【兴证地产】12月一二线城市房价租金报告：二手房市场持续下行

投资要点

一二线楼市均处于本轮周期的下行通道中，调整节奏有先后，调整幅度有差异，先调整的并未企稳，后调整的预计也将补跌。北京上海自2017年一季度房价高点以来，成交均价最大回撤-13%，-19%，深圳楼市相对较强，自今年6月才开始明显调整，最大回撤-6%。二线城市大部分自2018年二季度开始明显下行，其中青岛、郑州、无锡、成都、西安、廊坊调整较为明显，沈阳、大连、南京、苏州、杭州楼市相对较强。

2018年各地楼市分化，一线城市整体较弱，多数二线城市先涨后跌。北京楼市二季度有企稳走强的迹象，但3季度重回下行趋势，年底房价与年初房价基本持平；上海楼市全年单边下行且近期有加速趋势；深圳楼市自6月份开始明显调整。二线城市多数先涨后跌自年中开始调整，人才引进的城市短期楼市有反弹，但是较难改变下行的大趋势。

楼市下行期成交量萎缩，一线城市2018年成交量仅为2016年的1/2。2018年北京一二手房合计成交19万套，与2017年基本持平，仅为2016年33万套的57%(新房占比约25%);上海2018年一二手房合计成交20万套，与2017年基本持平，仅为2016年48万套的41%（新房占比约25%），深圳2018年一二手房合计成交9万套，与2017年基本持平，仅为2016年14万套的64%(新房占比约30%)。

2018年一线城市新房批准入市套数同比显著增长，下半年开始加速入市。北京商品房住宅批准上市套数2018年全年同比增长112%，月度之间较为平均，上海全年增长62%，上半年负增长下半年加速入市，深圳全年增长18%，月度之间较为平均。随着楼市的下行，预售证的管控逐渐放松，房企面对当前的市场环境，无论是看淡后市主动推盘，还是现金流压力被动推盘，最佳策略均是加速销售加速现金回款。

2018年一线城市新房去化率前高后低持续回落，上半年排队抢购下半年促销打折。虽然近期销售量随着预售证加速发放有所回升，但市场遇冷销售难度加大，销售套数/批准入市套数持续下降。北京销售套数/批准入市套数的比值由二季度的85%下降至四季度的66%，上海由二季度的83%下降至四季度的63%，深圳由二季度为113%下降至四季度的51%，新房销售由上半年排队抢购到下半年打折促销，反差较为明显。

2018年全年各城市租金分化。北京、深圳、天津、合肥、惠州、长沙租金涨幅超过5%，石家庄、青岛、大连、厦门租金下降超过5%，其余城市租金相对平稳。 

投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，尤其是经济增长中枢下行后，长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口，受益标的还有华夏幸福。

风险提示：货币政策大幅收紧。