卢俊：政府工作报告内的楼市，这些隐匿细节需要注意

来源：真叫卢俊

政府工作报告如约而至。

理所当然的万众瞩目，里面的每一条，每一段，以及每个单词，每一字眼，都可能改变亿万人的命运。

2万字长文，涉及国计民生方方面面，而最关注的焦点，应该就是房地产。

18年下半年的地产寒冬风霜，在经历了春节的热闹和开春的复苏，在会议前，悄然有了一波小回暖。

可毫无疑问，我们一直在等待那个最重要的声音，或者...态度。

首先，很有意思的是，相比以往房地产独立成段，单独叙述，这次报告的是将房地产纳入“深入推进新型城镇化”中。

原文如下：

这也是两会关于楼市重点所在。

看来似乎没有单独成段的楼市，在报告中的重要性在下降，可是不要忽视这段话的含义

有时候，这往往就是一些重要会议的精神，不表态也是一种表态，低调也是一种表态

下面，我们从细微之处窥视。

“深入推进新型城镇化。”和“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

我国目前的城镇化指数大约在60%左右，对比国际主流70%~80%，意味1亿人进城落户这个目标，是要持续推进的，而房地产毋庸置疑还是要为这样的增量空间，做好准备。

先不要急于想象扩容空间，关键在于“新型”，何谓新型城镇化？

这次报告已经点名，“坚持以中心城市引领城市群发展”。

而这才是所谓新型城市化的本质，即中心城市未来会进一步扩张，是不可阻挡的趋势。

也就是说，新型城市化最大的收益者，那将是那些一二线城市为代表中心城市。

同时不要忘了，“引领的城市群”，都市圈的战略在这里正式被强化了，未来的形式上，大概是这么两种。

一种是上海和环沪为代表的高度一体化模式，以及今年1月，济南吞并莱芜这种未来城市并购模式。

但无论哪种，中心城市和对应城市群，才是中国城镇化的下半场。

那么并不处于优势都市圈的三四线和城镇呢？

“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”，而特别之处在于，相比去年棚改的580万套硬指标，这次没有提出数据预期。

而原因就在于，这次报告中最关键的一句，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

落实城市主体责任，可以看做因城施策延伸和深化。

而事实上，由于整个因城施策，悄然间，调控主体，已经开始在向有中央一刀切，再像地方转变。

因为因城施策，在楼市政策层面，每个城市具备一定程度的“自治”能力。而因城施策的准则就是房住不炒，发现态势不对就严一点，楼市冷下去了城市也有适当放松的权利

所以虽然这一次会议没有提到房住不炒，但是本质上这个理念是融入到因城施策里面的

未来，地方政府将在楼市调控方面拥有更大的权限，同样也有更大的责任，这也是为什么，棚改不再由中央统一规划，地方上将在棚改上有更大自主权。

但2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。对比三年计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。

2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。

意味着，棚改拆差不多进入收官阶段，未来要警惕三四线的累积风险。

至于“老小区改造”和“加装电梯”可以视为对内需提振，不过恐怕要影响不少人的拆迁梦。

还有一点，和房地产正面相关的，就是“推进房地产税立法”。

这里有两点值得注意，“稳妥”开始变成”稳步”，同时还是放在财税体制改革的段落中。

“稳步”的出现，意味着房地产税的推进可能有了实质性的方案。

不过自从2015年房地产税也第一次纳入立法计划，这个话题，一直都没有冷门过，整个社会，对待房产税的心理接受度，其实已经很高了。

大家就像等一个迟到的客人，都知道他要来，只是何时来，以什么方式来的问题。

但是，如果预期房地产税能对房价造成实质性的冲击，那么三鱼劝你还是不要有这方面的期待。

房地产税问题在政府报告中归纳为财税版块，其本质是给中央与地方的财政分配寻找新的润滑剂，而不是解决房地产调控问题。

但不排除有杠杆过高的炒房客受不了持有成本，形成一股集中抛售潮，使得房价短期波动。

总的来说，房地产税，依然和我们还是有段距离的。

而“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。”

自从在18年首届进博会，首次提出长三角上升为国家战略后，加上粤港澳大湾区规划正式率先出台，这也是迟早要落实的事情。

某种意味上，长三角和粤港澳大湾区都是将是未来中国经济绝对核心引擎

还有对楼市有关键影响的，就是货币政策。

“稳健的货币政策要松紧适度”，相比较2017年的货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。

实质上17年起，我们逐步开启了紧缩的货币政策，而“松紧适度”则就是某种意义上的宽松了。

比政府报告要早的是，我们去年就至今先后五轮降准，加上MLF即中期借贷便利工具扩容，永续债的出台，已经在提前释放流动性了。

今年1月，社会融资额月增长提升到了4.64万亿。

但是，目前看这还不代表是全面宽松。“在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌。”

“不搞大水漫灌”，是两会召开前，已经在官网做过表态。

那么宽松预计会到什么程度呢？

政府报告提出的GDP今年增长目标是6%到6.5%，所以M2以名义增速区间去匹配的话，估计会在8%-10%之间，而这个数据，每个月央行都会公布，大家要密切注意下。

但是，目前货币所有工作，依然是围绕“降低实际利率水平”，就像之前三鱼和大家判断的，今年会是货币和信用双宽松周期，大类资产的收益可期。

总体而言，于房地产而言，2018年下半年，楼市最艰难日子已经过去了，至于2019是不是新一轮周期开启，还待进一步观察。

“GDP今年增长目标是6%到6.5%”，今年经济的下行压力依然存在，这需要每个产业的全面振作，同样，包括房地产。