银城国际控股(1902.HK):顺利登陆港股, 深耕长三角战略突围而出

3月5日,银城国际控股有限公司(1902.HK)发布发售价及配发结果公告。发售价厘定为每股发售股份2.38港元,股份今天上午九时正开始于联交所主板买卖,股份代号为1902。

3月5日,银城国际控股有限公司(1902.HK)发布发售价及配发结果公告。发售价厘定为每股发售股份2.38港元,股份今天上午九时正开始于联交所主板买卖,股份代号为1902。

根据发售价每股发售股份2.38港元计,经扣除公司就全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后,并假设超额配股权未获行使,公司将收取的全球发售所得款项净额估计约为7.71亿港元。

一、近年上市房企表现较优

2016年起,国内房地产企业在A股上市受限,叠加2017年开始公司债发行受阻,大量正在成长周期的中型房企集中赴港上市。而过去的2018年里,直至年底11月后,国内融资环境才回暖,但是从赴港IPO的内房股上市后行情来看,股价表现不俗。

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可以看到,加上今年2月底上市的德信中国,过去一年主要赴港上市的房地产企业一共6家。

虽然最近两个月,港股市场持续走牛,但是回顾2018年至今,指数涨跌幅为-3%。对比之下,新上市的内房企业的股价波动十分平稳,其中大部分远远跑赢大盘。

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而近期,房地产企业发行公司债火热,同时,港股市场内房股板块股价表现十分惊人,因此预计公司上市后走势值得期待。

二、公司业绩持续爆发

银城国际的前身为银城地产集团股份有限公司,作为一家曾经的国有企业,其发展史最早可追溯至1993年,并于1996年开始进行物业开发业务,1997年涉足物业服务领域并成立银城物业,2002年获批重组为银城国际控股有限公司,实现私有化。

银城国际业务范围主要位于江苏省,尤其是南京地区。同时辐射长三角,布局重点区域。去年底上载的招股书显示,截至去年11月30日,公司土储建筑面积为343.7万平米,其中开发中的土储建筑面积为232.1万平米,持作未来发展的土储有93.3万平米。

目前公司在手土储及其货值充裕,预计土储规模达到343.7万平米,足够支撑公司3-4年发展。

我们从公司合约销售金额上可以判断,目前公司处于高速增长状态,且销售业绩十分稳定。根据克而瑞数据分析,2018年银城国际整体合约销售规模约为100.9亿元,增速超过100%。

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受到合约销售带动,公司的利润也正快速提高。银城国际近三年归母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.20亿元。此外,截至2018年10月,银城净利润为5.8亿元,同比增长近420%。

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2015年,银城国际实行进一步向长三角区域型房企突破的战略,布局苏州、镇江、杭州以及马鞍山等地。随后业绩开始快速提升,上市后预计银城国际增速将进一步提升。

三、募集资金用途分析

最新公告称,银城所得款项净额估计约为7.71亿港元。其中,约60%用于发展公司物业项目;约30%用于偿还借款;约10%用于一般营运资金用途。

据此前公告显示,银城国际拟得款项的作用一是用作开发物业项目(即云台天境、2017G63宁海路地块及空港会展小镇一期)的建设成本;二是用作偿还全部或任何部分若干现有银行及其他借款;余下用作一般营运资金用途。可见募集资金主要用于项目开发,下面看看近期开发物业的项目:

1、云台天境:

云台天境为位于南京市江宁区的住宅及商业物业项目。该项目主要由高层住宅组成,设有幼儿园及社区中心等配套设施。该项目于2018年获中国城市科学研究会颁授“全国健康建筑二星设计标识”。

云台天境由南京佳运城开发。该项目总占地面积约89,369平方米。公司于2016年10月订立相关土地出让合同,并全数支付总地价约人民币 37.2亿元,于2017年7月取得相关土地使用权证。

该项目于2017年4月动工。第一批物业于2018年8月竣工,最后一批物业预期于2019年8月竣工。第一批已在2018年9月开始该项目的销售。截至2018年11月30日,该项目已产生开发成本约人民币约51.1亿元,预期就该项目的竣工将产生开发成本约人民币9.82亿元。

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2、2017G63宁海路地块:

2017G63宁海路地块位于南京鼓楼区。其拟为由南京银城开发的商用项目。该项目总占地面积约8,144平方米。

公司于2018年1月订立相关土地出让合同,并全数支付总地价约人民币4.2亿元,于2018年8月已取得相关土地使用权证。

该项目预期于2019年1月动工,2021年2月竣工。银城预计将于2020年1月开始预售该项目。于2018年11月30日,该项目已产生开发成本约人民币4.33亿元,且预期就该项目的竣工将产生开发成本约人民币3.63亿元。

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3、薈見未來

荟见未来(旧称空港会展小镇一期)为位于南京市溧水区。其拟为由南京空港开发的住宅及商业项目。该项目总占地面积为约272,475平方米。

公司于2018年6月订立相关土地出让合同。据此,银城将支付总地价约人民币13.15亿元,已取得总占地面积约272,475平方米的相关土地使用权证。

该项目已于2018年10月动工。第一批物业预期于2020年7月竣工,最后一批物业预期 于2020年12月竣工。2018年11月开始该项目的预售。于2018年11月30日,该项目已产生开发成本约人民币17.57亿元,预期就该项目的竣工产生额外开发成本约人民币38.85亿元。

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综合看来,三个项目规模及利润具备吸引力。上市融资金额有效加速公司开发业务发展,推动公司价值释放。

小结:

公司每股发行价格为2.38港元,目前公司市值33.72亿港元。截至2018年10月31日,公司PE(2018E)为6.12x,估值处于行业中低水平,长期有提升空间。

银城国际不管是过去深耕积累的南京,还是新进入的其他长三角地区的城市都是具有区位优势。目前公司343.7万平米的土储,逾半位于售价強靱的南京,大大保障公司的核心盈利稳健增长。同时,公司拥有不少优质物业资产,这些资产的价值在未来也将持续上升。公司项目销售回款是关键,随着未来公司突出价值成功释放,估值有望持续提升。

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