2018中国产业地产市场发展年报

作者：CIA

来源：中指研究院

产业转移促进区域经济持续转型升级。近年来，随着区域城市产业转移加速，城市在产业选择上更具主动性，产业地产商积极布局具备产业投资机会的区域。未来，随着产业转移加速推进，中西部地区将有更多发展机遇，产业转型升级将加速推进。

政策环境

近年来，随着我国经济由高速增长向高质量发展转变，国家和地方政府也适时出台了大量产业政策，以促进产业转型升级，这些政策均彰显了对产业发展的支持力度。

2018年是产业创新升级和繁荣发展的一年，乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等政策关键词频现。2018年，李克强总理在政府工作报告中，提出大力发展新兴产业，改造提升传统产业。同时，亦强调大力实施乡村振兴战略，扎实推进区域协调发展战略。

➤ 乡村振兴：深化农村改革，激发农村发展新活力

2018年，中央与地方政府出台一系列乡村振兴政策，来激发农村发展活力。

乡村的发展需要靠产业带动，产业作为农村经济保持持久发展的内在动力源泉。没有核心的支柱产业，对于农村的发展来说是致命的。而特色小镇恰恰是要以产业为核心进行发展的，未来，随着乡村振兴政策的不断落地和深化，企业布局田园综合体、农业特色小镇等项目的积极性将更强。

图：《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

➤ 产业转移：引导产业有序转移升级，深入推进区域经济高质量发展

2018年，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，这些政策旨在促进区域产业有序转移及转型升级，促进区域经济高质量发展。

整体来看，中心城市在发展的过程中通常会发挥辐射带动作用，其通过协同效应影响腹地经济，从而延伸产业链。这对于周边城市来说，中心城市的发展为其承接中心城市外溢产业提供了机会，有助于促进当地产业转型升级，提升当地经济活力。

近年来，随着城市经济发展，区域产业层次低、产业发展动力不足等问题制约着当地经济的发展，各地方政府积极调整区域产业结构，主动将不适应当地发展的产业进行疏解，大力引进优势产业，以激活当地经济活力。随着城市产业不断转型升级，城市产业投资机会也逐渐被激活，对于产业地产商来说，既是机遇又是挑战。

图：中共中央、国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

➤ 自贸区：自贸区扩容，有望激发经济新动能

自由贸易区作为对外扩大开放的窗口，其在设立过程中设置了许多优惠政策和条件，是带动区域经济发展的重要引擎。一年来，国家出台一系列政策措施来鼓励和扩大自贸区建设，以激活区域经济发展潜力。

随着自由贸易区的扩容，将不断促进这些区域的资本、技术、土地等资源进行重新分配；同时，也将不断吸引着高端产业向自贸区汇集，持续激活区域经济活力。

图：国务院《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》

➤ 创新：创新驱动引领产业发展方向，助推产业进步的核心动力

一个地方的产业转型升级发展，离不开创新驱动，而优质的创新要素是提升创新驱动力的基础和有力支撑。

2018年，中央及各地文件中均较多涉及创新，在2018年政府工作报告中共61次提到创新，创新作为我国经济发展新的增长点，受到了各级政府的高度重视。

各地政府也积极出台产业创新相关政策，以推动当地产业提质升级发展。

当前，随着我国经济发展步入新常态，经济增长的重心已从速度导向转向质量导向，创新作为区域产业转型升级的重要保障，不断强化科技创新，有助于推动优势企业不断延长产业链，提升附加值。

图：国务院《关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见》

资料来源：中指研究院综合整理

2018年以来，高质量发展成为经济发展的新要求。国家在特色小镇、物流等领域适时出台一系列政策，以规范行业健康发展。

➤ 特色小镇：聚焦产业，打造区域经济发展新引擎

特色小镇和特色小城镇作为新型城镇化与乡村振兴的重要结合点，是推动经济转型升级的重要纽带，也是促进经济高质量发展的重要平台。从2016年开始，国家陆续出台了多个与特色小镇相关的政策，积极推进特色小镇的发展，中国特色小镇的发展前景良好。但从目前国内特色小镇发展状况来看，普遍存在项目特色定位不准、缺乏产业支撑、房地产化等问题，难以对区域经济发展形成有效地支撑。国家适时出台一系列政策，来规范特色小镇建设，以提升区域经济发展活力。

从国家和地方出台的一系列政策来看，特色小镇作为激活区域经济活力的重要载体，承担的角色也更加重要，特色小镇不是单纯的房地产项目，而是一个产城融合的概念，房企如果作为社会资本进入，首先要转换为做产业的身份，对于有房地产化倾向的“造城镇”，或将面临淘汰。

图：《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》要点

资料来源：中指研究院综合整理

➤ 物流：政策持续聚焦物流降本增效

从国家和地方政府出台的一系列物流政策来看，大都在降低企业成本、提升企业运营效率方面下功夫，这在一定程度上能够提升物流企业的竞争力，促进企业做大做强。

图：国务院推进电子商务与快递物流协同发展主要措施

资料来源：中指研究院综合整理

市场特征

2018年房地产调控收紧总基调保持不变，宏观调控力度持续加强；同时，随着楼市进入存量时代、房地产行业整体盈利水平存下行压力的背景下，房企纷纷寻求转型突破。而产业地产作为房地产企业转型的重要方向，不断加大产业地产布局力度。从今年的企业动作来看，企业间主要以合作为主，且在合作内容上更加深化。

◐ 供求：推地力度大幅增加，二线城市成交规模大幅增长

图：2011-2018年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况

资料来源：中指研究院综合整理

2018年，工业用地推地力度增加，推出、成交均大幅提升。2018年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.0亿平方米，同比增长30.4%；共成交工业用地7.7亿平方米，同比增长27.9%，推出和成交较去年均有较大提升。从土地占比来看，2012-2018年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈增长趋势，经历2017年小幅下降后，2018年工业用地成交占比提升至39%。

图： 2012-2018年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比

资料来源：中指研究院综合整理

一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅回落，二线和三四线城市同比增长。不同城市来看，2018年一线城市工业用地成交规划建筑面积为2177万平方米，成交面积同比下降11.8%；二线城市成交面积为26505万平方米，扭转四年来同比下降的趋势，2018年同比增长达36.7%；三四线城市成交面积为48467万平方米，同比增长26.1%。

◑ 价格：楼面均价小幅回落，市场有所降温

图：2012-2018年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况

资料来源：中指研究院综合整理

2018年工业用地成交楼面均价小幅回落，市场有所降温。2018年，工业用地成交楼面均价、溢价率均下降，土地出让金继续增长。其中楼面均价为279元/㎡，同比下降5.4%；溢价率为2.1%，较2017年下降0.6个百分点；土地出让金为2156亿元，同比增长20.4%。虽然2018年产业地产出台一系列利好政策，但受资金风险等因素影响，工业用地市场有所降温。

图：2012-2018年各类城市工业用地成交楼面均价同比、溢价率同比变动情况

资料来源：中指研究院综合整理

一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市下降明显。从不同城市来看，2018年一线城市成交楼面均价为753元/㎡，同比上涨7.2%，扭转前两年下降趋势，涨幅在各类城市中最大；二线城市成交楼面均价为312元/㎡，同比下降12.8%；三四线城市成交楼面均价为240元/㎡，同比上涨1.0%。溢价率方面，一、二、三四线城市溢价率分别为0.1%、1.3%、2.9%，较去年均下降。

随着我国经济由高速增长逐渐迈向高质量发展阶段，产业结构也在不断转型升级，提升经济发展质量。企业积极与其他行业的优势企业进行合作，以自身积累的产业建设经验为基础，依托在各自领域的优势，强强联合，增强自身产业服务能力。此外，并购仍是企业进行多元化布局的重要途径。

➤ 龙头企业强强联合，行业翘楚携手共进

近年来，随着越来越多的企业布局产业地产，行业竞争日趋激烈，对于如何提升自身竞争力成为每个企业面临的难题。而2018年以来，企业通过合作来增强自身竞争力的案例逐渐增多，且其在合作内涵上有进一步的深化。

图：2018年产业地产企业间合作事件举例

资料来源：中指研究院综合整理

〈1〉增强主营业态：拥有产业基础的地产龙头牵手行业龙头企业，持续增强产业服务实力

对于已布局相关产业的企业来说，其围绕自身主业布局，将自身战略发展板块与行业龙头企业的优势领域相结合，增强地产企业自身业务的专业性，进一步打造自身在核心产业竞争和服务优势。如招商蛇口联手商汤科技、万科物流联手新松机器人等。企业通过与自身产业相关的行业龙头企业合作，来不断增强自身产业壁垒，持续提升自身业务能力。

❖ 招商蛇口：与商汤科技签署战略协议，拟就人工智能方面合作

2018年1月24日，招商蛇口与商汤科技签署《战略合作协议》，双方就人工智能超算及物联网、大数据等在产业和物业落地等方面开展合作。通过此次合作，招商蛇口产业园区将依托商汤科技的高新技术服务优势，丰富空间场景应用，拓展空间智能化服务及管理，打造空间创新运营模式；同时，通过与AI领军企业商汤科技的合作，双方将加快联合创新，实现优势互补，有利于促进招商蛇口产业新城和产业园区的数字化升级，构建有吸引力的AI产业生态环境，打造AI产业园区的典范，推动招商蛇口产业新城与产业园区的进一步创新、升级，增强招商蛇口园区开发与运营能力。

图：招商蛇口与深圳商汤科技主要合作内容

资料来源：中指研究院综合整理

❖ 万科物流：牵手新松机器人，拟在智能物流装备等领域合作

3月6日，万科物流与新松机器人签署战略合作框架协议，双方拟在智能物流装备等领域开展深度合作。双方将共同研发的先进物流技术和产品，应用于未来万科物流在国内建设的高标准现代化物流仓储设施，并由机器人公司承担设备制造生产与项目实施。作为物流地产和机器人领域的领军企业，万科物流和新松本次强强联手将积极促进双方的业务模式创新拓展，有助于进一步增强万科物流在物流领域的优势，提升其行业竞争力。

图：万科物流与新松机器人合作主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

〈2〉弥补产业空缺：产业基础较弱的地产企业通过合作弥补产业空缺，增强产业运营能力

部分企业因自身产业板块较弱或尚未布局，其通过与行业龙头企业深度合作，引进外援，完善自身产业服务体系，持续推动其运营能力提升。如，恒大联合中科院快速切入科技产业，金茂联合科大讯飞完善城市运营能力等皆是值得行业借鉴的优秀案例。

❖ 恒大：联手中科院，打造产业新高地

4月9日，恒大集团与中科院签署合作协议，恒大计划在未来十年投入1000亿，与中科院共同打造三大科研基地。

8月16日，恒大集团与中国科学院在北京举行首批合作项目签约仪式，共签约计算机、人工智能、无人机等六个项目。此次合作，对于恒大来说，通过与中科院合作，可以更加精准、迅速的切入科技产业，有利于推动和完善恒大对高科技产业的布局，从而增强企业行业竞争力。

❖ 金茂：与科大讯飞签署协议，将在智慧社区、智慧城市等方面合作

4月9日，中国金茂与科大讯飞举行战略合作协议签约仪式。通过合作，金茂将借助科大讯飞人工智能交互系统，增强在智慧城市、智慧社区、智能家居、智慧产业等方面的建设、运营与服务能力。此次合作符合中国金茂重点发展大健康、大科技、大文化产业和推动城市运营产业升级的发展方向，有助于形成优势集成与互补，实现“城市运营与高端产业技术协作共赢”的新局面，进一步推动金茂城市运营能力提升。

图：金茂与科大讯飞合作主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

➤ 并购：整合资源，提升行业竞争力

当前，我国的产业地产尚处于探索和初步发展阶段，潜力发展巨大。但如何更好的快速切入产业地产，实现自身业务的做大做强仍是其面临的难题。对于企业来说，通过并购的方式，将优质资产并入自身业务版图，也不失为一种快速做大做强的途径。

❖ 合景泰富：收购恒德教育，整合教育项目及资源

8月8日，合景泰富与恒德教育在广州签署股权收购协议。此次合景泰富整合恒德教育的优势项目及资源，有助于完善合景泰富多元化产业链，推动地产与多元业务板块的协同快速发展，形成产业地产可持续发展的生态圈，进一步提升自身综合服务实力。

图：合景泰富与恒德教育优势业务

资料来源：中指研究院综合整理

❖ 上海临港：拟189亿购入漕河泾开发区资产

12月5日，公司拟向漕总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公司65%股权、高科技园公司100%股权及科技绿洲公司10%的股权，向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资发行股份购买其持有的南桥公司45%股权、双创公司15%股权及华万公司55%股权，并募集配套资金不超过60亿元。通过此次交易，上海临港将进一步增加土地资源储备，有利于集聚优势资源、提升行业地位，扩展业务布局领域，推进在上海产业园区的战略布局。

在政策、资金等因素的推动下，特色小镇和物流地产继续快速发展，2018年，特色小镇更加注重以产业为核心，打造内在产业支撑能力，促进产业功能塑造和提升，进一步推动产业集群的形成；物流地产在面临扩张瓶颈的情况下，不断通过合作、并购的方式增强自身业务能力。

➤ 特色小镇注重产业支撑

2018年，国家和地方政府出台一系列政策，以促进特色小镇高质量发展，严控房地产化倾向，特色小镇企业进一步深化合理布局、规范发展，依托科技手段，强调产业支撑。特色小镇产业定位更加明确，更多根据当地产业基础情况，立足各地区比较优势，在地方经济发展中扮演更加重要的作用。

❖ 碧桂园：联手富士康将在广州打造科技小镇

2月28日，碧桂园联合富士康共同打造科技小镇。通过合作，碧桂园与富士康能打造科技小镇在面板产业制造方面的核心优势，将科技小镇塑造成为面板制造产业的主心骨，吸引上下游产业集聚，打通从研发到制造的产业流程，加速科技成果转化，促进高技术产业集中发展，形成科技产业链的高阶服务区域，增强碧桂园的产业服务能力。

图：碧桂园联手富士康打造科技小镇

资料来源：中指研究院综合整理

❖ 启迪协信：首入杭州，落子丁兰智慧小镇

3月11日，丁兰智慧小镇启迪协信杭州科技城开工奠基仪式暨首期项目签约。智慧小镇以科技产业为核心推动力，依托清华高科技人才的智力优势，打造科技服务、科技创新等方面的产业优势，提升周边区域经济效益，为当地产业和区域带来更大的发展空间。

图：杭州丁兰智慧小镇规划

资料来源：中指研究院综合整理

此外，企业积极布局热点产业方向，紧抓农村产业发展机遇，打造高质量的特色小镇，以振兴乡村经济。如2月1日，绿城与中交集团签署合作协议，共同开发位于成都的中国农博小镇项目，双方将依托当地优势产业，以农业科技服务等方面突破点，提升打造农博小镇核心竞争力。

➤ 物流地产扩张或面临瓶颈，行业龙头企业加速布局

2018年，借助消费升级和电商崛起，物流地产继续快速发展，在传统房地产企业布局物流地产的同时，多家电商开始自建物流地产以满足仓储需求。但是，随着资本的大量涌入，物流地产总量已经发展到一定阶段；同时，随着2018年“双十一”电商销售额增速下降，未来电商消费市场或面临一定瓶颈，物流地产规模的扩张也将迎来挑战。一年来，物流地产商积极通过合作、并购的方式来增强自身竞争能力。

❖ 普洛斯：联手海航，强强联合，打造物流生态链

2月27日，普洛斯与海航集团签署战略合作协议。此次合作，对于普洛斯在航空物流业务布局和拓展将起到极大推动的作用。同时，也将助力海航旗下现代物流板块实现高价值全球物流供应链枢纽的构建，助其打造出面向全球、贯穿物流全程的数字物流生态体系。此外，5月11日，普洛斯宣布设立国内首个物流生态领域投资专项基金——隐山现代物流服务基金。该基金将在与普洛斯物流基础设施业务互补的快速增长领域进行投资，重点关注利用科技提高物流行业效率的企业，这将有助于持续完善物流生态体系，增强企业竞争力。

图：普洛斯携手海航打造现代物流生态链

资料来源：中指研究院综合整理

❖ 万科物流：并购太古冷链

7月9日，万科物流与太古实业举行并购签约仪式，将太古实业旗下太古冷链物流资产包收入囊中。这是万科在2017年10月正式进入冷链领域、参与普洛斯私有化之后的又一举动。作为地产头部企业的万科，此次并购太古冷链完成后，万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，有助于扩大其冷链业务板块，提升万科物流地产规模和品质。

趋势展望

工业地产价值凸显，弹性出让助推升级转型。

未来，将有更多城市结合自身发展实际出台系列土地政策，以提高工业用地利用效率，保障工业发展空间，引导城市更新方向，促进产业转型升级，为城市发展提供活力。

随着我国经济发展步入新常态，经济发展已从重速转变为重质，相关的产业政策在引导产业转型升级过程中起着越来越重要的作用。2018年11月15日，工信部发布《产业转移指导目录（2018年本）》（征求意见稿），提出统筹协调东北和东中西部四大板块，发挥区域比较优势，明确各区域的产业发展定位。9月北京出台《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018版)，定调各区域产业发展方向。产业作为推动区域经济发展的重要引擎，优质的产业对于区域经济提升有着至关重要的作用。未来，或将有更多地方政府出台相关产业转移升级政策，以推动当地经济增速换挡提质，这也将为企业提供更多的产业布局机会。

此外，乡村作为我国经济发展不可缺少的一部分，乡村的振兴是全面建成小康社会的关键。国家和地方政府密集出台一系列政策来推动乡村振兴。如，2018年1月2日，中共中央、国务院发布《关于实施乡村振兴战略的意见》，随后又出台了《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》，这一系列政策均在围绕乡村振兴发力，但对于农村土地制度改革、农村金融改革等仍在探索中。对于如何将乡村振兴，如何发展农村产业，提升农民收入仍将是面临的最大难题。未来，国家和地方政府或将围绕乡村出台一系列细化配套政策，以提升企业参与乡村振兴的积极性。

2018年，合作成为企业深化布局产业地产的主流，但在合作内涵上有进一步的深化，房企更加注重联合专业领域的龙头企业。在已有产业方面，企业通过与行业龙头企业合作的方式，来持续增强其产业运营能力。对于尚未布局或薄弱的的产业板块，企业借助行业龙头企业优势，来完善其产业布局。未来在房地产政策调控不放松的总基调下，将有更多的企业进入产业地产领域，这种多方合作的方式还将得到继续强化。

区域协同壮大板块融合，产业转移推动城市群核心外围城市迎发展机遇。2018年，新版《产业转移指导目录》修订完成，对当前全国经济发展发挥更准确的指导作用。《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，明确核心城市对所属城市群的引领带动作用，以中心城市为核心促进和带动相关板块融合发展。《湘南湘西承接产业转移示范区建设总体方案》的发布，有助于推进湘南湘西地区有力有序有效承接国内外产业转移，加快构建示范区的现代化经济体系。未来，随着产业转移以及产业升级加速推进，城市群核心外围城市也将迎来发展机遇，尤其是成渝城市群、长江中游城市群等，这些地区具有人力资源丰富、交通发达、土地和人力成本相对较低等优势。未来，产业集群将依托“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略，持续推动当地产业转型升级，促进城市经济高质量发展。