）：除上述原因外，还受益于自贸区挂牌成立。 

2016 年：政策下半年开始收紧，市场总体走强，强二线城市轮涨。上半年政策仍持续宽松，下半年开始有收紧趋势，全年房地产市场持续走强。房价总涨幅10.8%。 2016年70大中城市有65个城市房价同比上涨，平均涨幅继续扩大至12%。锦州、乌鲁木齐等5个城市房价同比下跌，平均跌幅收窄为-1.4%。TOP10城市涨幅25.5%~46.5%，热点二线城市开始轮涨。

合肥（46.5%）：地王频出，投资客大量入场。厦门（41.9%）、福州（27.6%）：金砖五国会议选址两地召开利好市场预期。土地供给持续收缩，地王频出。

南京（41.0%）、郑州（28.4%）、武汉（25.5%）：受益于宽松政策，热点二线城市涨幅继续扩大。无锡（35.7%）：上海、苏州房价上涨带来需求外溢。上海（31.7%）、北京（28.4%）：宽松政策使需求快速释放。杭州（28.6%）：G20峰会后城市面貌焕然一新，外来投资需求入场。 

2017年：调控政策持续收紧，市场整体回落，弱二线和部分强三线城市轮涨。调控政策蔓延到热点二、三线城市，房地产市场整体开始下行。但是由于三四线城市仍然执行宽松的去库存政策，房价上涨的城市仍然偏多。房价总涨幅5.8%。70大中城市中有61个城市房价同比上涨，平均涨幅为11%。9个城市房价同比下跌，平均跌幅1%。TOP10城市涨幅有所收窄至9.6%-13.2%，前期较弱的二线城市和部分强三线城市开始轮涨。

北海（13.2%）：一带一路重要海上门户战略地位确认。西安（12.2%）：人才引进新政，国内知名企业如阿里巴巴相继落户。沈阳（11.5%）：浑南自贸区确认落地。哈尔滨（10.7%）、贵阳（1桂林（9.6%）：0.4%）:去库存，尚未限购，补涨。昆明（10.2%）：万达、中海等开发商高价拿地，沪昆高铁通车利好。重庆（10%）：前期价格洼地吸引投资客进入。金华（9.7%）：碧桂园，融创，保利，美的等房企入驻。岳阳（9.7%）：430万方的棚改货币化安置。重大项目落地，华为、中兴、浪潮、比亚迪等大企业进驻。 

2018年：调控继续升级，市场止跌回升，三四线城市房价上涨。以“房住不炒”为主基调的房地产调控政策持续升级，限购范围蔓延到部分三四线城市，可以说已经达到史上最严。但与2010和2013年的紧缩周期不同，本轮调控并未使房价面临较大的下滑压力。三四线城市房价上涨带动房地产市场整体回升，房价总涨幅10.6%。70大中城市房价有69个城市同比上涨，一线城市由于调控升级，表现不佳。前期涨幅靠前的厦门成为唯一一个同比下跌的城市。TOP10城市涨幅15.9%~22.4%，前期涨幅较弱的二、三线城市开始轮涨。

西安（22.4%）：最宽松的人才新政率先开启抢人大战，一带一路大会。海口（22.1%）：海南全岛建设自贸区、自贸港。呼和浩特（21.0%）：970万方的棚改货币化安置、人才引进新政。贵阳（18.8%）：950万方的棚改货币化安置。大理（18.8%）：海南全岛限购后的投资需求外溢。徐州（17.6%）：TOP30品牌开发商大规模进入市场。秦皇岛（17.4%）：恒大悦府、万达广场等大量价格偏高的纯新盘入市。丹东（17.1%）：朝鲜弃核并宣布改革开放利好市场预期。昆明（16.6%）：一带一路核心发展城市、落户新政、本市户籍不限购。济南（15.9%）：新领导班子加大力度建设强省会。

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城市房价轮番上涨的规律：

八个因素决定短期表现 

总结每一年城市上涨的特征，发现一个城市的房价要想在短期内比其他城市跑得快，大概有以下几类情况： 

第一，符合当时宏观周期轮动的风口。每年各城市房价跟随经济周期呈现出明显的轮动特征，当政策宽松时，一般是一线城市率先反弹，然后强二线城市轮涨，再然后是弱二线城市补涨，最后当整体政策已经达到宽松顶点甚至开始紧缩的时候，三、四线城市补涨。以2014年以来的宽松周期为例，2015年“330”新政加码宽松后，北上广深一线城市率先反弹领涨全国，深圳房价最先跳涨，一年上涨47.5%，广州涨幅最小也达到了9.2%。2016年，合肥、厦门、南京、无锡等强二线城市开始轮涨，其中合肥涨幅达46.5%，厦门、南京涨幅也都超过了40%。2017年，西安、沈阳、重庆、昆明等弱二线城市及北海、金华等强三线城市开始补涨。北海涨幅13.2%为全国第一，西安涨幅12.2%紧随其后。2018年，呼和浩特、大理、秦皇岛、丹东等三四线城市开始轮涨。除西安、海口受特殊政策利好外，呼和浩特涨幅也超过了20%。 

第二，自上而下的战略性区域政策支持。国家对一个城市的长期战略定位，指明了该城市未来发展的长期增长点。如北海作为西南部三线城市，房价在2008年和2017年均进入涨幅前十，是因为2008年广西北部湾经济区获批以及2017年确认了一带一路重要海上门户的战略地位。海口和三亚在2010年领涨全国，是因为当年国际旅游岛获批。2018年进入涨幅前十是因为建设自贸区、自贸港双重政策利好。厦门在2015年领涨强二线城市，除了宽松政策刺激，还受益于自贸区挂牌成立。沈阳在2017年房价涨幅进入前三，是因为浑南自贸区确认落地。 

第三，棚改货币化安置是一个强力催化剂。从2015年开始实行的棚改货币化安置释放了大量需求，是本轮三四线城市房价上涨的重要推动力。如2017年岳阳、2018年呼和浩特、贵阳均受益于棚改货币化安置，房价涨幅进入前十。

第四，特殊的人才引进政策吸引人口流入。有人就有需求，而吸引人口需要地方政府的政策突破，主要是能够给人才提供好的落户、居住、工作等政策环境，这对房价是一个重要催化剂。比如2017年西安、昆明实施人才落户新政吸引人口流入是房价涨幅居前的原因。

第五，政府新领导班子开发新城区，重建老城区。一般政府换届，新领导班子会倾向于加大力度搞城市建设，常见的手段就是规划新区，这种大兴土木的方式会通过地价和市场预期对房价形成有力刺激。比如2008年安庆、丹东、2012年桂林、2017年金华进入涨幅前十，2009、2012年南京二线城市中领涨，2015年合肥、2018年济南，都是因为这些城市在当年。

第六，龙头房企进驻的品牌溢价带动城市整体上涨。对一些三四线城市来说，品牌房企高端项目入市，会大幅提振市场预期。有的地方房价可能本来四五千，但高端楼盘一下子定价到八九千，也会对其他普通楼盘的定价产生刺激。比如2008年绿城入驻乌鲁木齐、2009年雅居乐清水湾在海口发售、2010年恒大、万达、万科等大量品牌房企入驻岳阳、秦皇岛、宜昌、兰州、石家庄等三四线城市、2013年龙湖、蓝光发展入驻长沙、2018年中粮、绿城、荣盛入驻徐州都使这些城市房价涨幅居前。 

第七，国际性会议召开。重要国际性会议的召开有利于提高城市知名度，改善市政建设，从而推升房价。如2011年首届中国--亚欧博览会在乌鲁木齐召开、2016年金砖五国会议选址厦门、福州召开、2016年G20峰会在杭州召开，各城市房价均有较大幅度上涨。

第八，小城市承接大城市外溢需求。大城市房价过高的时候会导致部分需求外溢到周边小城市，比如2016年无锡房价上涨受益于上海和苏州的需求外溢。也可能是因为限购导致投资需求外溢，如2018年大理房价上涨受益于海南全岛限购。