新股资讯：银城国际控股(1902.HK)

机构：中泰国际

评级：中性

公司简介：

银城国际为一间专注于长三角地区住宅物业的房地产开发商。公司的房地产开发始于南京，扩张至长三角地区的其他城市（包括无锡、苏州、镇江、杭州、马鞍山及合肥）。公司拥有八个城市的31个物业项目，总建筑面积约343万平方米，其中附属公司开发的物业项目位于南京的总建筑面积达165.2万平方米，占到土地储备的39.4%。自2002年起，银城国际连续16年被江苏省房地产业协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，并于2017年排名第二。综合多家研究机构排名而言，银城国际在2018年中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。

中泰观点：

长三角地区市场增长潜力庞大，住宅物业品种广泛：银城国际业务范围主要位于江苏省，尤其是南京地区。同时辐射长三角，布局重点区域。受到稳定经济发展、城镇居民的购买力、加速城镇化、棚户区改造以及大都市群发展等多个市场推动因素支持，长三角地区的住宅物业发展市场增长潜力庞大。从住宅项目来看，其物业品种包括高层住宅、多层住宅及低密度洋房。定位为向全龄客户提供高品质开发物业，针对不同的客户群体，引入五个住宅物业产品系列。

经营业绩方面：银城国际于2015年、2016年、2017年三年收益稳定上升，分别约为24.46港元、29.28港元、54.7港元；2015年至2017年及2018年10月31止，公司毛利率分别为30.8%、34.8%、16.8%和27.6%，对于2017年毛利率下降主要是期内交付的两个项目的毛利水平较低所导致，而之后2018年由于来自为老年客户享受轻松健康生活而开发的颐系列住宅“君颐东方”新项目的收益贡献增加，使得毛利率重回历史水平。同时截至2018年10月31日止10个月的资本负债率大幅增加高达380.1%，主要由于公司就尚未开始预售的相关项目进行的土地储备及物业发展活动增加。这从侧面说明公司在资金回笼方面或出现了问题，偿债存在一定压力。估值方面：按全球公开发售后的14亿股本计算，对应公司市值为28.34-35.14亿港元，相比港股同行较低；公司对应市盈率约为6.2-7.7倍，略高于行业平均；市净率为约为1.09-1.27倍，高于行业平均。盈利能力方面，17年的ROE、ROA分别为20.45%和2.61%，高于行业平均水平。综合公司的行业地位、业绩情况与估值水平，我们给予其60分，评级为「中性」。

风险提示：（1）市场竞争风险（2）市场政策风险