与大湾区共成长，商贸物流运营商华南城(01668.HK)的新机会

自2月18日，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，湾区相关概念股涨势喜人。作为起家于大湾区核心城市深圳的老牌商贸物流综合运营商华南城(01668.HK)同样表现不俗。

继上周连续五个交易日收红之后，新的一周华南城股价继续冲高。周一，早盘即迅速上涨，一度涨到7.35%，高见1.46港元，虽然随后有所回落，但整日涨幅仍然达到了近4%，领先内房股绝大部分企业，公司市值更是升至114.45亿港元。而截止周一收盘，公司自大湾区规划纲要公布后累计涨幅已经达到了近两成，由此也足见资金对这只湾区概念股的热捧。

另外从行业内部对比与大湾区概念相关的地产股，不难看到华南城同样也是处在涨跌幅排行榜的首位。而其他几只涨幅较为凶猛的，诸如佳兆业集团、龙光地产等其在湾区内的土储及其公司内部土储占比都处在较高位置，由此受到大湾区概念带来的资金热炒效应更为明显。

不过相比之于其他湾区概念股，作为产业地产股的华南城涨幅却更为领先，受资金热捧气氛也更浓烈，那么究竟是什么原因让其能够受到市场如此亲赖呢？

在这儿我们可以回顾公司过去的股价表现和估值情况。结合周K线可以看到， 2017年在地产股暴涨行情下，华南城有着较为不错的表现。其在当年6月到10月区间内涨幅也一度达到了近七成，而当年涨幅亦有26%，但在动辄就有好几只翻倍个股的房企板块里，其表现相对来说还是逊色了很多。

而到2018年，整个房地产板块表现差强人意，华南城的股价也顺势跌了下来，由此公司的估值伴随业绩的稳定也进一步下滑下来。

从下图可以看到，公司的PE和PB自去年一路下行，当前已经处在了明显的历史低位。

另从PB来看公司更是长期处在破净状态，现阶段更是到了0.3倍左右的水平，如若结合公司稳定的业绩表现，可以说当前的估值触底明显。

值得一提的是，往往在牛市行情到来的时候，这类周期破净股会有更强的反弹能力，而当前在明显筑底状态下也留有足够的安全边际，所以亦更具有投资价值。而再结合当前整个市场及行业的表现来看，今年以来地产板块处在明显的回暖阶段，从低位至今内房股的整体的涨幅已经接近两成，而这一次受到了《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台的刺激，相关地产概念股更是受到持续热捧，作为处在明显低估状态的华南城，能够迅速回血并展现如此大的爆发力也就不足为奇了。

接下来不妨再来看这份出台的纲要带给华南城的机会。

作为粤港澳大湾区相关的最高级别文件《纲要》规划近期至2022年，远期展望至2035年，可以说整个文件为湾区的发展描绘了一幅宏伟的蓝图。而聚焦湾区内GDP最高，发展最为迅速的城市深圳，其作为经济领头羊的角色未来的潜力也将更为巨大。

当前深圳正在大力发展前海自贸区，各种政策和真金白银的投入令这块热土迅速膨胀，展现出了强劲的发展态势。展望未来，这块被称为随着未来之城的区域更将会是深圳未来经济和城市发展的重要一级，乃至于是整个粤港澳、珠三角的中心区。

就华南城所在的平湖而言，其作为深圳前海自贸区的拓展区，享受着与前海企业同等的优惠政策，即"前海注册，两地经营"。而伴随着前海的不断发展，注册企业的持续涌入，区域内的办公容量将明显受地域空间限制，由此也将会产生大量的企业办公外溢，作为承接前海优质项目资源的后陆支撑区域，凭借政策和资源加持的平湖无疑将大为受益。与此同时前海的企业往往也都是高产值的新兴企业，随着这些企业不断涌入到平湖拓展区，也将全面助推平湖的产业升级与革新，重塑整个平湖的区域价值生态。

值得一提的是，当前深圳亦在全面推进"东进战略"，平湖作为深圳东部的商业核心区域，集聚了巨大的产业优势、交通优势，在高规格的发展定位下，平湖更将有望成为"东进战略"中的一匹"黑马"实现弯道超车、跨越发展。

最后再聚焦到华南城本身，伴随着区域经济的发展，这家在平湖一隅扎根多年的企业无疑也将成为最为受益的对象。之所以会有如此判断，最根本的的是基于其独特的商业模式。华南城冠之以商贸物流综合运营商，但却是"物流+商业+商务办公+住宅"四位一体的模式，其核心主要在于"生地+商贸物流"，这其中商贸物流板块亦是中央支持板块。而基于此这也注定了华南城的企业价值是伴随区域经济的成长而不断扩大的，公司透过早期的布局，能够充分享受城市发展所带来的巨大升值和溢价空间，而从过往平湖这块曾经荒芜的土地的商业演化的进程及华南城公司的发展变化来看，其业务模式已经得到了充分验证。

如今随着粤港澳大湾区时代的到来，平湖这个前海自贸区的延伸之地以及华南城这家老牌商贸物流企业无疑也将面临更大的历史性机遇。而目前以华南城为主导的产业全面转型升级已经在此发生，平湖这块热土亦正在衍生区域价值的巨变。伴随着对前海自贸区产业的承接和联动，平湖有望在金融、高端商贸物流物流等新兴产业上全面发力，并建立起做中国南方最大的现代金融电商物流城，其在由产业重心模式向都市重心模式转化的转型过程中有望打造深圳中部极为重要的金融与现代服务业示范区。

作为致力于将自己打造成龙岗地标乃至整个龙岗的CBD的老牌商贸物流综合运营商，华南城势必也将借由长年在这片热土深耕所带来的先发优势，享受更多的发展机会，展现出更为强劲的发展姿态，其未来也将更值得我们期待。