如何解读2018年房地产行业数据及未来趋势？

Q：请问重阳投资如何解读2018年房地产行业数据及未来趋势？

A：随着各项调控政策的效果的显现，2018年中国房地产行业下行压力加大。在横向上，房地产市场呈现出一二线城市与三四线城市分化加大，房地产开工与销售、拿地出现背离的特征。

2018年，房地产市场的下行压力主要来自于房地产调控政策的延续和信用条件的收缩。随着各项政策效果的叠加，下半年房地产市场下行更加明显，全国商品房销售面积和销售金额增速逐月下滑，四季度房地产销售面积和价格的下行压力尤为明显。从结构上看，三四线城市由于调控力度低、棚改货币化刺激效应仍在，销售表现明显好于一二线城市。从拿地、开工、销售三个环节来看，开发商拿地最早出现降温，新屋开工则最具韧性。但房地产受到限价政策的影响，部分城市地价与房价再次出现倒挂，土地市场最先走弱，四季度100大城市土地出让面积同比降幅高达25%。开发商在收缩拿地规模的同时，加快了开工的速度，目的是在房地产市场完全降温之前，尽快使项目达到预售条件，从而加快回笼资金。即使在行业景气大幅下滑的四季度，全国商品房新开工增速仍高达19%。

展望2019年，房地产市场仍然面临一定的“逆风”，但同样也有积极因素。

首先，“房住不炒”大基调不会改变，但因城施策将更加灵活。“房住不炒”已经成为中央对房地产的基本定位，不会因市场的短期波动而改变。但是，各地面临的人口结构、房地产供求和库存等条件千差万别，部分房地产市场快速恶化、财政压力较大的城市，可能会采取更加灵活的政策，缓解市场下行压力。

其次，开发商和居民部门面临的信用金融环境都有望改善。发改委在去年末放宽了国内发债融资的条件，国内主流开发商在国内发债更加便利，融资环境已经大幅改善。恒大集团在1月23日在海外市场以6-7%的利率发行了30亿美元的美元债，而在11月初其美元债发行利率高达11%。对于居民部门而言，商业银行资金成本的下降、债券市场利率的下降、合意贷款需求的缺乏，都使得居民按揭贷款成为优质资产。这意味着2019年居民首套房贷利率将有所回落，按揭贷款的审批周期也有望缩短。

第三，需求上看，居民加杠杆更加受限，一二线可能好于三四线。近年来中国居民部门杠杆率上升较快，在就业压力加大的情况下，2019年居民部门加杠杆买房的行为可能更加谨慎，这意味着房价大涨的情况很难重现。从结构上看，本轮一线城市调控升级已经进入第三个年头，以外地户籍缴纳社保2年转5年为例，部分被压制的需求将在2019年有所释放；随着棚改货币化力度的减弱，三四线城市在经历了此前三年的高增长后，出现降温的概率较大。