2019年春节回乡见闻之房地产市场

河南省新乡市位于河南省北部，北依太行山，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。新乡现辖两市（卫辉市、辉县市）、六县（新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县）、四区（卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区）以及两个国家开发区（新乡高新技术产业开发区和新乡经济技术开发区）、一个全省城乡一体示范区（平原城乡一体化示范区）。

1）2018Q4新房交易明显降温

历经2017年“毫无防备”的房荒以及价格上涨之后，2018年上半年恐慌性购房情绪仍然蔓延整个楼市。到了下半年，随着新增可售房源的增多、潜在供应量的加大以及全国政策环境收紧的影响，市场对于房价预期慢慢转变，楼市开始逐步降温，“金九银十”这一传统的旺季低调收场，11月份及12月份市场涌现的新房源很多，新乡楼市迎来“开盘潮”，但是多数楼盘的去化率不理想，整体来看，新乡楼市已经逐渐开始转向买方市场。在2018年末新乡楼市房价增速持续放缓，市场逐渐回归理性，购房者预期出现转变，观望情绪渐浓，导致销量下降、去化缓慢，呈现低迷状态，直至11月、12月份，不少楼盘开始进行低首付刺激房产市场的销售量。商业地产房源相对商品住宅明显偏少，住宅用房的销售仍然占据主导，从实际情况来看商业用房去化周期也更长。

2）区域差异明显，供应决定成交

根据某中介机构的不完全统计，新乡34个样本楼盘在2018年共销售132.76万方，销售套数总计12,418套，销售总金额93.67亿，其中有28个楼盘（含3个商住项目）商品住宅销售120.03万方，销售套数达10,377套，销售金额84.15亿；9个商业楼盘销售面积达12.73万方，销售套数为2,041套，销售金额9.52亿。按区域来看，商品住宅的销售套数最多的为大东区，一共2,801套，其次是南区的2,468套；第三位是市中心的2,217套，最少的区域为北区，共643套，区域之间的销售量差距明显。区域商品住宅供给的差距导致了区域销售量的不均，新房供应量主要集中在大东区、南区和市中心。根据新乡房产网的不完全统计，2018年新乡市开盘的楼盘共有49个，其中1月份3个、2月份2个、3月份2个、4月份5个、5月份7个、6月份6个、7月份2个、8月份5个、9月份3个、10月份2个、11月份5个、12月份8个。

图：2018年新乡住宅销售套数按区域划分

数据来源：新房房产网，西南证券整理

3）2019年以来房价基本企稳，1月略有上升

根据当地某中介机构的数据，2019年1月新乡新售商品房均价为6,723元每平米 ,比2018年12月份环比上涨0.2%。二手房均价6,701元每平米 ,环比上涨0.5%。在2018年年底，新乡多个楼盘发出了在2019年1月1日涨价的通知，可能确实有部分楼盘涨价了。究其原因，在去年四季度购房者多寄希望于2019年房贷利率下调，签约并不积极。为实现快速回款、保障企业资金链安全，开发商期望通过改变人们对未来房价的预期同时予以部分的优惠力度来增加存量住房的去化，但是大多数人仍持观望态度，此计收效不佳。就房价走势上看，2018年上半年处于上升状态，下半年较为平稳并未出现大幅度波动，基本保持在6500-7000元每平米的水平。而从整个市场来看，量降价稳或将成为新乡房产销售的特点。

图：2018年以来新乡新房成交均价走势

数据来源：吉屋网，西南证券整理

图：2018年新乡的房价水平按区域分布

数据来源：吉屋网，西南证券整理

4）政府卖地揽金40亿，大东区土拍井喷式爆发

2018年，新乡市区土地市场成交不断，出让成交商住用地30宗，约1700亩用地，成交金额40.7亿元。分月份来看，4月、5月、8月、1月和10月土地成交量较大。从区域来看，土地成交主要集中在大东区和东南区域。引人关注的是8月份忆通置业和佳兆业置业分别以643万/亩和636万/亩拍得东南区域地块，楼面均价高达2700+元每平米，这两幅地块成为2018年土拍市场已拍得的最贵地块。从土拍市场来看，2019年东南区域和大东区将预计成为新房销售的主要区域，未来2-3年内将会新增大量房源。“控地价、抑房价”成为当前地方进行楼市调控的主流，房企将面临更加复杂的市场环境，大牌开发商+优质产品才是核心竞争力。

5）棚户区改造力度不减，新房消费有支撑

棚户区改造是重大的民生工程,是有效改善群众住房条件、提升城镇综合承载能力、促进经济增长与社会和谐的重要举措。新乡十三五规划之中明确了，在2016—2020年将重点建设铁西区域、金穗大道以南区域、建设路区域等95个棚户区项目，54个城中村项目，以及续建十二五未完成项目15个。至 2020年，中心城区将改造棚户区住房约2.65万套，计划开工面积211.2万平方米，年均建设住房面积为19.2万平方米，建设铁西区域，金穗大道以北，牧野大道以西，宏力大道以南区域等 95 个棚户区项目；中心城区将新建城中村改造住房3.5万套，计划开工面积280.42万平方米，年均建设住房面积56.08万平方米，主要分布于铁西区域、平原路以北，牧野路以东区域。近日，新乡市城乡规划局公布了棚户区改造项目的建设规划公示方案，2019年新乡市新增棚户区（城中村）改造安置房97万平方米，共计12125套。其实货币化安置将会对新建商品住宅形成支持的支撑。

6）人口及收入稳步增长，城镇化率还有提升空间

根据新乡市国民经济和社会发展统计公报的数据，截至2017年年末，全市总人口614.39万人，常住人口576.9万人。出生人口7.4万人，出生率12.81‰，超过了全国人口出生率0.38个百分点；死亡人口4万人，死亡率6.98‰；自然变动净增人口3.4万人，自然增长率5.83‰，超过了全国人口自然增长率0.51个百分点。另外，新乡城镇化率达到51.96%，而2017年全国的城镇化率达到58.52%。新乡地区城镇化还有较大的提升空间，城镇化在一定程度上可以转换为购房需求。因此，新乡地区的潜在购房需求相对较高。

在收入方面，2018年，全市居民人均可支配收入22596元，同比增长8.3%，其中城镇居民人均可支配收入31309元，增长7.7%，农村居民人均可支配收入14939元，增长8.5%。就企业上看，企业效益也在持续好转。2018年1-11月份，全市规模以上工业企业主营业务收入同比增长10%，较2018年前三季度提高0.1个百分点；利润总额增长23.5%，增速创年内新高，高于2018年前三季度14.8个百分点。企业效益的好转最终也会转化为居民收入的上升，居民收入的增长为购房提供强有力的经济支撑。新乡金融存贷款余额增速也位居全省上游。2018年12月末，全市金融机构各项存款余额2807.75亿元，总量位居全省第8位，同比增长10.5%，高于全省平均水平2.4个百分点，增速位居全省第4位；各项贷款余额1726.9亿元，总量位居全省第6位，同比增长14.8%，高于全省平均水平0.25个百分点，增速位居全省第5位。各项贷款中，非金融企业及机关团体贷款余额923.49亿元，同比增长8.6%，比2018年年初增加72.94亿元，增加额是2017年的17.4倍。金融服务能力进一步增强，为居民购方按揭贷款提供保障。

总体来说，目前新乡房地产市场虽然存在明显的观望情绪，但棚改力度不弱，中长期看积极因素较多，在短期的量跌价稳之后，预计新乡房地产市场将会走出稳中向好的态势。

1）自贸区江东新区规划前景广阔，房地产政策急踩刹车

2018年4月习总书记提出要大力推进海南全面深化改革，建立自由贸易试验区。其中，海口、澄迈、文昌部分地区规划为自贸区江东新区，作为海南省的产业转型升级试验区。这一系列重大利好消息出台后几天，海口房价每日涨幅达到每平米500元到1000元不等，可谓是立竿见影。上一次在2010年，海南国际旅游岛规划提出以来，房地产市场价格也是扶摇直上。近几年随着房企过度开发和政府对土地财政的依赖，全岛房地产可以说一业独大，调控难度一直很大。为避免重蹈历史上海南地产泡沫的覆辙，2018年4月22日海南实行了史上最严的土地政策和最严限贷限购政策，其中海口、三亚、琼海限购政策最为严格。对海口一些具有旅游性质且涉嫌违规的房地产项目采取强制关停等措施，如葫芦岛、如意岛等填海造陆项目首当其冲。这些举措有效地抑制了外地投机客的购房热情。

在最严格的422政策后，海南在5月份紧接着提出了百万人才引进计划和公积金调整配套实施优惠的住房政策。但计划中的人才要求水平却低至大专，说明该政策也是对此前调控限制政策的一种缓和。海口在2018年6月份成为70个大中城市中商品住宅价格环比涨幅最大的城市，达3.9%，这个缓和的政策“副作用”也很明显。自百万人才引进计划以来，全岛已办理3万余人才的入户手续，这当然也有助于提高海口等较为发达城市的经济软实力。

2）加强整顿房地产市场秩序，提升土地利用效益

在限价和全域限购政策下，外地人还是可以通过一些“合规”途径购房。在国家七部委发布的对30个城市的房地产市场乱象专项整治活动后，海口政府通过封锁违规建筑、清除违规机构、限制违规人员买房以及设置土地供给的盈利要求等措施，一方面整顿违规行为，另一方面也促使了效率低下的中小企业有序退出，加强了行业集中度的提升，也提高了土地利用的效益。在此之前，在海口收取十万到数十万高额的买房“指标费”的楼盘并不少见，尤其集中在海口西海岸片区等一些学区房片区，例如华侨中学和第九小学附近的美林路每套房源指标费高达30万元。2018年在房地产市场整顿案例中，较为引人注目的是上海某大型房企的“博义盐灶片区棚户区B-06地块”项目，指标费高达45万，涉事的中介机构已经被清出海口房地产市场。一年下来全省共检查676个开发项目和445家中介机构，近10万的房地产经纪人已迁离海南，部分人员已跟随外地人的脚步前往广西、云南等地。可见整顿措施非常严格，外地人购房比例已显著降低。

3）房价上涨得到有效控制，但未来仍有上涨趋势

2018年海南正式实行商品住宅销售价格备案管理，建立覆盖全省18个市县133家商品住宅楼盘销售价格监测分析网络。8月份海口市有关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价不得超17300元”的约定，海口大多数预售或在售楼盘也统一了这个价格口径。例如目前的碧桂园、融创、金地集团及一些小开发商，在海甸岛、西海岸金沙湾、观澜湖度假景区等房价对外公布的价格大多不超过17300元/㎡。

由于价格的限制幅度较大，与之配套的实施方案却没有及时跟上，导致了部分在限价前购房的消费者进行维权投诉，甚至直接选择违约。某些热门商圈的项目也以暂停销售或暂停公布价格的方式规避限制，例如以海口椰海大道为中轴线的“椰海商圈”概念带，两侧的商品房均价24000元/㎡；国兴大道大英山的富力首府作为海口CBD区域，均价达34000元/㎡；江东新区内的滨海大道房价均价为25000元/㎡，这些地段在限价政策后纷纷捂盘惜售。

除去暂停公布价格的项目，年末海口的商品住房均价维持在18000元/㎡，整年的成交均价较稳定。限价政策再配合引进人才政策，预计2019年海口的刚性需求和改善性需求表现不会差。总体来看，虽然价格备案制管理已经初显效果，但海口从自贸区和江东新区规划前景来看，海口房均价绝非仅限这个数字，黄金地段的房价在未来很可能恢复原来水平。

4）二手市场成交量波动大，租赁市场或逐步发力

由于2018年政策颁布较为密集，部分新房捂盘惜售导致供应减少，在市场风向不明朗的情况下二手房成交量在各个月份跌宕起伏。二手房成交价格在8月达到全年最高，平均价格约16000元/㎡。新增客源在2月、5月较少，下半年又稳步回升。在海口二手住宅小区成交排行中，海甸岛的银谷苑、海悦国际、怡心园项目在所有项目中分别位居前三，海甸岛片区的成交量也领先于其他片区。这些区域销售方大多为2000年后来置业的外地人，包括岛内的其他市县的人。根据链家统计结果，发现二手房市场中36%的卖方客户是60后，仅9%客户是90后，而买房客户中90后和80后分别占比54%和36%。这体现在限购政策下，二手房市场的买方逐渐集中为刚需特征明显的年轻人。此外，国家支持海口市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并鼓励租赁市场的发展。海口也在响应国家建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，预计之后“分时度假”住宅产品或公寓类的“租赁住房”产品可能会逐步发力。

琼海是海南省县级市，位于海南省东部，在万泉河的中下游，北边距离海口市78公里，南距万宁市60公里，三亚市163公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。琼海全市总面积1710平方公里，2016年，琼海常住人口50.61万人，市辖12个镇和彬村山华侨经济区。2016年琼海市被列为第二批国家新型城镇化综合试点地区，2017年琼海市入选为第五届全国文明城市，2018年10月琼海市入选“综合实力百强县”。2017年，琼海生产总值242.51亿元，按可比价格计算，比2016年增长7.5%。其中，第一产业增加值81.44亿元，增长4.7%；第二产业增加值32.61亿元，增长5.3%；第三产业增加值128.46亿元，增长10.2%。

1）东部经济圈的核心区域，房价波动较大后企稳

琼海的GDP在海南19个市县中排名第5或第6的位置，虽然其经济体量仅为全省的5%左右，但琼海作为东部经济圈的核心，是海南三四线城市的代表。琼海的博鳌亚洲论坛世人皆知，2018年琼海会展和旅游业更是引人注目，全年共举办会议350场，同比增长25%；接待参会人数达15万人次以上，同比增长26%。会议会展业收入2亿元，旅游收入31.85亿元，且增长趋势较为稳定。2017年房地产去库存成效显著，使琼海住房均价上涨25%左右，达到9000-10000元/㎡，2018年前3月的住房均价也维持在10000元/㎡。在2018年“422”全域限购政策后，琼海房价不同于海口三亚的波动，5月均价突然涨到17072元/㎡，随后在政府强力干预之下，6月之后的商品住宅成交均价稳定维持在14000元/㎡上下。

2）限制政策和过度投资下，短期内购房者存在观望态度

琼海市不同于其他三四线城市，其对海南整体房地产氛围的敏感度较高。2018年琼海市也开展了较为严格的房地产市场专项整治活动。例如某中介帮助交易当事人规避房屋交易税，该机构法定代表人及有关工作人员三年内被禁止在琼海市范围内从事房地产中介业务。虽然60%以上的购房者不需要贷款，大部分人投资置业也超过一套住房，但是严格的管控政策还是会使得购房者放慢一些投资脚步。预计未来还需要一段时间来消化。未来琼海在招商引资方面将跟随东部经济圈的规划，发展高质量的旅游项目，而房价表现还需依托海南的整体投资氛围、与海口等城市的价差空间，以及琼海开发的旅游项目质量等。

3）长期看上行周期未结束，“候鸟式”的投资客并未离去

从2016年起，海南的房地产市场结束了持续近6年的低迷，进入新一轮的上涨周期。由于琼海的房价绝对水平远低于海口、三亚，外地投资客将目光转向拥有博鳌经济论坛会址的琼海。在2017年琼海的一些核心区域就开始出现房源紧张的情况，比如市区内延万泉河畔的地区以及市区外的官塘、博鳌等地区。在这里外地购房者扮演者重要角色，他们不仅在经历候鸟式的生活，也正在经历“候鸟式”的投资。外地购房者的资金像候鸟一样，在合适的时间从一线、二线城市飞到海南，等到时机成熟，这些资金又会从海南飞回。2018年因为海口三亚的限制政策过于严格，挤出效应使得琼海房地产有一波明显的上涨，其表现正好和海口三亚形成了互补。预计未来琼海仍将成为海口、三亚的投资客分流之地。

1）利好概念和调控政策双重冲击，二手房价格上涨明显

“大三亚”旅游经济圈在2017年就已提出，2018年提出的海南五个功能区战略规划，又一次将三亚作为南部经济核心，不断向周边旅游经济圈延伸。该经济圈与北部江东新区形成呼应，将对海南自贸区发展起到重要的带头作用，也为三亚的发展指明了方向。自从自贸区概念提出后，三亚的房价更是涨势惊人，某些楼盘一天涨幅就达到3000元以上。在“房住不炒”的方针下，三亚政府也相应加强了整顿措施，还大幅度缩减了土地供应。其中新增的住宅用地占比持续下降，大部分土地主要用于基础设施建设。2018年下半年土地成交仅7宗，住宅用地仅1宗，预计未来1-2年三亚新增的住宅用地也会严格控制。

从各月获得预售证/销售证的楼盘数量来看，2018年1月份获证2225套，而2月至8月平均获证项目低至425套，9月和10月恢复为月均1725套，11月和12月达到月均3467套。其中5至8月份是限购颁布以来新增房源最少的时间段，在11至12月份集中上市的新房源数量很大。由于供给的失调，三亚房价在2018年首度出现新房和二手房均价倒挂现象，9至12月新房均价较之前降低，而二手房均价上涨。目前二手房均价达到38000元/㎡，而新房均价为32000元/㎡，分别较上年增长14000元和10000元，预计未来一年三亚的房价变动趋势和海口相似，紧随政策的风向而波动。

2）候鸟经济特征突出，旅游收入稳定增长

在海南，有很多老人从每年10月至次年的4月，不以旅游为目的在海南间歇性或持续性地居住，这种生活方式被称为候鸟式养老。2017年10月1日至2018年4月30日，在海南的候鸟人数为164.77万人，约为海南户籍人口总数的17%。在旅游业方面，全年全省旅游业完成增加值392.82亿元，比上年增长8.5%。三亚作为海南最为典型的旅游城市，无论是候鸟经济还是旅游产业，都已形成较为固定的市场格局，长期内不会产生太大的波动。自2018年的百万人才计划开始，7月份三亚在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅3.7%，排名第一。到2018年12月，楼市回暖明显，三亚在售楼盘42个，拿证待售项目5个，价格同比上涨项目6个，同比持平项目36个。整体来看，多数开发商为了回笼资金，在年底并未明显涨价，多数按照备案价格来出售。等待销售目标陆续完成，卖房的优惠或折扣可能会陆续收回。

3）区块供应量差异较大，房价普遍较高

从区域差异来看，吉阳区旅游资源丰富，是三亚重要的成熟旅游景区，12月份房均价为35000元/㎡。新增可售房源最多的区域也是吉阳区，全年共计7865套，占市场约50%的比例。天涯区是三亚市的繁荣区，购房者最青睐的地段，交通、配套，规划都很完善。但该区开发较早，可选的楼盘也不多，总体价位刚需偏高，12月各楼盘均价为40000元/㎡，其整年新增可售房源达4517套。海棠区也拥有较多著名景点，十余家品牌度假酒店都聚集于此，仅有少量住宅，在2018年新增2156套可售房源。近几年来海棠湾发展迅猛，301医院、免税城等优势大配套的建设更是促使海棠区身价倍增。该区主打高端景区住房，房价普遍较高，是富豪聚集地。海景房均价基本在50000元/㎡及以上，别墅价格更是达到千万级。崖州区因为版块地势较偏，新房楼盘少有，三亚低价的万元盘都位于该板块。很多购房者对于这个版块的观念还停留在“远而偏僻”上，往年的购房者热度不大，2018年仅获得1044套预售房源，均价大致在22700元/㎡。

整体来看，三亚四个区域的房价均长期保持在较高水平，除了住房，三亚的高消费也是人尽皆知，因此景区地段住房的购买定位还是有钱人，房价上涨压力较大。但若限价政策把“不炒房”变成“不售房”，供应不足也会刺激房价，未来对引进人才的住房政策还需进一步明朗。

汕头是广东省辖市，是东南沿海重要港口城市和粤东中心城市，位于广东省东部，北接潮州市，西邻揭阳市，东南濒临南海。境内韩江、榕江、练江三江入海，大陆海岸线长217.7公里，海岛岸线长167.4公里，有大小岛屿82个，下辖6个市辖区、1个县，总面积2064平方公里，2016年常住人口557.9万人。汕头是全国主要港口城市、中国最早开放的经济特区之一，素有“岭东门户、华南要冲””、“海滨邹鲁、美食之乡”美称，享有中国优秀旅游城市、中国投资环境百佳城市、中国品牌经济城市、国家知识产权工作示范城市、国家电子商务示范城市、国家信息消费试点城市等荣誉。

上次笔者回汕头度春节已经是五年前了，这次再度回乡所见所闻让我感受到家乡悄悄发生的变化。一般所指的汕头城区为龙湖区和金平区二区，城区以外还包括澄海区、濠江区、潮阳区、潮南区以及南澳县。二区占地212.29平方公里，城镇化水平较高且发展较成熟，其他地区占地1852.13平方公里，经济水平相对较落后。

汕头市2018年上半年GDP总量1168.30亿元，在广东省21市中排名第11，同比增速9.71%。汕头也是最早设立的四大经济特区之一，深圳和厦门依靠良好的地理位置和良好政策，经济发展已经遥遥领先，而珠海有望受益于粤港澳大湾区得到快速发展，相对而言汕头的位置一直有点尴尬。

笔者的家乡在中国南方汕头市辖区下的一个农村，属于潮南区，离汕头市区尚有一小时车程。这一带的小乡村大多类似，以农业和小商品买卖为主，靠海的地区也有渔业，经济水平较低。这次回到农村，从前泥泞不平的路修成了水泥路，路边也建起了许多路灯。由于地处农村，住房大多都是农民自建房，商品房几乎没有。近几年随着收入提高加之房子对中国农民有着独特的意义，这一带大量农民自建房拔地而起。这些房子大部分都是独栋，均有3至4层。据当地村民所说，一栋这样的房子建设落地大概需要一百多万，是一笔颇大的支出。

驱车去汕头市区，我们一般是为了寻觅珍馐美食，潮汕美食全国闻名。眼观全球，会吃的地区一般经济不怎么发达，也许是由于这种特性，拖慢了汕头发展的步伐，却也成就了最美味的珍馐和最闲适的生活。汕头市分东西，市中心在东边，发展更成熟，商品房均价在9000-12000左右，高端商品房价格约20000元每平方。价格的决定因素有三点，一是地理位置及周边配套设施，二是产品品质，三是开发商品牌及口碑。对于汕头房地产来说，最独特的一点莫过于汕头人对于风水的痴迷，因此产品的朝向户型等是重要的选择因素。2006年随着汕头经济开始启动，城中心高速、铁路先后动工，周边区域地价持续上涨；2008年世界金融危机之后房价开始新一轮增长，特别是2011-2017年间，房价上涨幅度较大，2017年房地产业GDP增长24%，对地区经济增加值增速贡献较高。2018年以来价格增速陡然放缓，流动性下降，记录成交套数较2017年同比下跌37.3%，当前许多新楼盘如今正面临有价无市的窘境。

图：汕头市商品房销售面积

数据来源：汕头市统计局

近几年趋紧的调控政策确实改变了市场的预期，也使得2018年以来汕头房价表现平稳。我们采访了几位汕头的房产经纪和居民，他们短期均认为汕头房地产市场已经转变成供过于求的买方市场，预期房价不会再有较大波动。在一年多以前价格波动大的时候，买房者多数持害怕房价进一步上涨，错过低价就后悔的心态。目前还有十几个新楼盘未开始预售，商品房供应较充足，部分刚需也在持币待购，在房价平稳预期下并不急于一时买房。目前流动性低的境况究其根本原因也许是过去几年房价上涨过快，当前的房价对于平均收入而言太高，据易居房地产研究院公布的2017年上半年全国100个大中城市房价收入比排名中，汕头以12的比值在全国排名第13，超越广州。

除了部分刚需选择持币观望之外，投资投机客的需求也发生了转变，2004年左右投资客逐渐进入汕头房地产，多为杭州、温州等江浙一带的大投资客集资，直接和开发商买断几栋商品房。2008年金融危机之后小的投资客也开始进入汕头。据闻，比例高的时候高端（单价超过2万/平方米）商品房买方有70%都是外地人用以投资，进行出租或择机转手出售。但是近年以来投资客数量和规模正在逐渐减少，限购和税收政策落地后调控作用明显。

“房住不炒”的概念和政策似乎已经压制住了前几年房价疯涨的势头，随着投资热潮散去，城市的房地产市场博弈天平逐渐偏向购房的人群。汕头在2017年被确立成为广东省省域副中心城市，作为全国侨乡之一，从前因为人多地少离乡的华侨也在积极回乡扶持家乡的发展。未来如果汕头还有持续吸引更多的劳动人口流入，后期的房价表现依然是可期的。

根据笔者在天津生活的经验，最懂天津的其实是天津的出租车司机，这些“卫嘴子”大叔们，往往上知国家大事，下晓百姓冷暖。每次笔者从外地回天津，都会顺手拦下一辆出租车，今年也不例外。但这次的体验就差多了，大冷天的不仅不好打车，上车了师傅们还一路抱怨不好拉活，可以说用“寒冬”形容天津的经济已经非常真切了。

1）经济增速垫底，津门正值寒冬

2018年天津GDP实际增速3.6%，在全国31个省份中倒数第一；2018年地方公共财政收入2106.2亿元，同比下滑8.8%，已经连续两年下滑；前一年全市人口结束连续48年净增长状态，减少0.33%。产业困境更加明显，2018年初天津一汽夏利品牌汽车停产。2018年底，三星天津工厂关闭，2600余名职工待安置。对于天津国企，同样是不同寻常的一年，2018上半年天津市政建设集团5亿资管计划违约；天房混改艰难推进；下半年，曾经是世界500强的渤海钢铁集团破产重组。

曾几何时，天津在中国经济版图上占有重要的一席之地。天津发起于洋务，曾经是北方最重要的商贸金融中心，与上海一南一北遥相呼应，建国后成立了直辖市。改革开放后，天津也紧追上海脚步，天津滨海继浦东之后成为第二个国家级新区。但天津长期依赖传统产业、基础设施和房地产拉动经济，为之后的增速乏力埋下隐患。如今的天津不仅与四大一线城市距离越来越远，也有逐渐被苏州、成都、杭州超越之势。津门正处寒冬，这么说真的不为过。

2）海河英才计划发力，产业转型在路上

和全国很多城市一样，天津也加入了抢人大战。“海河英才”行动计划自2018年5月份启动，本科生不超过40岁即可落户，大幅降低了人才落户天津的门槛，在2018年最终引进各类人才13.3万人，平均年龄31岁，其中技能型、资格型人才4.7万人。天津的优势就在于城市各项基础设施，比如教育资源丰富，高考一本上线率全国第二；三甲医院数量位居全国所有城市前列；交通发达，堵车相比一线城市差得很远。这些确实是在全国都拿得出手的资质。

2014年6月以前，外省人在天津购买商品房、投资兴办企业就可以办理蓝印户口，之后在义务教育、高考、医疗、就业等方面和天津市民享受同等待遇。蓝印户口曾为天津吸引了大量的人才，为城市注入了活力。重拾人才政策，似乎可以看作对停止蓝印户口的一种纠偏。

产业方面，天津有着很好的工业基础，破局着力点可以是京津冀协调发展，但更重要是自身产业转型升级。天津开发区经过多年的发展，在智能制造方面已经有了一定的积累。聚集了一汽丰田、长城汽车、京东智慧物流等一大批优质企业，培育了国家超级计算天津中心、天津中科智能识别产业技术研究院的科研机构，具备发展智能产业的良好基础。2018年5月，天津出台了《关于加快推进智能科技产业发展若干政策》，并设立了智能制造专项资金，推动智能制造产业链、工业互联网、智能机器人、大数据等智能产业发展。既然无法和北京的“总部经济”相竞争，天津也可以明确自身定位，培育产业，走差异化发展道路。

3）2018新房成交量跌价微涨，库存回升，2019年预期以稳为主

根据统计局数据，2018年全年商品房成交1140.7万方，同比下降15.1%，仅为峰值时2016年的45%。成交均价1.59万元/平方米，同比上涨5.2%，全年基本维持在1.6万/平方米左右。成交金额1816.5亿元，同比下降10.6%。根据中指院的数据，2018年新增供应面积1731万方，远超成交面积，助力库存回升。2018年底天津市商品房去化周期为16.2月，已经超过去库存末期的2015年，那时的去化周期为13.4月。成交结构方面，100-140平米的改善型户型占比提高，由2014年的20%提高到2018年的37%。

去化方面，人才计划刺激作用有限，“金九银十”褪色。受益于海河人才计划，2018年5月当月楼盘当月去化率环比大幅度攀升33个百分点至73%。但根据我们当时对案场的草根调研，客户仅部分来自外地需求，更多是本地的刚性或改善性需求入市。人才计划对去化率的支持有限，在5月创出高点之后，去化率逐步回落，10月仅为45%，“金九银十”褪色。或由于开发商年末冲销售和宽松预期抬头，11月-12月去化率回升到60%以上水平。

按揭方面，目前首套房房贷利率以基准上浮5%为主，二套房以基准上浮10%为主。

我们认为在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，购买力很难得到强烈刺激，由于存在较高的库存水平，2019年天津房价仍将以平稳为主。