碧桂园服务(6098.HK):增发配售扩大股本为收并购作准备,维持“买入”评级

碧桂园服务宣布以先旧后新的方法,配售约1.69亿股,相当于已发行股本约6.75%及经认购扩大之已发行股本约6.32%。

机构:安信证券

评级:买入

目标价:无

报告摘要

公司以先旧后新方法配股。碧桂园服务宣布以先旧后新的方法,配售约1.69亿股,相当于已发行股本约6.75%及经认购扩大之已发行股本约6.32%。配售价为每股11.61港元,较配售公告前一个交易日之收市价折让约10%。扣除费用,估计所得款项约17亿元(或20亿港元),其中,70%用于扩张地域或合并收购项目之用,其余30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。

继续以收收并购扩张。据了解这次配售所得款大部分用于海外并购之用。以物管五大行(第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、及高力国际)对标,拥有专业技术之企业为主。收购估值约在10-12倍(市盈率·下同)。并购以增强外拓发展一直是公司强调的增长动力来源之一,公司早前在十一月底公告以总代价约6.8亿元收购五间从事物管公司。该等目标在2018年首九个月之净利润约6000万元,我们估计全年净利润约8000万元,收购价相当于8.5倍市盈率。市场上中小型物管公司的收购价约在8-10倍,公司以较高估值配售并以较低估值收购扩张,为投资者创造价值。

市场整合成大趋势。大型物管公司不单享有规模效益的价势以提高盈利能力,其庞大的住户群还可以令公司较大程度地发展物管外围之增值服务,如物业中介、幼儿教育等。增值服务之发展优势,只有在大型物管公司下才可体现出来;反之中小型物管公司的发展及增长有限,在这背景下加速了行业整合,百强物管公司占有率化从2013年的16%,升至2017年的32%,并且有继续上升的趋势。配售完成后,公司手头现金估计约48亿元,若以10倍之市盈率作并购,将为公司带来4.8亿元的年收入,还未计算未来增值服务的额外收益,强者越强优势越趋明显。

维持“买入”评级。碧桂园集团为全国三大房企之一,2018年销售量约7,700万平方米,行业地位巩固,公司作为关联方亦因此为惠。增发配售虽然短期会摊薄每股收益,但其款额可为公司带来并购资本为公司长远带来更大利益。我们调低了2019-20年的每股收益约6%,以反映增发之摊薄效应,然而增发量只占总股本约6%,影响不大,并把目标价调整至16港元。增发消息令公司股价从高位向下调整超过10%,为投资者带来买入时机,维持对碧桂园服务的“买入”评级。

风险提示:房地产销售增长放缓;新业务的发展进程不如预期;人工成本上升。

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