房地产行业:楼市回暖明显,系统性机会扑面而来!

本周择要
建议全面配置地产股。降息降准同时利好房地产行业供给端和需求端,宽松的流动性促进楼市回暖,类似 2012 年,但回升力度更大;2)本次降息周期政府对房地产行业诉求更强,因为政府保增长的压力较大,需要更多的政策来推动成交持续,预计未来刺激政策仍将层出不穷。目前楼市库存远大于前两次降息周期,要达到刺激投资的目的,房地产成交量的恢复需要持续更长时间。过去两次降息周期地产股行情先于楼市半年结束,是因为楼市反弹强劲,回暖后半段房价已开始上涨,政策压力终结行情。本次降息因为政府对行业诉求更强,成交量与政策同向将会持续更长的时间,我们预计在今年上半年底前,流动性都将极为宽松。

策略:维持行业“跑赢大市”的投资评级。上周三我们在深圳召开地产后周期交流会,重申当前地产股仍是积极买入的极好时点:货币政策很大程度会进一步宽松,地产股政策、基本面共振向上;地产股投资逻辑正在由政策宽松预期向楼市成交全面复苏转化。
五一假期成交大幅复苏,一二线城市尤其明显。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种如万科企业、中海外、保利(沪股通);国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产、华夏幸福(沪股通);另外,内房股正经历由悲观预期向乐观预期的快速转化,强烈建议关注预期差较大的标的如合生创展、雅居乐;转型标的看好绿地香港(互联网金融)、莱蒙国际(养老健康)。

截至 4/5一周房地产股份表现。我们筛选了 84 个房地产股份,以监察房地产行业的表现。截至 4/5 一周,84 个股份平均大涨 9.9%,远超大市的 0.7%涨幅。内房股平均暴涨 12.4%,香港房地产上涨 5.6%,REIT 板块上涨 2.2%。


详见本报告最后两页 “安信国际房地产组合股份表现及估值”,而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。

安信国际房地产组合个股表现

1. 行业及公司动态

1.1、 行业动态

i) 330 新政满月一线楼市强势回暖 三四线反应冷淡


新政出台后,长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象;二、三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。3 月底的房贷新政叠加降准的流动性效应,正在一线城市的房地产市场快速发酵。进入 4 月下旬,深圳、广州接连出现日光盘,深圳房价更是明显上涨,购房者恐慌入市重现。数据显示,4 月一线城市新房成交签约环比 3 月同期上涨超过 50%,库存去化明显加快。与此同时,部分区域部分项目出现提价。

一线城市的部分日光盘现象,在整体成交数据中亦有反映。中原地产研究中心统计数据显示,全国主要典型 54 城市上周(4.20-4.26)合计住宅签约套数达到 62256套,环比增长 12.6%,其中一线城市合计签约 10412 套,4 个一线城市成交量全面上涨,环比涨幅达 11.4%。上周也是最近 12 周来,54 城市住宅合计签约首次突破6 万套。中原地产预计,5 月份将继续维持增长趋势。

得注意的是,“3·30 新政”对不同城市的影响差别显著,三四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。一线及二线城市 4 月前 26 日的成交量较3 月同期分别上升 27%、13%,而三四线城市则下降 26%;从整体签约看,一线城市涨幅也最明显。4 月一线整体销售量环比 3 月同期上涨幅度均超过 50%。


保利地产有关人士指出,长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象;二、三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。从 4 月保利地产在全国各项目表现情况来看,楼市新政对各地楼市影响显现出类似的差异化现象。北京、上海、广州、重庆、杭州等一、二线重点城市,销售环比增长达 50%以上;沈阳、南京、无锡、武汉、佛山等二、三线城市及北方区域,楼市新政利好的影响相对较为滞后,月度销售仍维持在相对稳定的水平。

原中原地产分析师张大伟分析认为,从央行到地方新出台的政策层出不穷,房地产市场的成交量复苏明显。二季度仍有可能降准降息。购房者入市的积极性在提高。另一方面,随着成交的回升,一线城市房价面临再次上涨的压力。“成交上升到一定阶段,必然伴随着价格的上涨。”张大伟认为。

ii) 全国首套房利率 10 连降 近七成银行未执行 330 新政

2015 年 3 月 30 日,央行再次松绑房贷政策,将二套房首付比例下限降至四成,赋予银行二套房利率自由定价权,同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成,尺度之大超乎业界预料。新政发布后,本月全国房贷市场出现了一波调整热潮,其表现可以总结为以下几方面。

融 360 调查结果显示,相比上月,全国 524 家银行中,有 427 家银行首套房利率与上月持平,占比为 81.5%;57 家银行利率下调,占比 10.9%;33 家银行利率上涨,占比 6.3%。此外,本月重启房贷业务的银行有 5 家,停贷的银行有 2 家。

本月,北京、上海、深圳、广州、苏州等热点城市首套房平均利率明显下降,受此影响,全国首套房平均利率在 3 月的基础上继续下行,由 5.76%下调至 5.74%。这也是全国首套房平均利率自 2014 年 6 月以来的第 10 次下调。

融 360 统计数据显示,在新政发布后的半个多月时间里,全国 35 个重点城市 524家银行中,有 164 家落实新政,不同程度地降低了二套房首付成数,占银行总数的31.3%。但是仍有近七成银行按兵不动,暂未对二套房首付进行调整。

值得一提的是,164 家银行并非一刀切地将二套房首付成数降至四成,不少银行在新政的执行上打了折扣。以北京为例,在落实新政的 18 家银行中,13 家将首付降至五成,3 家降至四成,2 家降至六成;苏州执行新政的 7 家银行则全部将二套房首付由六成降至 4.5 成。银行在二套房新政的执行上呈现出差异化。

虽然“3·30”新政取消了基准利率 1.1 倍的二套房利率底线,将自由定价权下放至各个银行,但从统计数据来看,银行的二套房贷款利率没有明显的下行趋势,基准上浮 10%仍为二套房贷款绝对的主流利率。

融 360 房贷分析师袁媛认为,银行暂缓执行及打折执行二套房贷款新政是出于对贷款风险和贷款收益的综合考量,但在降准的影响下,银行保守的态度或将转变。 由于货币政策总体宽松,所以全国首套房优惠利率相比上月继续增加,由 219 家增长至 223 家,占所有银行总数的 42.56%。

首套房贷款政策的宽松不仅体现在优惠利率的数量上,还体现在优惠力度的增强上。融 360 统计数据显示,2015 年 3 月,全国 35 个城市中,共有 11 家银行提供 9 折以下优惠利率,主要集中在北京、上海等一线城市,而本月这一数字增长至 21 家,相比上月几乎翻倍。

此外,上海的浙商银行本月推出了最低 7 折的利率,达到国家所规定的首套房利率底线。而浙商银行也是“9·30”新政以后唯一一个真正提供 7 折利率的银行。

袁媛预计,近期的降准及此前中央下发的一系列房贷新政将使得未来的贷款环境更加宽松,由此,全国优惠利率的数量将呈现逐步增长的趋势,未来以北京为代表的热点城市将进入利率的 8.8 折时代。

iii) 百城松绑公积金政策 二季度楼市劲吹暖风

本周,河南省住房和城乡建设厅网站发布消息,河南省政府已通过省住建厅等 7 部门制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),并于 4 月 21 日印发。云南等省也出台了类似的落地细则,以促进房地产市场平稳发展。据《每日经济新闻》记者统计,目前已有近百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策。

事实上,自从中央楼市新政公布后,很多地方在购房环节就已经开始按照新的税率和首付标准来执行。严跃进认为,地方出台组合新政能起到重申中央新政,并且向属地居民传达稳楼市清晰信号的作用,个别细则力度则强于中央政策。

以河南为例,在首付比例方面,《意见》提出,对贷款购买首套普通自住房的,最低首付比例是 30%,贷款利率下限为基准利率的 0.7 倍。在对改善性需求的认定上,河南的地方版细则也更加准确,“拥有一套住房并已结清相应房贷的家庭,再次申请购买普通住房的,执行首套房贷款政策。拥有一套住房且未结清房贷的,为改善居住条件再次申请购买普通住房的,首付比例不低于 40%。”在购房金融支持上,《意见》还特别强调,河南省的地方法人金融机构对贷款购买首套房、首套改善性普通自住房的,贷款利率原则上不高于基准利率。

云南的“省八条”也是如此,针对贷款利率下浮政策,云南明确要求富滇银行等本省金融机构要认真执行,而对其他商业银行的定调为鼓励。除省级政府组合拳外,很多城市也都在公积金上予以放开。比如福州市表示,首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至 20%。市场经过将近一个月对楼市新政的消化,再叠加地方升级版的托市政策,成交量开始有所上扬。

但房价可能在二季度不会有太强的上涨动力。随着宏观经济一系列“稳增长”政策的逐步发力,以及“9·30 房贷新政”、“3·30 楼市新政”、公积金新政、降息等多方面利好的叠加,二季度也将成为“去库存”的一个关键时间段,楼市整体将“量增价稳”。

1.2、 公司动态

i) 华润置地的 O2O:整合“互联网家装”

“互联网+”概念之风也吹向了老牌央企。华润置地近日对外宣布,牵手爱空间推出定制化 LOFT 产品—“华润盒子”,并导入小米智能系统,为用户提供全生活的配套服务。

21 世纪经济报道记者了解到,“华润盒子”的首个 LOFT 项目锁定北京的华润悦景湾,合作模式是,华润置地提供毛坯房,小米提供智能家居,爱空间则负责为业主提供装修解决方案。具体到产品定制上,则是通过对积累的一些大数据进行分析,针对业主的生活习惯、职业等特点,最终制定出精装修样板房。

“面对大环境,传统行业不仅自己要实现跨界,也要和跨界者合作共赢。”华润悦景湾营销总监刘文表示。据爱空间 CEO 陈炜介绍,将力求集合每一位客户的需求达到共性化,在施工的过程中增加个性化,同时跟业主签订合同,在与开发商的合作中不仅可以帮助其卖掉房子,还能实现卖软装、提供家政等增值服务的目的。

虽然爱空间是按照客户需求强调个性化,但如陈炜所强调,会在咨询业主意见基础之上,去达到标准化,实现标准化之后再做个性化修改,然后在标准化和个性化之间找到平衡。值得注意的是,此次双方合作推出的装修套餐仅为 988 元/平米,而且是超短的 45 天装修工期,是爱空间首次进军 loft 产品类型。

爱空间的利润从何而来?对此,装修业内人士分析称,在用户的标准化需求和个性化需求之间,互联网家装公司选择了用很低的利润空间做完全标准化的硬装服务,以满足用户对装修的基本需求;然后再通过社区、口碑等方式产生用户粘性,以便在后续的软装、家具及智能家居等方面为用户实现个性化需求,这就成为该模式的主要利润来源。

在“华润盒子”的推出背后,显现出华润置地正以开放的心态直面互联网的挑战。

“我知道他们迟早要冲过来,但是我不知道他们从哪里冲进来。”华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生说。

以华润万橡府为例,这个项目将在淘宝开设旗舰店,从交易前的产品展示,到交易中的购房环节,再到交易后的生活服务环节,都力求能够通过网上解决。

21 世纪经济报道记者了解到,除了用华润盒子这种模式整合互联网家装,目前华润置地也正在整合华润集团旗下的超市、啤酒等诸多资源,以期将物业公司改造成提供 O2O 服务的互联网公司。

“华润置地寻找特定的客户群进行新的物业开发服务,通过与互联网家装公司的携手,能够带来产品增值空间的增大,尤其是很多年轻群体愿意付费,这就使得华润置地的此类物业开发具备了二次盈利的可能。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,“这也可以理解为是一种对潜在市场的挖掘。”

ii) 远洋地产:未来与太古还将有后续合作项目落地

太古地产与远洋地产联合开发的成都远洋太古里购物中心,经过为期近半年的试运营,于近期正式开业。该项目位于成都春熙路传统商圈,是一个露天街区式购物中心,并且涉及到大慈寺古建筑群的规划和改造。项目总体量 26.6 万平方米,其中购物中心体量约 11.4 万平方米,总投资超过 100 亿元,远洋和太古各占 50%权益。

远洋地产控股有限公司董事局主席及总裁李明表示,尽管项目高不过 3 层,但自方案设计、施工建设、招商运营到正式开业,前后花了超过六年时间。主要原因是项目一直随着商业变化而反复寻找定位,并在基本竣工后交由商户做二次开发。

据了解,该项目为与远洋地产和太古地产第二次合作,双方第一次合作的项目为北京酒仙桥颐堤港项目。知情人士表示,港资开发商的公共关系能力普遍较弱,但在商业地产运营方面经验较强;而远洋地产曾有央企背景,擅长与政府沟通,主要负责拿地建设,双方合作是优势互补。

“2014 年是商业地产的一个分水岭”,李明指出,商业地产经历过去十几年的“黄金时代”,已经产生新的变化,远洋地产要做的就是适应变化,与太古的合作将对于公司战略转型将产生很大帮助。李明透露,未来双方还将有后续的合作项目落地。

据此前媒体报道,成都 2014 年新增商业地产面积达到 190 万平方米,在建商业地产面积超过 290 万平方米,成为全国商业地产在建规模最大的城市。由于面临供应过剩的风险,导致银行这类业务的融资审批此态度变得非常谨慎,包括招商银行在内的一些商业银行暂停了有关商业地产的按揭贷款业务。

但在这种情况下,太古地产及远洋地产仍然持乐观态度。太古地产总裁白德利今日表示,“我们双方股东对这个项目的地位、前景、回报都非常满意。目前整体消费市场确实有所下滑,但我认为商业地产的成功在于项目的设计,以及给消费者带来的体验,我对成都项目的盈利充满信心,未来还将继续开拓内地市场。”

据白德利透露,目前太古地产在内地的开业项目已达 4 个,加上 2016 年底上海太古大中里项目的落成,届时公司在内地的物业组合占比将达 40%。
成都目前确实存在商业地产供应过剩,但过剩是局部的,主要集中在城市边缘的新区。主要是政府供地集中,而一些开发商重投资轻运营,造成了大量商场同质化、品牌招商重复,因此才陷入困境。即使在商业地产供应过剩的城市,位于市中心、具有差异化的商业地产仍然有良好的盈利预期。

iii) 景瑞控股发行 2018 年到期的 1.5 亿美元 13.250 厘优先票据

景瑞控股有限公司于 2015 年 4 月 23 日,与附属公司担保人、上银国际、法国巴黎银行、国泰君安国际、海通国际及齐鲁国际就发行 2018 年到期的 1.5 亿美元 13.250厘优先票据订立购买协议。景瑞控股在 4 月 23 日发布建议发行票据的公告后,得到投资者的良好回馈,投资者对新债券的发行表示了浓厚的兴趣,同时也印证了投资者对景瑞控股的财务实力以及营运能力的认同。

2014 年,景瑞控股年的签约销售额约人民币 91 亿元,较去年大幅上升约 10%,营业收入达到人民币约 52.73 亿元,同比上升 34%;财务实力也得到进一步增强,截至 2014 年 12 月 31 日,在手现金达人民币 43.8 亿元,较 2014 年 6 月 30 日大幅上升 41%。本次所发行的债券将进一步强化公司流动性,并且有效改善到期债务状况,延长债务组合的平均期限,支持公司业务的快速发展。

景瑞控股有限公司是中国长江三角洲地区领先的住宅物业开发商之一,于 2013 年10 月 31 日在香港联合交易所有限公司主版上市。景瑞的总部设于上海,在中国 15个城市设有业务,主要位于长三角地区核心城市。根据中国指数研究院的资料,本集团于 2012 年、2013 年及 2014 年跻身于长江三角洲地区十大开发商之一,该集团逾半的收入亦来自该地区。根据国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料,该集团于 2011 年、2012 年、2013 年及 2014 年分别名列中国房地产百强企业第 49 名、第 53 名、第 48 名及第 45 名。

iv) 方兴地产华南战略提速 金茂湾借自贸区利好再推新

人民网广州 4 月 27 日电 近日,南沙自贸区的正式挂牌也带动了楼市利好。昨日,位于广州南沙自贸区明珠湾区的南沙金茂湾在其项目销售中心举办了产品发布会暨金茂荟启动仪式,正式对外发布了金茂湾全新的海景洋房,再次推新。而据方兴地产相关负责人透露,接下来其在广钢地块的项目也将启动,这也意味着方兴地产在华南的布局战略已进入加速期。

在发布会上,方兴地产(中国)有限公司总经理助理、方兴地产广州公司总经理魏浙介绍,明珠湾区是南沙自贸区 14 大重点市政工程唯一一个综合开发的板块,是自贸区七大板块的价值之首。方兴地产受政府邀请,参与南沙自贸区的唯一金融CBD 板块——明珠湾 CBD 起步区建设。

方兴地产广州公司副总经理王亚军在演讲中表示,南沙金茂湾就位于明珠湾区的核心地区,是明珠湾区的第一个项目,所以买南沙金茂湾的房子就是提前买自贸区的核心地段。

此前,方兴地产负责人公开表示,南沙金茂湾项目将计划用四年时间打造成总体量达到 80 万平方米、具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的综合体。项目将涵盖超五星级酒店、超甲级写字楼、粤港汇商业中心、滨海洋房、企业 CEO 官邸等业态,且拥有环绕 10 里滨海红树林、亚运场馆、广州外国语学校等配套。

商业的加持,让金茂湾的销售情况十分理想。自 2014 年公开发售至今,屡获消费者青睐,2014 年 LOFT 公寓 3 次开售 3 次售罄。2015 年 3 月 29 日首期海景住宅B3 栋内部认购当天 1 小时售罄。

据介绍,南沙金茂湾将于近期推出的住宅为 97-167 ㎡的高层洋房,南北对流,可观一线海景,户户超 90%以上实用率,综合素质较高。

(安信国际)


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