2019弃房炒股?别扯了,券商首席连怎么估值都没学会!

房价会跌,股价会涨,女神会暗恋你。你别以为这只是买不起房的屌丝们不切实际的幻想,就连顶尖的券商分析师也有人这么认为。1月10日,海通证券首席宏观债券分析师姜超发表了一篇雄文,主要观点是:单纯从估值水平来看,目前中国各类资产当中“股债现金黄

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房价会跌,股价会涨,女神会暗恋你。

你别以为这只是买不起房的屌丝们不切实际的幻想,就连顶尖的券商分析师也有人这么认为。

1月10日,海通证券首席宏观债券分析师姜超发表了一篇雄文,主要观点是:

单纯从估值水平来看,目前中国各类资产当中“股债现金黄金房”,以股市最具投资价值、债市类资产次之,现金和黄金再次,而房市最没有投资价值。

按这篇文章的观点,卖房炒股,似乎才是新时代最正确的选择。

但事实真的如此吗?

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之所以认为股市最具投资价值,这篇文章给出的理由是:

用市盈率来看A股,目前比过去两轮大熊市还便宜。2005年上证指数PE为17倍,而2008年的市盈率最低到过13倍,都高于当前11倍的估值。

听起来是不是颇有道理?

但我想弱弱的问一句,既然股票价格这么便宜,大股东为什么要跑路?为什么几百几千只股票会爆雷?

刚刚过去的A股业绩爆雷潮,大多数人都还心有余悸:

截止2019年1月31日下午4点,共1794家A股上市公司在2019年1月披露了业绩预告,其中预告2018年全年业绩亏损372家,合计报亏2966.14亿元,合计报亏10亿以上97家

此外,预告“变脸”下调上市公司443家,变脸幅度超过10亿的65家,合计“变脸”1610亿元。

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这些上市公司亏损额大于市值,够便宜吧,你敢买不?

长年出老千的赌场,赌鬼也不敢去。

为什么股票这么“便宜”?

很不客气地说,目前我们的股市仍然难以说是普通人资产配置的最佳选择,万千股民“炒股宝马进去,单车出来;西装进去,光屁股出来”的血泪故事足以让人对股市不敢再心存幻想。

从市盈率的角度出发,可以思考这么几个问题:

如果去掉银行股,A股的平均估值是多少倍?A股诸如康得新之流的公司有多少,这些公司真正的估值是多少?苹果公司的市盈率只有13倍,A股上市公司30倍以下市盈率的公司,有几个能跟苹果媲美?

说实话,都知道现在股票便宜,但是三天两头爆雷,最后又是投资者买单,谁敢买?如果股票上涨的根本原因是市盈率偏低,为什么估值高达50倍的公司还能涨到100倍呢?

就拿这两天来说,市盈率低的银行股居然还有跌的,但市盈率高的科技股涨得都不错。

如果以市盈率作为标准,把上市公司眼花缭乱的业绩作假去掉,真正优质的股票比如茅台,市盈率已经高到不具备投资价值了;按作者的逻辑,估值长期低迷的港股无疑比A股更具投资价值

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至于房市为啥不值得投资,这篇文章的理由则是:

衡量房价高低的重要参照是租金回报率,北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%,到2018年末已经降至1.6%。

这个观点乍一看是没错的,租售比或者说租金回报率确实是国际上衡量住房投资价值的通行标准。

而这个指标的正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上。

如果按这个标准来看,1.6%的租金回报率似乎足以说明,中国的房子已经没有任何投资价值了。

但问题在于,在中国特色社会主义的房地产市场中,租金回报率根本无法作为衡量房价是否会上涨的依据

不信我给你看一组数据,来自于腾讯信息可视化实验室联合云房数据研究中心2017年底做的一个调查:

100个城市中只有7个城市的租金回报率在4%以上,分别是南阳、遵义、江门、乌鲁木齐、哈尔滨、大庆、西安。

一线城市除了广州达到2.07%,上海、北京、深圳都在1.5%-2%之间。一线城市的租金回报率普遍比二、三、四线城市低。

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这个结论可能与大多数人的认知相反,难道一线城市房产的投资价值比三四线城市还低?

之所以出现这种反常识的结论,是因为在中国,租售比反映的往往不是投资价值,而是未来预期

我们可以把租售比拆解称下面这个公式:

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可以发现,尽管大城市的租金要高于小城市(分子高),但大城市的“未来配套+现有权利+未来权利”这三项资源的预期价值非常高(分母极高),所以综合来看,大城市的租售比低。

这是因为,大城市的户籍、学区具有门槛意义和稀缺价值,交通、医疗、商业具有压倒性优势,并且人口持续流入,发展更快,未来的配套设施和房产附加权利会更好。

所以你会发现,“租售比”越低的城市,城市等级越高,产业经济好,租金也越高,但房价相比较租金更高。在这些城市,房价涨幅跑赢租金涨幅,租售比普遍低。

而国外发达国家城市之所以可以通过租金、参考的租售比数值来倒推房价,是因为它们的租售比相对较高,也比较稳定。

这是因为国外发达国家城市发展基本定型,城市化速度较慢,人口增速低,流动性小,土地私有化,没有强势政府集中打造新城、新区。所以,“未来配套+未来权利”两项几乎约等于0,造成租售比稳定且城市间、区域间差距不大。

但在中国,这个公式的意义就得反过来看——租售比越低,正好说明了这个城市越具备投资价值

还要吐槽的是,即使以租售比来分析,房租收入对应股市的也应该是股息率+回购,而不是市盈率呀……

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通过上面的分析,我们可以说,股市投资价值大于房市的结论恐怕并不能成立。

我也简单说下我的理由:

1、便宜只是投资的其中一个标准,还有一个更重要的标准是安全。

股市个股背后是小散、股东,而房地产的背后是银行、地方财政,无疑楼市要比股市更安全。

2、价值本质是供需关系的体现。而股票的供应泛滥,鱼龙混杂监管失位,只有好股票才有价值,烂股票再便宜除了一时炒作之外别无他用。

所以你可以看到,房价真心有点贵但还是有人抢着买,股价确实便宜但基本上无人问津。

3、股市折射宏观经济发展趋势。在经济低谷期,股市会阴晴不定,投资股市需要有更专业的眼光和胆魄,非普通投资者所能企及,便宜不一定有好货。

至于房市,房价即便不涨也不会一天一个跌停板,可以在低谷期入手投资,贵一定有贵的道理。

4、房价涨,是货币超发、通胀造成的结果,未来货币真能如作者所说不再超发吗?经济的增长就是靠不断的超发票子、不断的信用扩张推动的。

5、房价是一个地区整体联动,但是股市中的每一个股票并不绝对关联,哪怕再大的牛市,该爆雷的照样爆雷,该退市的还是退市。

6、股票不是便宜就会涨,近几年股票越发越多,未来还要搞注册制,大规模资金入市是股市上涨的前提

但刚刚经历了深度熊市的A股目前的情形是:

首先,场外资金在无财富效应的情况下不可能进场,去看看楼市就知道,房价再高有赚钱效应依然能够吸引资金流入;

其次看场内资金,由于大部分股票深度下跌,投资者被严重套牢,这部分资金的流动性被锁定,机构资金的报团股由于风险尚未释放,除了自弹自唱明显缺少接盘资金,割肉资金最多也是选择离场而不是接盘跌幅尚少的股票,一句话场内资金已是死水一潭,缩量涨跌就是证明;

再次看经济形势和国际环境似乎都难言乐观

最后看这三年股市疯狂上市的700多家公司,都是张着“大小非”减持血盆大口的饿狼。

综上所述,股市不会有小范围结构性机会通俗点说,大家都掏空了“六个钱包”供楼或筹钱买房,谁还有钱买股票呢?

我们依旧可以坚定地认为,便宜并不是硬道理,当前的A股,越便宜的股票往往越不能碰!在中国,租金收益率越低的城市,房地产可能越具备投资价值!

微博上有人评论说,姜超先生应该写作的题目应该是:1、为什么我在过去十多年会一直错判楼市?2、为什么我会在长期错判楼市的情况下还好意思继续分析楼市?

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