粤港澳大湾区规划再发力，海伦堡赴港上市

最近在今年1月初，大量外资涌入中国市场。的确，国内资本市场经过几年的调整后，适合的投资机会逐渐增多。

其中，内地房地产板块最近表现较为强势，2019年以来整体板块上涨幅度达到19%，整体板块的上涨持续性十分强。

外资机构也纷纷唱好国内内地板块。其中，花旗集团表示，尽管市场温和回调看起来是不可避免的，但中国房地产板块今年应该会跑赢大市，交出强劲的业绩单并成为脱颖而出的价值板块。2019年市场可能会下滑，进而导致销量下降，但平均销售价格应该会很坚挺。

值得注意的是，2月12日，香港特区行政长官林郑月娥在出席行政会议前例行见记者时表示，粤港澳大湾区发展规划纲要有望在日内公布。香港特区政府计划联同广东省及澳门政府，于2月21日在香港举行有关规划纲要的宣讲会，共同探讨发展所带来的机遇。

随着，未来地产行业“换挡”，未来行业发展必定分化，而分化逻辑必定是押注核心区域。其中粤港澳大湾区是重中之重。随着更多相关的政策和规划出台，二级市场又将开启“地图炮”。

而最近，即将上市的海伦堡又传来新消息。近年房地产集中上市，而海伦堡在大湾区深耕多年可谓正好撞在风口之上，立刻引起了市场关注。

粤港澳大湾区：世界一流湾区的崛起

人口流动是反映区域发展活力的重要指标。近期粤港澳大湾区出台各类政策都持续刺激着人才向该区域流动。

常住人口大幅超过户籍人口，反映人口总体净流入。我们可以看到，对比全国各个地区，当前主要人口流入区域是东南沿海及京津地区；而主要流出区域是川渝贵、湘鄂赣皖桂、冀豫、陕甘等中西部省份。

除了对比国内，更重要的是，站在世界的角度才能够理解粤港澳大湾区未来发展的前景。

世界著名的三大湾区三大代表有：纽约湾、旧金山湾、东京湾，“湾区经济”成为带动全球经济发展的重要增长动力，而未来粤港澳大湾区也将跻身其中。从各个世界大湾区的GDP对比可以得知，目前我国粤港澳大湾区的经济规模已经逐渐追上纽约湾区。

与东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区三大世界湾区相比，粤港澳大湾区在占地面积、人口方面有较大优势、港口和机场吞吐量在四大湾区中名列第一，且领先优势明显。

就土地面积、人口规模以及相应的人口密度和生产力而言，已经超过了旧金山、纽约和东京三个世界著名湾区经济带。粤港澳大湾区占地面积 56000 平方公里，人口达到 6672 万，几乎是东京、纽约和旧金山湾区的总和。

从产业结构来看，粤港澳大湾区内上下游产业供应链完备，产业之间存在梯度，可以互补，能够实现错位发展。

如果能推动粤港澳大湾区作为一个整体提供一站式服务，减少要素流动的障碍，将有效提升区域内企业在国际市场中的竞争力。特别是，“香港+深圳+东莞”一“1+1+1>3”的超级组合将有望打造世界新硅谷。

根据公开资料披露，大湾区内二线城市会因产业发展带动收入，将和一线城市的楼价拉近，长远的发展将是区内经济，终究会成为拉动房地产强势增长的驱动力。因此粤港澳大湾区地产行业未来的发展前景可想而知。

海伦堡：“老”地产商，“新”上市

多年来深耕大湾区的房地产开发商海伦堡中国已在去年底公布赴港上市申请。据了解，公司集资所得拟用作土地收购及现有项目的建设成本等。海伦堡中国截至2018年6月30日止六个月的溢利约5.48亿元人民币，按年上升62%。

海伦堡深耕大湾区多年，即将赴港上市，立刻吸引众多港股投资者关注，“大湾区”+“新股”又会产生什么“化学反应”呢？

公司创始人及大股东黄炽恒在房地产开发中以工匠精神著称，其开发的“海伦堡”系列产品在业界颇有声誉。目前公司的住宅产品一共六个系列：流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系及小镇系。

根据克而瑞数据显示，公司2018年全年合约销售规模为440亿元，位于行业TOP55-65梯队。

往绩记录期间，海伦堡业务经营实现大幅增长。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海伦堡的收益分别为人民币98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元，复合年增长率为21.0%。同期，年度溢利分别为人民币8.36亿元、28.98亿元、19.80亿元，复合年增长率为53.9%。

我们从公司的土储可以看出端倪。在区域布局方面，海伦堡已布局主要位于珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市。其中珠三角地区占比最高，达到42%。

不过，众所周知，海伦堡在1998年于广东省开始发展地产业务，持续在广州、珠海、中山、佛山及惠州等地区持续深耕。

早就在广东区域深耕逾20年的海伦堡，在地产开发方面，尤其在广州人眼中，其一直以“精品”著称，在当地都可谓有口皆碑。另外，以粤港澳大湾区正中间位置的中山市为例，海伦堡已经在此深耕了12年。不得不说眼光独到。

这些城市都在粤港澳大湾区一小时经济圈内，以42%的占比看，公司在该区域的货值超过千亿。

在珠三角这个大本营以外，海伦堡已开始布局杭州湾地区，因为杭州湾地区也是长三角的房价低洼地区，环杭州湾大湾区已被列入国家战略，而海伦堡已把握先机，先行布局，于今年取得多个项目，未来有望受益于国家红利。

小结：

海伦堡亦瞄定正保持高速发展步伐的粤港澳大湾区，不但是其重要的业务发展战略点，而珠三角更是获政策大力支持港澳合作的前沿阵地，因此具有不可估量的发展潜力。

海伦堡于广东建业，沉淀多年具有广泛资源，由此来看，上市后的海伦堡整体业务都将有望进一步提升，估值亦将不断放大。

以市场预计，海伦堡2018年合约销售规模在400-500亿元规模，以其手上货值逾2000亿元计，在强劲的大湾区和杭州湾经济增长带动下，足以令公司未来加入年销售达千亿的阵型中。