20万套二手房背后,藏着一个无比真实的上海楼市

上海至今差不多有780万套房子,这个数字你对比上海2400万常驻人口

来源:真叫卢俊

上海至今差不多有780万套房子,这个数字你对比上海2400万常驻人口,按照一套房子2.5人的比例来测算,你会发现其实在总量上来说,上海其实不缺房子,经过20年的房地产发展,这个城市已经整体解决了基本的居住问题

这780万套房子,其中用来出租的有290万套,另外每年有2.56%比例的房子用来流通变成二手房,平均上海每年20万套的成交

说实话,这样的数据样本已经不小了,几乎可以描绘出相对清晰的上海居住生活蓝图了。只是比较遗憾的是,以前对于二手房的数据实在是太少太少了。

但是幸运的是,如今贝壳研究院、链家等机构都在试着还原一些房产数据,而这些数据的背后,都在揭露上海楼市过往不曾被发现的真相

今天结合一些和大家聊几个观点,如果大家感兴趣,我愿意做更深度的分析

01、大部分有房者都十年不换房

从上海的大数据来看,接近75%的用户持有一套房子的时间超过10年以上,只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉

这说明几个问题,第一上海楼市确实比较健康,大家买房都以居住为主导,短期买卖的比例很低

但是从另外一个维度来看,大部分人十年不会换房,可能是已经适应了这样的生活,当然也可能没有置换第二套的能力

所以特别是首套用户的朋友,咱们梦想归梦想,情怀归情怀,我们有没有想过迫不得已在一套房子里住时间。请把这个问题放在你买房的前置条件里,毕竟我们都是普通人

当然住十年不是说你一定要买大房子,反而我觉得一个人对空间的忍受能力是极强的,香港的千尺户型都已经能够算豪宅了,所以在这十年里房子大不大是其次的,你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本

比如拿我来说,我买房子永远只会选上海的西边,因为我看了下上海70%的开发商的办公室都在西边,所以哪怕我在一个地方要住十年,只要在西边我就都还可以接受

另外我们看到,一套房子住两年就要置换的人在上海的比例是5%,什么概念,上海平均每年有20万套的二手房置换,只有1万户的家庭能力可以支撑的起两年置换

这些人,是真正意义上的小众

所以如果有自知之明的购房者,我们都要做好十年不换房的可能,这不是想不想的问题,而是能不能的问题

02、买房赚不赚钱,可能是一个伪命题

可能你很快会反驳我,这不是废话么,买房当然赚钱,但是我们来看真实的数据

我们来看,在如今的市场里,持有2年就抛售上海房产的,买卖的价差已经非常非常低了,扣除各种税费以及贷款的成本,几乎就不赚钱了

而长持有房子的人,差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字,只有不到5%的人2年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的,只是少赚多赚而已

这个增值转换成数字是多少呢,12.8%

但是别着急下结论,在卖房的这一批客群中,有超过60%的客户最后选择了置换,换句话来说套现出来的现金又回到了房市里面,换句话来说赚钱不赚钱其实都是心理感受,你的口袋不会因此鼓起来,日常消费也不能升级

同时这个信号也给到2016年2017年买房的朋友一个建议,不论你买的是二手房还是一手房,最近几年不要卖房子了,一定是赔本的,做好长持有的打算和准备

当然,最惨的还是2016年2017年买一手房的各位,最高的价格买的最差的产品

03、学区房具有客观存在的价值和意义

谈论了如今的上海市场有这么多置换的需求,那么置换的关键点是什么

所有置换客中有 53.72% 的客户选择在同环线内置换,27.89% 在同板块内置换,8.12% 在同小区内置换。言下之意,其实大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解,因为上海在发展,地段一定是越来越好

那么大家置换的驱动因素是什么

第一个,毫无疑问就是小房换大房,伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分,“不够住”成为客观存在的问题,这也成为了置换用户的第一驱动力

除此之外我们还发现一个有趣的数字

置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况,而且有趣的是,大多数置换都发生在生育后的6年。也就是小孩即将读小学的这个时间点

这也是为什么学区房存在是有他的道理,虽然学区不是唯一因素,但是因为家庭成员恰好到了这个时间点,所以购买者都会把学区纳入购买的重点考量。

只有学区的学区房可能市场接受度不大,如果一套普通房子能够加上学区,那么在流通市场就会很有竞争力

04、如果现在你要卖房,什么都不做你就会损失9000块

损失的其实不是钱,而是时间

根据链家对自己成交房源的时间分析,在如今房源的成交时间已经拉长到115.8天,比楼市好的时候要长了54天,对于置换周期中的房东来说就要承担这54天的控制成本,上海的平均月租金是5000元左右,所以这54天差不多就是9000元的损失

当然,这还不是全部,如今的二手房的议价空间也确实存在

可以看到,整个全年基本上挂牌的房源都有接近5%的议价空间,什么意思,你房子挂出去如果诚心要卖,就必须要让买家可以还价,500万就是要让对方还25万,就是这么个道理

所以在淡市的时候,选择出来卖房是要承担一定的压力的,除了成交时间的未知,房东也必须在金钱上有所退让。

这个退让其实存在两个环节,第一是客观房价的自然下滑,第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留可以的,就是成交周期会拉长,因为总有人着急置换而降价,而市场上的客户又不多

所以到后面卖房子就是心理战了,你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱,二者之间要探寻一个平衡

05、要明白自己的房子在上海的定位

经过这一轮的调控,其实不同环线之间的分层效应是非常明显的,供需也越发的不对称

你可以看到,供应最旺盛的外环外,需求的比例反而不多,所以如果你的房子是在外环外,那么本质上你是非常弱势的,因为竞争对手很多,二手房最集中,一手房也在持续不断的入市。

所以在这个板块里你需要明白你的竞争代价是比较大的,所以在定价上以及产品上有什么能和竞争对手打的也请想清楚。我说过,未来的购房者需要越来越像一个操盘手,需要了解的东西实在是太多了

当然,想不了解可不可以,当然可以,如果你占据了稀缺的地段,房子依然是被热捧的,你在中环内就可以,这里的供应还是稀缺的,所以你的房子不论产品如何还是被认可的

这是2018年下半年的时候链家统计的不同环线的二手房价格下滑情况,绿色是外环外的楼盘,你可以看到是往下最长的那一条

06、买卖和租赁从头到尾就是两件事情

在上海怎么样住的会比较好,答案其实挺有趣

上海市当前挂牌二手房源的中位价为 340 万,月供约为 1.1 万元。经贝壳研究院测算,同等收入水平的家庭,租房的预算可以达到8250 元

所以当他们把这两个价格标签贴到板块里去寻找的话你会发现

毫无疑问,租的房子地段会比买的房子要更好。所以如果你不考虑家庭资产的增值部分,花差不多的代价买房和租房,租房会可以给你更好的生活样本

另外,户型上租赁和销售也呈现不同的格局

租赁房源大户型比较多,买卖的房子小户型比较多。上海的二手房交易市场里,大部分的客户依然在做底层交易,可能很多人不信,上海70%的二手房都是套均300万以内的房子

而现在租赁市场大户型开始被热捧,并不是因为大户型会更容易租掉,恰恰相反,租赁市场的主力需求套均面积是17平米,也就是一室户。什么意思,大家租房都是过渡的,租一个房间就可以了

是为什么大户型更加被热捧,那是因为大户型现在更加容易被自如蛋壳这样的长租公司收掉转租,通过这样的长租公寓可以通过改装把每个房间分租给不同的人,甚至一些区域可以做N+1,这件事以前房东不愿意做,但是现在已经成为长租公寓的核心来源,所以他们特别愿意收大户型去改造

所以如果你是投资买房,买的这套房以后准备长期持有还是交易买卖,户型上也需要多多考量

07、

如今的上海楼市,已经进入到后调控时代,政策维稳,一手房越来越少,仅仅从政策和一手房来看待上海市场已经变得不客观。

二手房的成交,代表着城市的活力、买卖双方的心态以及这个池子里的蓄水能力,而这一切都穿插交织构建了一个真实的上海

对我而言,了解真实的现在,远比预测虚无的未来,要重要一万倍

希望你也是

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