按套内面积算，开发商还如何限价卖豪宅？

特约作者：一条惊人的兔子

住建部官网18日发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象终结要结束了。

以深圳为例、从几个可能受影响的方面聊聊这事儿 

关于破限

众所周知，过去开发商破限价有两大套路：

1）通过加收天价装修费弥补单价不足

2）通过降低得房率虚增面积

举个栗子：我们来感受一下昨天开盘就秒光的深圳超级网红盘瑞府，它号称面积400平、价值8000多万的豪宅竟然开盘就被抢！光！了！（笔者看楼的时候，居然旁边有位大叔说单价真低真便宜）。

我们来看看瑞府在限价背景下，玩的是什么套路：

以上单价只是毛坯价格，瑞府还加收了2万/平的装修费，以49D为例，含装修单价（按建筑面积）为22.18万，光加收的装修费就高达800万。（是的，你没看错，深圳顶豪的装修费足够买一套二线城市的豪宅了） 

最震惊的是，如果按照套内面积计算实际单价，它的单价竟高达31.96万！！！！！！！！！ 

大叔，您还觉得便宜吗？我想这就是这道政策真正目的所在吧。 

大家现在非常好奇，新政如果真的开始实施了，开发商将想出什么新花样破限价？

接轨香港

有朋友调侃说，“如果限价的话，入户花园没有了，地下室没有了，大阳台没有了，专梯入户变2梯8户，墙壁也会变薄。这是要彻底接轨香港，从享受主义转向实用主义” 

的确，香港早已于2013年4月29日起全面生效《一手住宅物业销售条例》，按套内面积计算总价。为求证这是否导致豪宅的减配，我也第一时间找到住香港半山40万/平豪宅的白富美聊聊她家小区：

所以，图样图森破！ 管你套内还是建筑面积，老板们差的不是钱，顶豪的计价方式不是性价比，而是信仰！！！ 

人家买的是身份、地位、景观、稀缺资源。单价？面积？根本不是事！ 

取消公摊：重庆已执行17年

其实，重庆已按套内计算面积了17年了，房价也没受啥影响。不过，重庆向来不缺地，因此对楼面地价已上天的超一线城市没有太大的参考价值。 

• “按套内”只是个良好的开端，一大波政策正在来的路上

要知道，“按套内面积算”只是个开始，是政府解决“买房处处难”这个民生问题的良好开端。未来或还将推行“取消预售制度”、“按工程进度付房款”等利好民生的政策。 

不过，也有人猜测，按照套内面积计价是在给未来征收房产税做铺垫。 

• 对原有二手房有何影响

据我了解，我所在的好几个炒楼群一早上就炸开了锅，大家纷纷担心新政落地后，一手楼无法破限、存量二手楼单价将被按照套内面积重新计算，从而受到严重冲击。但笔者相信，真正稀缺的资源是不会受影响的，毕竟顶级地段新增宅地有限，多半是存量博弈。而按照目前贫富差距加大这趋势，未来土豪们只会有更多出不去的钱，也只好按“信仰”佛系买买豪宅了。

不过，那些各方面都毫无稀缺性的刚需房可就要小心了。如果新政真的带来负面影响，那第一个受伤的，还是省吃俭用每月咬咬牙还房贷的普通老百姓。 

• 不要过分焦虑，政策离具体实施还远着呢

上有政策，下有对策。我只说这一句。剩下的大家自己体会。总之，努力踮起脚买自己买不起的稀缺好房子，总没错的！ 最后，祝大家早日买到心仪的房子。