常州,一个多少有点意外的城市

往日,人们只要一说到长江三角洲,除了上海这个最强劲的老大哥外,总是会把苏州、无锡、常州用一简明的称呼进行概括“苏锡常”

来源:真叫卢俊

往日,人们只要一说到长江三角洲,除了上海这个最强劲的老大哥外,总是会把苏州、无锡、常州用一简明的称呼进行概括“苏锡常”

就如同文学中喜欢用韩柳、李杜、苏黄米蔡来并称几个实力相当的大人物

作为世界少有的主城区人口总量均超过200万,规模相当、实力相仿、文化相同的城市沿着沪宁线一字排开,这在世界的城市格局中少有,在中国的城市格局中也仅此一例

但是,随着长三角一体化的逐步发展,三座城市在彼此的融合与竞争中呈螺旋式上升的同时,我们似乎又听到了另一些争议的声音,从我刚入行开始就从来没断过

我们不禁好奇,常州,到底经历了什么。

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如果我们把叙事的格局再放大一点的话,实话说,常州确实有着不少让人看不懂的地方

首先,常州是个具有冲突感的城市,这里的古老和后进交织在一起,乱花渐欲迷人眼,格局之争纷纷扰扰。

3000年以前的西周时期,就建立了淹城,到了隋唐,常州又成为了州府所在地直至近代,地域范围囊括了如今的镇江、无锡等地,清朝时期常州就有“三吴重镇,八邑名都”的美称,经济繁盛,声名显赫

伴随着近代上海的开埠和崛起,无锡人开始积极参与到上海的开发,通过荣唐薛杨等一群民族资本资本家的努力,无锡工商业快速崛起,到抗战前夕,无锡已经跻身中国“六大工业都市”行列,至于后面无锡脱离常州后独立成市,自然也是水到渠成之事

这次的分手直接形成了苏锡常三足鼎立的局面,当然最大的转折点来自于1990年

当年,中央宣布开发浦东,靠近上海的苏州近水楼台先得月,乘势而起,成立了苏州工业园区并从上至下的推下属县级市大量引进外资企业,苏南乡镇模式开始在此发端,苏州大市在接下来的十几年中GDP开始神奇的一路飙升

无锡窥见苏州的崛起后,也开始在高新区抢夺外资的流入,但整体流入量要远少于苏州地区,而常州则没有跟随苏州的道路,始终坚持走着以本地民营为主体的常州模式

从某种程度上说,也许结果早在选择的那一刻起便已注定

90年代起,苏州放开手脚全面外资化,常州坚持走民营化之路,无锡介于两者之间,随着时间的进一步推移,资本对经济的推力越发明显。苏州始终在无锡前面,无锡始终在常州前面,排位至今从未发生过改变

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当然,看起来弱和真的很弱是两码事

这点如果用来形容常州,就尤为的合适。从本质看,常州看起来的尴尬以及没有存在感是因为对手实在太强了,从而反衬出自己“弱小”

但如果把对比的轴线拉到全国范围看,常州还是有相当大的城市能级的,甚至超过了石家庄、哈尔冰、厦门、温州等我们耳熟能详的重点城市

图片数据来源于自媒体“常州新楼市”

相比于强劲的城市能级,让我们看不懂的却是隐藏在这样基本面下的神奇的常州房价

我们先来看看常州楼市目前的基本面

根据克而瑞提供的数据,2018年常州共计供应商品房853万方,同比增加了26%,但成交面积却下滑了13%,只有704万方,成交均价为13410元/平,同比增加了25%

从表象的数据看,常州楼市与全国楼市表现出了同样的行情,但如果仔细对比下成交均价,你会发现常州楼市表现出的第一个出奇的地方

常州房价出奇的低

当然,房价这种价格上的高低是需要放在同一个能级城市的维度上对比才会有意义

根据中国社科院公布的2017年度全国重点城市的房价,常州的房间中位数是11501元/㎡,在重点城市中排名40,中国很多县级市的房价都要比常州高很多

如果我们再进一步窥探常州内部各区县的房价基本面,你会发现常州房价另一个出奇的地方

常州房价出奇的均衡

如果用房价分布来评价城市的发展水平,我们会发现多点开花的均衡性和分散布局的基因在常州这座城市一览无余

经过15年区划调整后,常州目前分为新北、天宁、钟楼、武进、金坛五区和溧阳一个县级市,其中的钟楼和天宁两区为传统意义上的城市中心,均价为1.47万左右,相对于最偏远的溧阳1.17万的均价,两者之间的价差仅在3000元/㎡左右

如果对比其他重点城市,你会发现这种价差确实让人出乎意料,房价的均衡性往往体现为城市发展的均衡性

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根据我们最新的市调,常州房价“被打散”的原因可能有如下几点

首先是BRT快速公交的发达真的是超乎想象

至2018年,常州BRT运营已经10年了,是全国第三个也是江苏首个运营BRT的城市,这种像子弹头一样的候车室在常州随处可见

BRT的出现就像子弹头似的将各个区进行了串联,每天承载着常州1/3的出行人流,全系统线网总长竟然超过了出人意料的300公里

更神奇的是,常州BRT竟然还是全国第一个获得“詹天佑奖”的城市公共交通项目,内行人都应该知道这个奖是多么的难拿

你如果把常州BRT想象成“地面上的地铁”,可能可以更好的理解这种快速而又实惠(刷卡仅需6毛且免费换乘)的交通工具带给常州人“全城即一家”的强大心理暗示

如果说BRT加速了地面交通的人流,那么常州发达的高架网络对于城市空间的拓展和重构起到了很明显的推力

对于常州这样的三四线城市而言,很多人往往是开车上下班的,通过高架编织起的网络,可以快速的把常州各个板块进行有效的衔接

除溧阳外,常州各个区从最南到最北或是从东到西,驾车时间也基本不会超过1个小时,这种交通上的便捷性决定了城市的发展会很均匀

如果说城市发展中交通触角所及之处带来的是便捷的充沛人流,那么商业则构成了区域人口聚集的动因

商业区的密集式布局,从一元中心到多元化的发展,成为了常州的一大显著特征,同时,商业综合体的散落分布,也带动了周边住宅的的开发,住宅+商业的双轮驱动形成了了常州处处都是市中心的格局

单看17年的数据,常州的人均商业面积达到了4.8平方米,与上海和南京差不多的水平,很多人不理解为什么常州的人均商业面积会这么高,其实理由很简单,因为有吾悦广场的存在

大家都知道,新城控股的大本营在常州,到18年底,吾悦广场在全国开了96家,其中在常州的就有3家,与此对应的是苏州有2家,上海也仅有1家~~

商业竞争是激烈的,为了争夺份额,吾悦广场最大的对手万达在常州的数量也高达3家,从整个江苏省内看,万达广场在常州的数量也是属于第一梯队的

BRT网络的发达、高架的串联、商业中心的分散式布局,导致了常州房价表现出了少有的均衡性

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常州楼市在经历新一轮小涨后,又一次进入了平稳的调整期

刚才我们也谈到了常州房价表现出的均衡,也正因为这种均衡的存在,所以对于房产选择而言更应该注重区位的选择,既然选择的代价都差不多,那么能靠近核心区肯定是往核心区靠

同时,常州房价的未来还隐藏着一个巨大的玄机,就是不久就要通车的地铁1号和2号线,由于BRT的存在,导致常州很多人对地铁带来的价值认知度是远远弱于其他城市的,因此,不少地铁沿线新盘的价格都被严重低估

但是,无数的城市案例已经告诉我们,凡是被低估的价格总有回归的那天,价格总是围绕价值波动并对现实给出最真实的反应

还有一个向上的变量因素

由于前几年为了去库存常州一直对土地采取的供应骤减,所以在17年18年开始土地出让的时候,核心区大量的土地楼面价都超过了九千甚至有的直接破万,而这些土地,也即将面市

这些项目集中面市,同样也在左右这一年的常州楼市

如果我们再对比下克尔瑞统计的各区的去化数据,可能可以更好的得出的常州房产选择的侧重点

新北区、天宁区、市区的房源去化周期已小于7个月,在可见的未来,整体将处于供小于求的局面,如果再结合地铁一二号线的站址选择,我们不难得出选择的侧重点在哪里

在房住不炒的总基调下,在房产投资的赛道里,如果一定要下注,就必须选择可能胜出的最大概率和最可预知的确定性

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但这些还不是常州楼市的全部

你如果走到常州的很多售楼处,你会惊奇的发现这里大大小小的楼盘品像都非常好,哪怕是面对上海和苏州的很多高品质楼盘,常州住宅整体的品质也毫不逊色

不管是美的还是碧桂园,这些开发商在常州的楼盘都使劲的叠加各种科技要素、社区管理新理念,售楼处的接待标准和接待礼仪也是远远高于同级别城市

原因也挺简单

因为有个所有开发商都绕不开的竞争对手,新城控股

作为18年总销额进入前十的开发商,新城在大本营所在地累计开发项目超过了50个,在常州,处处都可以感受到新城这个TOP前10的开发商对这座城市的影响和底蕴

同时,经过这么多年的积累,新城在常州树立了牢不可破的口碑效应,外来开发商想要在此虎口夺食,必然要在品质和装修上下更多的功夫,否则在竞争的丛林里只能处处被对手牵制

良好的商业竞争带来的产品理念和产品品质上的升级,对于常州来说,也是一种幸事

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当然,虽然前期围绕常州的争议也很多,但万幸的是常州还是非常清醒的

在新年依始,就放开了各种落户和抢人政策,力度之大超乎想象,也一度刷屏,成为了全国热议的焦点

但是治标的根本一定在于产业升级后对人才的吸引力怎么样,否则政策再好也是徒劳

于是我们看到在放松完落户政策后常州做了两件事

首先是跑到上海去进行交流,联络感情,主动寻找长三角一体化带来的各种机会

回来后的第二天效率奇高,又马上召开了相关会议,明确了引进外资、加快特色园区建立和一流营商环境的打造

从逻辑上看,放开落户吸引人才加盟和产业升级这两件事本身就是一体化的,在彼此的推动中成螺旋式上升。

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不可否认,常州在前期确实少了点运气,但在这里我看到这座城市对未来发展的认知和进取

说实话,一个能把已经灭绝的恐龙通过概念的整合做成国内主题公园第一方阵的城市,无论面临多大的困局和意外,城市向上的底色还是依然存在的。

所以,请相信,常州的未来。

PS:(感谢自媒体常州新楼市和常州楼市以及克而瑞常州房产在此次调研过程中给予的帮助)

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