东南亚房地产有新机会

作者：星爸爸 

去年年底的时候曼谷有几天被雾霾影响，一个高中同学在群里自嘲说在泰国也躲不过 PM 2.5。

他是 18 年六月和单位同事一起去曼谷买的公寓，那是一套 28.85 平的单身公寓，总价大概是四百万泰铢约 85 万民币，首付三成，两人各买了一套。上个月底付完尾款之后，他过年就能去泰国 “潜水玩了”。

其实潜水的话，普吉岛可能是更好的去处，而且那边房价可负担性更高。根据居外网去年三月的一份泰国房产报告，里面列举的一套普吉岛单身公寓价格约为 66 万人民币 (现在看已经是 71 万了)，便宜不少。

曼谷和普吉岛都是 2017-2018 年泰国旅游房地产高峰期中国买家询盘量最高的目的地，居外网的数据显示芭提雅、曼谷、清迈和普吉岛四座城市吸引了四分之三的中国买家。

根据中国旅游研究院和携程发布的《2017 出境旅游大数据报告》，2017 年中国向泰国输出了游客 980 万人次，占后者国际游客的 28%，是最大客源国。

旅游是很多有购买力的国人第一次接触东南亚房产的路径，自己度假时小住，平时委托中介出租给短期住户是常见的投资逻辑。

在居外根据自己客户群做的小调查里，泰国房产买家购买投资房的比例是 73.8% ，远高于其它传统海外置产目的国。而后者的购买目的通常以移民、自住和教育有关，当然由于主要是欧美澳加这种核心移民国为主，价格也是高出几倍。

拿那位老同学来说，中介对他的公寓承诺包租三年，租金大约是每月3000 多人民币，物业费和中介的管理费也差不多是 3000 元每年，算租金回报率的话，一年下来撑死也就 4% 左右，并不算高，仅能当个理财和资产配置选择。

泰国的房价在过去十年里整体上涨了 48.65% 左右，根据 Global Property Guide （GPG） 的数据显示，这在亚洲地区排名第六，第一名是香港的 207.58%

泰国银行统计的价格指数里，2018 年 11 月公寓房涨幅为年同比 9.4%。

而第三方房产中介的网站上，目前曼谷公寓房均价中位数为 2.8 万元/平左右，中心区一套 60 平左右的公寓租金回报率大概在 5.4%，大一点的比如 120 平左右可以达到 8% 的回报率。

跨国公司员工和全球旅游者是泰国房地产国外购买者的主要构成，在曼谷尤其如此。受到外国人不能持有土地等政策的限制，外国人买房的主要标的以公寓为主。

汇丰银行的最佳外派国家调查报告中，泰国被称为是比 “新加坡、香港和上海等区域性金融中心” 更具性价比的选择。在其 2018 年版本里，虽然泰国整体排名下滑到 21 位，但是在可支配收入和财产两项上分别位列第三和第一。2018 年第二季度里，超过 8.8 万外国人在曼谷申请工作许可。

在供给端，曼谷公寓房去年的数量是 55 万套，在十年前这个数字只不过是 10 万。从全国水平看则同样呈上涨趋势，泰国银行表示 2018 年上半年全国有 53186 个新单位注册，比 2017 年下半年多了三成。

住房商业协会称泰国房市是建立在真实需求之上，风险指数更低，而整体经济向好和公寓类住宅的高入住率则使整体市场仍能在增速放低甚至部分城市下跌的情况下保持稳定。

只不过，对于外国人来说，风险肯定要更大一些。首先，对外国人来说房产流动性不高，公寓供应量不少且一直有补充，后来的外国人有新不买旧。而本地人偏爱有土地的 house，再加上银行给的政策极其优惠，压根不会去买二手公寓。所以，到手的公寓一般靠租金回收成本。

此外，在过去两三年的高速上涨之后，泰国房价已经有两极分化的趋势，曼谷中心区和芭提雅及普吉岛部分地区的价格已经接近国内一线城市水平。

根据上面提到的要达到 8% 回报率的平方数，一套房下来至少五六百万元，早就够移民更好的发达国家了，而且这些核心区的公寓增量很少，本身就属于不好买到的优质资产 。另一方面，虽然市郊周围的新增公寓多，性价比高，但租金也相应打折，按照租售比来算同样不划算。

对于指望通过溢价或高水平的租金回报率获益的人，泰国已经不算是个很好的选择，只有那些以度假房、移民或者资产配置为目的买家才能安心持有，比如上面提到的我那位只求过年去潜几天水的老同学。

不过，对于那些手上持有一两百万可支配资金，错过了国内一二线城市投资机会又暂时没能力在老牌发达国家置业的小中产来说，东南亚的机会仍然存在于越南、柬埔寨和菲律宾这些门槛较低但近年来发展迅速的市场。

其中尤以越南为主，在普华永道 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告里，胡志明市的写字楼、零售商业、住宅和酒店业资产都被推荐买入或持有。

该报告中的历史投资前景排名，胡志明市位列第七，在东南亚国家城市中排名居首。2000～2018，越南年均 GDP 增速为 6.3%，去年第一季度还曾创下十年新高，达到 7.45%。预计今年涨幅将会是 6.83% 左右，超过了越南政府定下的目标。

越通社在 1 月 14 日的一则经济消息里说，“美中贸易战正在给越南带来巨大机遇” 。制造业转移带来的收入增长和基建水平提高使越南为主的东盟国家受益颇丰。

产业兴盛带来的是人均收入和消费能力的双重增长，过去十年越南人均收入增长超过 200%，基本工资涨幅也有 10% 左右，从 2008 年的 100 万越南盾到 2018 年的 398 万越南盾。

越南经济中心、对标上海的胡志明市，目前人均收入更是全国平均水平的三倍左右。连锁零售品牌例如 7-11、全家便利店和名创优品都把新崛起的 150 万中产当作目标，商业综合体也在积极兴建，与国内二三线城市围绕新中产的商业形态很像。

与普通投资散客相关度最高的越南商业住宅市场，是从 2015 年开始才有条件地开放给外国人的。与泰国类似，越南政府对外国人买房有不少限制，比如只能比例允许范围内购买高层公寓或小区房产、不能拥有土地和 50 年产权等等。加上转卖二手房的限制，外籍人士回收成本的途径就几乎以租金为主了。

在制造业和旅游业发展的助力下，越南整体房市正在快车道上，去年公寓销售量同比增长了 44%，写字楼租金年同比增长 7%、空置率仅为 4%，服务性公寓的入住率、价格和租金也全面上涨。

以胡志明市为例，我们首先需要排除第一区中心位置里占整体总量不到 2% 的超高端公寓，因为动辄 5000 美元/平起的价格已经远超当地人以及大部分在想要在东南亚投资的小中产的购买力水平。而根据金融时报援引的数据，这些地段高端公寓的租金净回报率自 2015 年后就稳定在 4% 左右，比不上更具发展潜力的地区如第二区 7～8% 的水平。

正在建设机场和地铁的第二区，被称为未来十年内的新浦东。通过基建、CBD 和未来的外籍人士拉动现在尚处于低位的房价是大部分投资者的逻辑。这里的单卧室公寓价格大概在 8～10 万美元之间，这也是很多开发商瞄准的目标区间，越南未来预计每年 40 万套新住房的增量有很大一部分将以此类住宅为主。

因为 “这是他们能负担得起的价格”，普华的报告中引用一名投资者的话说。新中产阶层的出现，已经使细分市场的中心从面向外籍人士的高端房产向收入水平在 55%～65% 收入阶层转移。

越南房子受到香港人和新加坡人的欢迎，中心区不错的发展水平，加上相对较低的价格，近年来很多香港和新加坡人来到越南买房。胡志明市房产均价仅相当于新加坡的 18% 和香港的 14%。

大陆人、香港人和台湾人去年在越南贡献了 25% 的交易。但是大陆人跑得没有后两者快，知乎上一个关于越南买房的回答就说西贡中心的房子已经被台湾人炒的乌烟瘴气，而南华早报则援引凯德越南负责人说香港人是他们最大的海外买家，“过去两年至少卖了 300 个单位给香港人”。

新加坡、大陆和港台等亚洲发达地区的消费者跑去东南亚买房的行为其实也挺符合普华分析报告中关于机构投资者在东南亚房地产的投资逻辑：当悉尼、东京、上海、香港和台北等亚洲的核心资产被有实力的买家收购之后，开发商们把目光转向越南、柬埔寨和菲律宾这些受到全球经济复苏及制造业转移等利好影响而新崛起的经济体。

柬埔寨有点像越南的 “越南”。跟前几年相比，越南的人工成本已经不再那么吸引人，而越南政府也更倾向于像三星这样的高端制造业。于是，周边国家的纺织业、制衣制鞋和农业等开始流向柬埔寨。

从 2010 年开始，柬埔寨 GDP 就一直以 7% 左右的速度增长，IMF 和世界银行估计这个趋势将持续到 2020 年。

随着经济增长而来的还有房地产。根据是世邦魏理仕 CBRE 柬埔寨截止到去年第三季度的统计，2018 年前八个月投入的资金约 40 亿美元，批准通过的开发项目为 2250 个。

首都金边的高端公寓楼均价为 3226 美元/平，平均租金则为 14.3 美元/平，整体租金回报率在 5%～7% 左右。其中最便宜的 Toul Kork 区，均价约 2200 美元左右，而最贵的 Daun Penh 则要达到 4600 美元。

东南亚地区类似的城市还有菲律宾的马尼拉和克拉克等地，均是受到相关产业的高速发展，带动居民致富形成购买力，从而吸引更多外商投资，往往之前较为羸弱的地区上升势头也最大。

从整个地区上看有柬埔寨，而从国家内看，就有菲律宾的帕拉纳克市。作为马尼拉大都会区内的城市，房产网站 Zipmatch 统计出来帕拉纳克的租金回报率为所有城市最高，达到 7.98%。

基础设施弱是上述这些城市的通病，但这也给大型开发商带来了商机。围绕机场、高速公路、轻轨和地铁等交通基建开发房产的模式非常普遍，比如胡志明市第二区的投资者们就在等待机场和铁路完成。

此外，各国为了照顾本国公民，除了限制外国个人购买房产的形式和比例，还规划和审批等方面提供补贴和简化程序的措施鼓励开发地铁房、轻轨房等 “链接市中心的交通设施的住房项目”，以促进 “中低层收入者住房市场的蓬勃发展”。员工房这种 “负担得起的住房” 也是各地高端公寓疲软之后开发商的发展新方向。

这些越来越多的 50 ～120 万左右的公寓产品也正符合目前前往东南亚投资的国内散客的需求。

就像开头提到的那样，虽然这两年宣传东南亚房地产的中介很多，但是以移民作为卖点的却很少。一则在国人心中，东南亚地区是作为旅游目的地的后花园，其发展程度还不如国内一线城市和强二线城市。第二，尽管这些城市目前发展迅速，但基建薄弱和商业配套不足使生活便捷性大大折扣，再加上子女教育等问题的限制，移民东南亚的条件还不够成熟。

不过，随着往后基建完成和相关配套到位，这些目前作为地产投资洼地的地区也许又能顺势成为新的移民目的地。

事实上，在较为成熟的曼谷和第二梯队中发展更早的胡志明市中，这个趋势正在形成。高端住宅和商业综合体，加上各种允许外派人员子女接受本国教育的国际学校，移民的吃住教育这几个基本问题已经得到解决，再凭借低廉的生活成本，几个东南亚城市已经成为外派人士评价较高的目的地。

回到当下，对于目前的投资散客而言，如果是纯粹追求度假房和资产配置，那么像我之前提到的老同学一样，在曼谷、普吉岛或者胡志明市的核心区域置办一个公寓，平时委托出租打平银行理财，偶尔用来度假，还算是一个不错的选择。

如果要追求更高收益，对风险有一定承受能力，则可以去柬埔寨和菲律宾地区正在承接外来产业，脱贫致富的城市里找找机会，提前占坑，或许还能弥补没在一二线城市上车的遗憾。