当前楼市，有些微妙的变化值得留意

来源：真叫卢俊

从小一起玩到大的虎子突然闯进我家来，让我把新分到的拆迁房交由他来独家售卖

我打望着他瘦削的长满了青春痘的脸庞，开了瓶啤酒一起喝着，聊着前期房产中介行情怎么样

他嘟囔着说，反正18年过的很艰难，上半年平均1个月可以卖出1-2套房，下半年的话要2个月才能成交一套，一条街5家同行已经倒了3家，我准备再维持几个月，实在不行也就转行了

讲到动情处他热泪盈眶，开始嗷嗷大喊自己养家是多么的不容易，气氛既然烘托到这个份上了，我桌子一拍，直接脱口而出，房子交给你卖了，行情差不要急慢慢卖，没事

过了差不多3天，他给我打了个电话，用歇斯底里的语气叫吼着，兄弟你的房子我卖出去啦，这一个礼拜我一共卖了2套房子，感觉人生已经到达了高潮

我惊讶于卖房周期怎么缩短的这么厉害

后来我看到的报道就是一二线城市的成交量开始慢慢上涨，中介的朋友圈弥漫着楼市回暖的消息

01

过了个年，仿佛进入了另一个平行的流浪地球

回来，又是另一番光景

各大城市把落户政策给松绑了，同时还得到了中央各部门给力的政策支持，信贷政策放松的消息也不断传来，中央粤港澳大湾区顶层设计也出炉了，银行的流动资金也变的更加充裕了

根据康波理论，我们仿佛真的进入了一个新的周期，召唤着新时代的来临

世间万物都会经历生老病死的四大阶段，既有生就有灭，而一个城市乃至于一个国家的楼市，大抵也会如此

楼市的演化阶段其实跟人的成长过程很像，有幼年、壮年和老年阶段，而且最重要的是这些演化都是不可逆的，同样也是没有轮回的

很多朋友经常会问我房价会不会回到5年前的水平，我都会很斩钉截铁的说，忘了这个不靠谱的梦想吧 

02

也正是基于房价一旦上涨就挺难回撤的现实，所以对于政府层面就一定会小心翼翼的来控制这个房价，更准确切的说，重点是控制房价的过快增速

请大家注意，我在这里用了一个词叫过快增速

为什么这么说，因为房价增速如果过快的话，会导致财富差距拉的比较大，有产者和无产者的资产会再次被迅速的两极化，这不利于社会的繁荣稳定

当然，房价不能过快增速的反面是也不能过快下跌，稳定的小幅增长才是比较好的状态

但要做到这点确实挺难的

中国有34个省级行政区，334个地级市，2876个先，960万平方千米的土地上承载了14亿人口，确实是幅员辽阔，因此，很多房产的政策是无法照搬照抄发达国家的

因为城市的能级和人口规模实在相差太大了

同时，因为每个地方面临的实际情况确实也不太一样，很多政策也不能一刀切，因此，因城施政就变成了主基调

我们看到越来越多的城市具备了房产政策自治的能力

然后，出现的一种情况就是几乎每个月，都有不同的城市调整房产政策，从限售或是限购、限价这样的环节直接切入进去，在社会的舆论层面引起比较大的讨论

这也是为什么我们会看到到了2018年年底有些政策出现了“一日游”的原因

本质上讲就是政策的制定者没有想到如果直接从买卖房这样的环节引导的话舆论层面的影响会是这么的剧烈

03

那有没有更加明智一点的做法呢，不那么显山露水，却又能润物细无声

其实是有的，我们来看看西安，从引进人才这块切入

这样做的好处很明显

既能影响房价，又能拉动整个经济的发展，大量的高质量人口还能带来更多的资源和需求，整个社会发展的齿轮就这样被带动起来了

数据来源：自媒体“国民经略”

正是因为享受到了人才大量导入后实实在在的好处，因此在2019年的，西安落户政策的底线再进一步被拉低

当然，其他城市也是清醒并迅速醒悟过来了

因此整个2019年开局我们就可以看到大量的城市放松了落户政策，相比于2018年，抢人大战出现了白热化，50多个城市集体出动，发改委的一纸发文更是把“抢人”这件事情推向了高潮

因此，可以预料的是，2019年除了北京和上海两大一线城市外，其他各地不管是一线还是二线，落户政策都将会迎来历史上最大的松动，对于很多人而言，这里面隐藏了巨大的机会

为什么这么说？因为我们在可预见的未来10年，中国经济的引擎主要还是集中在处于头部的一二线城市，随着技术的进步，资源只会在这些城市进一步集中和发酵

04

当然，对于房价而言，除了人口的增速外，还有一个很重要的变量，就是货币政策的变化

由于货币政策的松紧导致的真实利率的变化，我们甚至可以说，货币政策的波动甚至在某种程度上看比房地产调控的作用还要大

请大家注意我在这里强调了一个概念，就是存款的真实利率，所谓真实利率，其实就是央行规定的存款利率扣除通货膨胀之后的实际到手的利率

数据来源：wind数据库

如果我们仔细看一下这个图就会发现真实，真实的利率和房价之间存在非常明显的反向变化，当真实利率很低的时候，房价涨的很快，反过来，当房价涨的慢的时候，真实的房贷利率又很高

这个规律的贴合度很高，几乎没有例外

为什么会这样？其实很简单，归纳为一句话就是“存款搬家”，利率高的时候存钱划算，就存在银行了，利率低的时候，存钱不划算，利息都被通胀给冲抵了，又没有特别好的投资渠道，就只能买房了

当然，如果从另一个层面看，房价和利率的这种高度的相关性，其实也正是因为房子除了居住属性外，还有资产属性的一面，房子既是消费品，也是投资品

既然是投资，就肯定要考虑借钱的成本，借钱成本低，就多借点，借钱成本高，就少借点，说白了就是这么回事

当下的现实情况就是很多城市的首套房的上浮利率都在悄悄的往下调整，大家可以去熟悉的银行朋友那边问一下，比如原先是20%上浮的现在变成15%或17%了，有的小银行可能降幅还在再多一点

这样导致的直接结果就是降低了大家借钱的成本，不仅如此，当下整个银行的货币储备也是非常充裕的

1月末，M2同比增长了8.4%，流通中的货币同比增长了17.2%，当月投放现金达到了1.43万亿元，冰冷数字的背后体现出的是整个银行业的流动现金在不断的增多

以常州中国银行的某支行为例，截至到2月底，整个房贷的额度仅仅使用了预备金额的30%，因为准备的资金量实在太多了，房贷的放款速度也从前期的1-2个月提升到了1周

这种真实利率的改变和现金流充裕带来的结果就是越来越多的钱流入了房地产领域

当然，调整基准利率涉及的面是很广的，需要非常的慎重，而调整二套房的利率看起来也与房住不炒的主基调违背

因此，在接下来很长的一段时间，调整首套房利率的上浮很可能将会成为越来越多地方的首选

而这，对于现实房价和人们预期的变化，也会出现比较大的波动和影响

05

在当前混沌的楼市里，确实正在发生一些微妙的变化

但无论楼市是在转型还是关仓，未来的一切其实都还是处于未知的状态，楼市的下阶段可能会发生什么，随着越来越多变量的出现，也将会变得越来越难以预测，因此在发生之前尽早做出你的决定或许是最明智的选择

因为用地的稀缺，特别是一二线城市可用于开发住宅的用地正在变得越来越少，这也是我为什么一直强调的，最好的买房时间真的就是现在

虽然站在未来的角度看，现在不一定是最好的时候，但却是我们唯一可以掌控的时候，所有买过房的人都知道

在房地产的市场里，等待等不到未来