不买房也能投资房地产

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作者 | 猫仔

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

今年的A股市场，用寒冬来形容，根本不为过，数据显示，2018年A股总市值缩水约14万亿元。但是，A股寒冬，另外一个市场却是非常红火，那就是楼市，根据近日发布的《2018年楼市总结》，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元。14万亿，你说巧不巧，刚好符合A股全年蒸发的数额。

 在中国，房产除了基本的刚需外，还有另外一个身份，那就是投资品，在如今的中国，除了农村，房产的投资身份已经越来越超越他的刚需身份，而在大城市，这个现象会更加突出。

有个词叫做“家里有矿”，用来形容一个人家里非常有钱，但是，如果一个人说他在大城市有几套房，这句话的效果不亚于“家里有矿”。

房产作为一项投资品，在回报率上一直都非常可观，以深圳为例，短短几年，房价翻了好几番。如果再碰上学区房，这个价格还得再加上个几万。但是，房产投资也并不是只有从前才能参与，一般新楼盘开盘，售价基本上会低于该地区的市场价，如果买入了话，可以之后以市场价卖出，同样可以赚钱。

从回报率来看，作为投资品，它非常合格，但是，相对而言地，房产投资的门槛也非常高，在深圳这块寸土寸金的地，你想要投资房地产，那么你的钱包一定要非常丰厚，而再加上地方限购，其实也给房产投资设置了一些限制。但是，其实有一种投资方法，不需要房，也没有限购，同样可以投资房地产，那就是购买房地产投资信托基金，英文简称REITs。

房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式聚集资金，由专门投资机构定制房地产投资运营，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单地说，REITs是一种封闭式独特基金，投资标的物为不动产，而从房地产投资中所得的收益在扣除了相关费用后，会向投资者按期发放分红。

起源于1960年美国

20世纪60年代，战后的美国盛行凯恩斯主义，政府为了解决就业问题，大力发展政府项目，尽管失业率成功下降了，但同时也造成政府财政大规模赤字和通货膨胀，银行银根不得不收紧，信贷额度也大大降低，长期依赖银行资本的房地产市场出现了严重的资金匮乏。而此时，手握大量闲散资金的中小投资者们希望能够投资房产，却无力承担居高不下的房价。

对于这样的局面，市场对一个能够满足双方的解决方案表现出强烈的需求。

而在这样的强烈的市场需求下，1960年，美国国会修订了《国内税收法典》，商业信托得到了税收上的优惠，紧接着，《房地产投资信托法》颁布，房地产投资信托（REITs）制度就正式确立了。中小投资者可以像购买股票一样购买REITs，来进行房产投资。

到了1965年，首只REIT于纽交所上市。由于刚诞生不久，此时REITs在许多方面显得不够完善，再加上赎取权财产法规的存在，限制了房产转手效率，此阶段仅有10家REIT，整个规模刚超过2亿美元。9年后，《1974年房地产投资信托税收法》出台，美国国会颁布了取消(抵押品)赎取权财产法规，解放了房产转手。REITs总资产从1968年10亿美元快速上升至70年代中期200亿美元。而在1986年，《税收改革法案》的颁布，解除了REITs在资产运营管理方面的管制，彻底激发了REITs的活力。

在几十年的发展中，REITs经历了各种各样的变化，逐渐演变为三类REITs，一类是股权型REITs，也就是业务主要是经营房产，租金收入将转化为分红。另一类是抵押型REITs，这类REITs会透过购买房贷或直接放款，会通过利息收入以及融资方面的手续费获得收益。最后一类就是混合型REITs：也就是说两种类型的REITs业务都会有。

美国作为全球最大的REITs市场，拥有全球最多的REITs，而其中已经上市的REITs就已经将近300只，总市值已经超过1万亿美元。

香港最著名的REITs：领展

收益佳，风险低，REITs除了吸引住了本国的投资者，在外国也是所向披靡，1971年，澳大利亚允许公开发行可上市流通的REITs，此后，越来越多的国家开始在本国内发行REITs，亚洲的REITs发展时间比较晚，但是，实力不可小觑。

香港作为国际金融中心的同时，也是全球房价最高的城市之一。REITs的出现以及盛行也显得非常理所当然了。

但是，其实距离香港的第一支房地产投资信托基金领汇REITs也就是如今的领展REITs的上市，也不过才短短十几年。香港颁布《房地产投资信托基金守则》也不过是在2003年。

时间回到2002年，当时，由于早些年政府的房产政策，香港房委会手上有大量的房屋资源，但是，随着“居者有其屋”等房屋计划的停止，原本依靠房租和售房款作为收入来源的房委会经济来源被切断，囤积了大量房产的房委会出现了财政问题。

为了解决财政问题，房委会将手上的商业物业打包，在2004年11月24日，推出了领汇投资信托基金（link-REITs），12月8日，领汇REITs超额完成了130倍认购，募集2800亿元，但是，由于受到群众的质疑，上市计划推迟，直到2005年11月25日，领汇REITs（0823.HK）才正式在香港联交所挂牌上市。上市当天，市值荣登“亚洲最大的REITs”宝座。

同年，《房地产投资信托基金守则》得到修订，放松了房产的地域限制，香港REITs也可以投资内地的房产。

（来源：香港房地产投资信托（REITs）制度研究）

领汇REITs上市后，通过向投资者募集资金，将资金用于商场、写字楼等商业地产，并将这些商业物业产生的收入回报给投资者，其中，全部股票由私人投资者持有，香港政府并无持有任何权益。

在2015年，上市十周年，为进一步开拓更多商机，领汇更名为“领展房地产投资信托基金”，

据公开资料显示，2005年上市的领展REITs每股定价是10.3港元，募集资金约220亿港元。截至2019年1月26日，每个基金单位价格是83.1港元，增长728%。市值为1839亿港元。尽管如今香港的REITs上市的数量越来越多了，但是，无论从哪个角度来说，领展REITs依旧有着他的魅力。

结  语

中国作为全球最大的房地产市场，房地产投资信托基金的推出一直以来都受到广泛关注，在去年4月25日，住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确指出要“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”。

近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划，被认为是国内首单房地产投资信托基金。但是，由于这项产品设计上与标准的REITs还有一定差距，所以，这款产品更加像是对我国REITs模式的尝试。

距离1960年诞生，已超过半个世纪，而在这半个世纪里，REITs风靡全球，成为各个资本市场的宠儿。但是，在中国，靠着低风险、高收益打天下金融绩优生REITs一直没能找到归宿，而在2019年，能否给A股市场带来惊喜呢？