销售“遇挫”倒逼房地产理性回归

作者：吴新竹

来源：证券市场周刊 

房地产竣工数据下降，而新开工、施工数据上升，说明停工库存上升，资金紧张仍为主要原因，销售回款对房企保持流动性尤为重要。

根据克而瑞数据，2019年1月，中国百强房地产企业操盘面积为4393.8万平米，同比下降16.3%。百强房企的单月权益销售金额为5088.5亿元，同比下降8.6%，35家房企的权益销售金额同比下滑，其中，13家降幅超过30%；中国恒大、万科A和碧桂园单月权益销售同比下降28.4%。销售指标的回落意味着行业趋向理性发展。 

此外，2018年1月销售指标基数偏大，使得2019年1月的指标降幅明显。2017年1月，百强房企的销售面积合计为3648.1万平米，销售金额合计为4311.8亿元，两项指标均逊色于2019年1月；仅就上述3家房企而言，2019年1月的销售面积与2017年1月相比下降约8%，权益销售金额上升约3.7%。 

另一方面，国家统计局数据显示，全国商品房销售面积累计增长率自2017年10月起跌破两位数，2018年单月最高增长率为7月份的4.2%，尔后一路下滑，同年12月仅为1.3%；2018年，商品房销售额累计增长率与2017年水平相当，单价提升弥补了面积下降对销售额的冲击。 

房地产板块2018年整体业绩稳健，从目前发布业绩预告的70家房企来看，40家预增或扭亏，增幅超过30%的有22家。 

2018年，房屋新开工面积维持较高增长，施工增速持续回升，据机构测算，2018年年末，全国商品住宅显性库存处于低位，短期可售资源不足，随着2019年一季度房企供货转入淡季，预计销售总量增速将继续下探，对房企的回款质量和融资能力带来一定的考验。 

高基数下销售增速回落

克而瑞研究中心发布的报告显示，2019年1月，百强房企全口径销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%，相比于2018年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中权益销售额为5088.5亿元，同比下降8.6%，2018年1月增速则为53.9%。 

由于2018年的高基数效应，大型房企销售增速下降明显。以万科A为例，2017年1月、2018年1月和2019年1月，该公司的合同销售面积依次为352.9万平米、444.4万平米和317.7万平米，合同销售金额依次为481.2亿元、679.8亿元和488.8亿元。 

与此同时，2019年1月，单月销售额同比取得正增长的房企共有19家，中粮集团和华发股份的单月销售额同比增速超过70%，中国奥园、祥生地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展等公司超过30%。 

国家统计局数据显示，截至2018年12月，商品房待售面积5.2亿平米，比上月末减少214万平米，库存延续下降态势，较上年同期同比减少11.0%，降幅持续收窄。其中，住宅待售面积同比减少393万平米，办公楼待售面积增加93万平米，商业营业用房待售面积减少166万平米。 

据光大证券测算，2018年末，全国商品住宅显性库存（包括竣工未售和在建未售库存）约8.9亿平米，较2017年末减少4.0亿平米。按照12个月滑动平均销售面积计算，去化周期仅为7.2个月。对比上一轮小周期低点，2014年末全国商品住宅显性库存约26.6亿平米，平均去化周期约30.3个月。截至2018年年末，全国商品住宅在建未售库存约6.4亿平米，显性库存占比72%，平均去化周期约5.2个月；竣工未售库存约2.5亿平米，显性库存占比28%，平均去化周期约2个月。截至2018年年末，全国商品住宅在建面积（施工面积-竣工面积）约50.4亿平米，其中在建未售面积占比13%，在建已售面积占比87%，显性库存处于低位，一定程度上导致了2019年年初销售面积缩减的出现。 

从2018年全年情况来看，Wind数据显示，全国商品房销售面积、销售金额、销售均价分别为17.2亿平米、15万亿元和8737元/平米，同比增速分别为1.3%、12.2%和10.7%，对比2017年三项增速分别为7.7%、13.7%和5.6%，销售金额和销售均价再创新高。2018年12月，全国商品房销售面积为2.3亿平米，增速由负转正，销售金额为2.1万亿元，同比增长12.3%，增速较11月提升3.5个百分点。克而瑞数据则显示，前40名房企12月销售面积单月同比增速较11月提升20个百分点至34%，销售金额单月同比增速较11月提升1个百分点至24%。光大证券认为，尽管2018年12月成交下行趋势有所缓和，但推动因素的季节性特征相对明显，或受房企年末冲量、部分城市政策微调影响，成交回升仅为短期现象。随着2019年一季度房企供货转入淡季，预计销售总量增速将继续下探。

资金面待改善

2018年12月，国家发改委发布《增强企业债券服务实体经济能力的通知》，明确建筑业、房地产业优质企业的参考标准，均为资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元，资产负债率不超过所在行业重点监管线；如果未明确重点监管线，原则上资产负债率不得超过85%；只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。 

据统计，房企发债主体中，评级AAA的占比由2014年的不足10%上升到2018年的50%，评级AA的占比从62%下降到18%，AA以下评级的房企债难发。光大证券指出，房企杠杆没有随着“去杠杆”进行而下降，相反，2018年房企杠杆率再次接近70%的历史高点，远高于非房地产企业；由于资金成本高企，叠加前几年融资偿还高峰将至，房地产企业财务费用占比升至历史高位，接近总费用支出的三分之一。 

不过，房地产板块2018年业绩较为平稳。三季度末，板块货币资金总额达1.1万亿元，同比增长18%，货币资金与短期借款、一年内到期的非流动负债的比值为1.1，体现偿债能力尚且稳定。经初步统计，已发布业绩预告或快报的上市房企达70家，预增或扭亏40家，占比57%。其中，增幅超过500%的有3家，增幅位于100%至500%的有8家，增幅位于30%至100%有11家。目前，房企上市公司已披露的业绩预告中涉及商誉减值的公司有三湘印象、嘉凯城、浙江广厦、大港股份，受毛利率上升提振业绩的公司有金融街、宋都股份、信达地产、栖霞建设、卧龙地产、光大嘉宝、绿地控股等公司，受毛利率下降拖累业绩的公司有凤凰股份、浙江广厦和渝开发等公司。

经历了2018年的融资渠道紧张之后，2019年1月份以来，房企密集发布融资计划，拟融资总规模超过1600亿元，多数发债房企将募集资金部分或全部用于偿还到期债务。随着降准的实施，房企的发债融资利率有所降低。中央经济工作会议再次提出经济面临“下行压力”，并第一次明确提出“宏观政策要强化逆周期调节”，2019年房地产行业是否能够迎来融资环境回暖尚待观察。 

房地产开发投资放缓

根据国家统计局数据，2018年，全国房地产开发投资12万亿元，同比增长9.5%，增速回落0.2个百分点。12月，房地产开发投资资金累计值为16.6亿元，同比增长6.4%，增速较11月回落1.2%。总体来看，自筹资金以及定金及预收款分别占比34%和33%，对投资资金有明显的支撑效果。东北证券指出，定金及预付款的增速回落明显快于销售额增速的下降速度，未来随着销售的进一步下行，预计定金及预收款的增速将快速下行，其占开发投资资金的比例将持续下降。 

2018年，房地产业全年累计新开工面积20.9亿平米，增长17.2%，增速提高0.4个百分点；竣工面积9.4亿平米，同比降低7.8%，降幅较1至11月大幅收窄4.5个百分点，竣工数据虽回暖，但与新开工、施工数据相背离。诸葛找房数据显示，2018年，全国土地流拍率创历史新高，全国范围全年共流拍土地1808块，相比上年的936块增长了93.2%。2018年，土地购置面积、成交价款增速自三季度出现拐点，全年房企购置土地面积2.9亿平米，同比增长14.2%，增速回落0.1个百分点；土地成交价款1.6万亿元，同比增长18%，回落2.2个百分点。

光大证券认为，2019年，在“房住不炒”的大方向下，房企的外部融资难有起色，销售回款仍弱，投资资金增速或较2018年放缓，房企拿地热情将继续回落，土地购置面积和成交价款同比增速进一步回落。拿地增速回落将拖累新开工增速，2019年，全年房地产开发投资同比增速或由2018年的9.5%降至5%左右。 

国信证券预计，在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后，一、二线城市房价上涨将会产生溢出效应，部分购买力仍有望流向三四线城市，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%；全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约，预计2019年房地产投资累计同比增速为3%，新开工面积累计同比增速为5%。