楼市寡头时代的蚂蚁和大象！

作者：十一侠

来源：米宅财经

1月15日，一个名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包迎来拍卖。拍卖从1月14日10点开始，直至1月15日11点结束，耗时超过25小时。

这个资产包更广为人知的名称是杭州美浓小镇，这是一个因开发商资金链断裂烂尾，却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。项目规划范围5.3平方公里，住宅建设用地1600亩。

万科想接盘，并将其打造成杭州南部的良渚文化村，与余杭良渚文化村遥相呼应。

最终，这个万科志在必得的地块，被融创以33.4亿元入手，溢价率18%。

此次拍卖仅有2人报名，融创和万科。这是一场硬碰硬的角逐。

从阿里拍卖平台到杭州市场，再到龙头房企之争，融创和万科厮杀的难解难分。

融创真的是一家有着梦想的企业，在杭州和万科争老大，在重庆和龙湖争老大。就算是在那个用作年底炫耀的房企销售排行榜上，也从来都不甘示弱。

这一次，融创打败的是保利。

2017年，保利实现签约销售金额3092亿元，被融创以3620.1亿元合约销售额反超，名列碧桂园、恒大、万科和融创之后，位居第五。

对此，保利心里一点都不甘心。在股东大会上，保利董事长喊话，未来两至三年重回行业前三。

但是，到了2018年，保利依然没有完成这个愿望，依然屈居第五。

在保利冲三的道路上，隔着一个一直想冲第一的老四融创。

在你看到以上这些大佬们，在嘻嘻哈哈中，或者在斗气中，不断地运筹帷幄，仿佛几百亿，几千亿都只是一个数字的时候。

他们的实力，从来都没有被人真正了解过。

2018年，保利为了买地，花了1379.58亿，获取超过130宗土地。

2018年，绿地为拿地花的钱，是917亿。

2019年1月，融创在短短的一周内，花了150个亿储备土地。

这些对于金字塔顶端的大象们来说，也许仅仅只是一个数字。但是对于更多的蚂蚁，却是一柄能将自己拍死到尘埃里的巨锤。

建业地产在2018年流量金额一共卖了705亿，地产排行榜中位列第42名。建业的老大胡葆森在中国地产圈有着举足轻重的地位。作为92派，他和王石、冯仑一起被称作为地产三剑客。

但是，就是这个入行几十年，见惯了雷霆雨露的老司机，在一场激烈角逐的土地拍卖之后，发出了无力之叹：这个行业，蚂蚁越来越没机会玩了。

这跟胡葆森12年前预见的情况基本上是吻合的：

一是，所有一线、二线、甚至三线城市，前20大地产商将控制城市60%以上的份额。

二是，一线、二线，包括三线城市前20大地产商有一半以上不是本地的。

在2010年左右，房地产业最火爆的时候，中国大约号称有8万家地产商，今天再看，百强企业在全国的份额已经超过了一半。

他预计2020年，百强企业占比会达到70%；而前20的市场占比将接近一半。

这就是强者恒强，规律使然。

胡葆森的经验来自于香港，目前前十大地产商控制了香港市场85%以上的份额。

在这个过程中，中小地产商的转型、出局将是一个必然。

资金被视为房地产企业的血液，而资金使用环节中，买地一直都是大头。

衡量一个地产企业资产规模的标准，是土地储备。

到了今天，地产的门槛，因为土地的价格的昂贵，越来越高了。

在保利、绿地、万科、融创们可以千亿资金拍地的时候，却是更多的胡葆森们的无计可施。

在这个背景下，融资环境趋紧，充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。

土地储备规模集中度较高，房企规模化正在加剧。

截止到2018年10月，房地产销售排行榜的前58名房企，总土地储备面积为18.63亿平方米。

在这个名单中：

58家房企的前20家房企合计为14.65亿平方米，占比接近80%。

前五名合计8.8927亿平凡米，占比48%，接近一半。

后20家房企土地储备规模合计为1.19亿平方米，仅占6%。

后20家房企加在一起，还不如万科一家的储备规模。而万科在整个土地名单中，仅仅排行第五。

这就是地产的寡头时代的最典型特征，大象越来越大，蚂蚁艰难求生。

在成都有一个项目，这是曾经的地王项目，本来预计2015年开盘，售价15000。但是后来，因为其他原因迟迟不能开盘，所以一直拖了两年。

两年之后又是什么情况呢？因为资金成本太高，15000的售价已经本钱都赚不回来了。后来这个项目就做了精装，将价格直接提到了19000。这其中，扣除1000的装修成本，有两千块钱，都是为了资金成本买单。

所以，因为价格太高，这个项目一直卖的都不好。但是越拖只能卖的越贵，成了恶性循环。

为何会如此？因为利息太高导致的资金成本太高了。

在另一个中部的省会城市也有这样的案例。这是一个位于城市东南部的网红新区。中海和华润在这里拿了地，本土的几家也都拿了地。

在一年前，这里的每一块土地拍卖，都会成为地王。本土的开发商核算成本，必须卖到19000才能有2个点的利润。所以售价就定在了19500。

但是恰好遇到了市场下行。隔壁的中海，却直接将价格定在了16000。所有的本土开发商都懵了。中海这是不让人活了啊！

但是，本土的开发商却无计可施，只能跟着降价，又不能多将，因为能将1000，就是卖一套亏一套了。结果，就降了500。

最终，本土的这些项目卖的都不好。

同样的地价，为何中海就有这样的魄力？

后来大家都知道原因了，因为它的资金成本真的是太低了。本土房企贷款，是12个点的利息，但是中海和华润，只有3.1。

然而更重要的是，华润和中海在全国有大量的土地储备，和无数的项目同时在开盘，所以，他们更看中的，是整个基本面的营收，只要不亏钱，薄利就可以卖。

在这一年中，你在电视上看到过多少恒大的促销广告，全国所有楼盘85折，7折；在这一年中，融创在多少个城市为了抢客户，突然大幅度降价促销，直接将同行逼得退无可退。

大概基本都是这个原因。

但是，那些小家碧玉的本土房企，经常一个项目就是整个公司，亏盈直接影响着死活。

你拿什么和别人比！

所以，最终的结局只有一个，要么委身于大象，成为附庸；或者直接卖身。

这就是大象和蚂蚁各自的结局。

中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。

也许以后，在中国的房地产市场，你只会看到有10头大象，他们一只手握着全国绝大多数的资金，另一只手握着全国一半以上的土地储备，来回厮杀。

也许以后，你会看到在大象厮杀的战场上，除了10头大象之外有一群蚂蚁，顾头不顾脚的疲于奔命。

他们最大的成就不再是今年完成了多少销售额，而是我又挺过了一年，没有被碾碎。

这如同生在旧中国，活着就是最大的胜利！